Sascha Klaus blickt zufrieden auf das Geschäftsjahr 2023 der Berlin Hyp. Zins- und Provisionsüberschuss so hoch wie noch nie.
Die Berlin Hyp konnte im vergangenen Jahr 516,5 Millionen Euro an Zins- und Provisionsüberschusses erwirtschaften und damit so viel wie noch nie in der Unternehmensgeschichte. Am Ende steht, geschuldet durch eine deutlich höhere Risikovorsorge, ein Ergebnis nach Steuern von 75 Millionen Euro auf der Bankbilanz und damit „nur“ 4 Millionen mehr als im Vorjahr. Insgesamt 135,3 Millionen Euro hat das Unternehmen in die Risikovorsorge investiert und damit 48,9 Millionen Euro mehr als 2022.
Provisionsüberschuss sinkt - Zinsüberschuss steigt
Der Zinsüberschuss sei vor allem der sehr stabilen Kerngeschäftsmarge zu verdanken. Zudem sei das zinstragende Volumen an Hypothekendarlehen mit 1,4 Milliarden Euro auf 29,2 Milliarden Euro angestiegen. Zwar ging der Provisionsüberschuss aufgrund des sinkenden Neugeschäftsvolumens auf 18,2 Millionen Euro zurück (-5,6 Millionen Euro), allerdings fällt das in der Gesamtbetrachtung und einem Zinsüberschuss von 498,3 Millionen Euro kaum ins Gewicht.
„Im Neugeschäft gehen wir von einer Seitwärtsbewegung aus, erwarten aber ein Neugeschäftsvolumen mindestens auf dem Niveau von 2023“, erläutert Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp im Gespräch mit immobilienmanager. Im vergangenen Jahr lag das realisierte Neugeschäft inkl. Prolongationen bei 6,5 Milliarden Euro. Das sind zwar 1,7 Milliarden Euro weniger als 2022 aber angesichts der Marktverwerfungen ein stattliches Ergebnis. Geschäft scheint also durchaus möglich zu sein. „In 2024 haben wir schon nahezu jede Assetklasse finanziert und eine gut gefüllte Pipeline, denn auch in dieser Marktphase gibt es Opportunitäten, die man nutzen kann“, so Klaus.
Investiert hat die Bank vor allem in Büroobjekte (44 Prozent), Wohnimmobilien (34 Prozent) sowie Logistik und Einzelhandel mit jeweils 9 Prozent. Den Rest teilen sich Hotelobjekte und sonstige Immobilien. Zu 69 Prozent wurde dabei in Deutschland investiert. Frankreich, Polen, Tschechien und die Benelux kommen zusammen auf 28 Prozent. Dabei konnten die Berliner bereits zwei Jahre vor dem eigens gesteckten Ziel die Green-Building Quote von 35 Prozent erfüllen.
Entwickler länger begleiten
Investoren machen die Hauptkundengruppe mit 63 Prozent aus, gefolgt von Bauträgern und Developern mit 21 Prozent sowie Wohnungsunternehmen. Vor allem der Anteil bei Bauträgern und Devlopern ist jüngst gestiegen. „Wir müssen einige Entwickler länger begleiten, da die vormals kalkulierten Projektdaten derzeit nicht immer zu realisieren sind“, argumentiert Klaus.
Allerdings bleibt auch die Bank von erhöhten Risiken nicht verschont. In der Bankensprache heißt das dann, dass „Engagements in die Intensivbetreuung“ aufgenommen werden mussten. Auch Einzelwertberichtigungen, die vornehmlich aus Projektentwicklungen kommen, musste die Bank vornehmen. „Die NPL-Quote wird zweifellos nach oben gehen, bewegt sich aber aktuell mit 1,7 Prozent immer noch auf einem sehr moderaten Niveau“, so Klaus. Ein Problem, die Risiken mit der eigenen Mannschaft bewältigen zu können, sieht Klaus indes nicht: „Wir haben immer Experten für risikobehaftete Engagements vorgehalten, da uns klar war, dass der Zyklus sich irgendwann drehen wird.“
Da auch 2024 Marktwertberichtigungen drohen, hat das Institut die Risikovorsorge im Kreditgeschäft um 152,1 Millionen Euro nach HGB aufgestockt. Nach IFRS Ansätzen lag die Kreditrisikovorsorge bei 89,1 Millionen Euro.
Erholung in Sicht
Für das laufende Jahr sieht Klaus erste Erholungsmomente sowohl am Investment- als auch dem Zinsmarkt. „Es besteht die Möglichkeit, dass wir im zweiten Halbjahr erste Zinsschritte nach unten sehen werden. Das sollte den Markt beflügeln und vor allem positive psychologische Effekte haben.“ Auf dem Investmentmarkt sieht er unterdes vor allem Family Offices, die jedoch kaum mehr als 100 Millionen Euro pro Abschnitt investieren am aktivsten. „Für 2024 rechne ich vermehrt mit großen institutionellen Anlegern auf der Verkäuferseite, da diese die Marktphase nutzen werden, um ihr Portfolio zu rekalibrieren.“
Bei den Assetklassen glaubt Klaus vor allem ein Büro- und Einzelhandelsobjekte. Dabei dürfe man Einzelhandel nicht komplett über einen Kamm scheren. So seien Nahversorger durchaus gefragt. „Wir glauben an die Assetklasse Büro“, ergänzt Klaus. Vor allem in den Top-Lagen steigen die Mieten. Hier hat sich der Markt sicherlich von dem in der Peripherie entkoppelt. Aber auch hier sieht Klaus Chancen. „Die Investitionstätigkeit bei Büros wird auch in B-Lagen wieder zunehmen, da Eigentümer adäquate Konzepte brauchen, um ihre Immobilien weiterzuentwickeln und Werte zu erhalten.“ Anders sieht das bei dem dringend gebrauchten Wohnungsneubau aus. „Gerade der Wohnungsneubau wird wegen der höheren Baupreise und Zinsen auch 2024 noch Zeit benötigen.“
