Eine Kombination aus Wärmepumpe und Pelletheizung macht ein Bestandsobjekt ESG-konform, mit niedrigen Kosten und hoher Wirkung. Von Rick Bening
Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands ist eine wesentliche Herausforderung für die deutsche Immobilienwirtschaft. Hybridlösungen können hierbei bereits erhebliche Wirkungen erzielen. Besonders Gesundheitsimmobilien eignen sich für energetische Refurbishments in hohem Maße.
Die Ausgangslage des Gesundheitszentrums im norddeutschen Wilhelmshaven verdeutlicht exemplarisch die Herausforderungen des deutschen Immobilienbestands: Die Immobilie, die 2003 mit über 5.000 Quadratmeter Mietfläche errichtet wurde, überschritt sowohl beim Energieverbrauch als auch bei den CO₂-Emissionen die strengen CREEM-Pfade (Carbon Risk Real Estate Monitor) zur Einhaltung des 1,5-Grad-Ziels erheblich.
Bezogen auf den Energieverbrauch drohte bereits 2028 der Strandingzeitpunkt, nur vier Jahre nach der Analyse. Bei den CO₂-Emissionen war das Gebäude sogar noch früher gefährdet: Bereits 2027 hätten Gegenmaßnahmen für eine Emissionsreduktion um 97 Prozent erfolgen müssen.
Die Zahlen stehen exemplarisch für die Sanierungsbedürftigkeit des bundesweiten Gebäudebestands: Nach einer Untersuchung von Wüst & Partner vom April 2025 ist derzeit etwa jede zweite Immobilie in Deutschland ein Stranded Asset. Das liegt vor allem an der Durchschnittswertbasis des CREEM-Pfades. Immobilien, die über dem staatlich definierten Durchschnitt beim CO2-Ausstoß liegen, gelten definitionsgemäß als gestrandete Vermögenswerte.
Gleichzeitig verschärfen sich die Anforderungen kontinuierlich. Die Umstellung der CREEM-Systematik vom Basisjahr 2018 auf 2020 hat dazu geführt, dass Immobilien im Schnitt noch früher stranden. Denn der Anteil regenerativer Energien im Gebäudebestand ist seitdem stärker gestiegen als ursprünglich angenommen und hat damit die Durchschnittsqualität gehoben. Als Effekt werden weiterhin jährlich mehr unsanierte Bestandsimmobilien als „stranded“ eingestuft, da gleichzeitig immer mehr Immobilien bereits weitgehend dekarbonisiert wurden.
Innovative Hybridlösung als Antwort auf regulatorische Anforderungen
Die EU hat mit ihrer überarbeiteten Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) ambitionierte Ziele definiert: Bis 2050 soll der gesamte europäische Gebäudebestand klimaneutral werden. Bereits bis 2030 müssen alle Neubauten Nullemissionsstandards erfüllen, bei öffentlichen Gebäuden gilt dies sogar schon ab 2028. Deutschland hat diese Vorgaben mit dem Gebäudeenergiegesetz verschärft und möchte bereits 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand aufweisen.
Für das Wilhelmshavener Projekt wurde bewusst eine Hybridlösung aus Wärmepumpe und Pelletheizung ausgewählt. Diese Kombination ermöglicht es, 65 Prozent der Wärmeenergie aus erneuerbaren Quellen zu erzeugen. Die Entscheidung fiel nach sorgfältiger Analyse von drei Varianten zugunsten eines 15-jährigen Contractingvertrags für die Wärmepumpe bei gleichzeitiger Eigeninvestition in die Pelletheizung. Im Rahmen des Contracting bleiben die Investitionskosten niedrig, während die neue Heizung über ein Leasing-Modell über 15 Jahre abgeschrieben wird.
Wirtschaftliche Effizienz trotz ESG-Konformität
Die Gesamtinvestition belief sich auf gute 500.000 Euro und blieb damit unter dem budgetierten Rahmen von 650.000 Euro. Durch staatliche Förderungen in Höhe von 61.648 Euro reduzierte sich die Nettoinvestition erheblich. Besonders bemerkenswert: Die laufenden Contracting-Kosten sowie die Wartungskosten der Pelletheizung sind vollständig auf die Mieter umlegbar, ohne dass das bisherige Nebenkostenniveau überschritten wird. Die Investitionskosten lagen durch das Contracting-Modell bei knapp über 100 Euro pro Quadratmeter.
Diese Kostenstruktur ist entscheidend für die Akzeptanz energetischer Modernisierungen. Immobilieneigentümer können durch gezielte Sanierungsmaßnahmen ihre Objekte nicht nur vor dem Stranden bewahren, sondern die Modernisierungskosten mit moderaten Mietsteigerungen und gleichzeitig sinkenden Nebenkosten refinanzieren. Der andere Teil der Refinanzierung stammt aus öffentlichen Förderprogrammen und geringeren CO₂-Abgaben – auch für den Vermieter.
Flexibilität für künftige Klimaneutralität bewahrt
Ein wesentlicher Vorteil der gewählten Lösung liegt in der strategischen Flexibilität: Innerhalb der 15-jährigen Vertragslaufzeit bleibt die Option zur vollständigen CO₂-Neutralität erhalten. Diese Zukunftsfähigkeit rechtfertigt geringe Mehrkosten von knapp 30.000 Euro gegenüber einer reinen Contracting-Lösung. Diese vorausschauende Planung entspricht derzeit geltenden Empfehlungen, mit der Absenkung des Energieverbrauchs zu beginnen, bevor die vollständige Klimaneutralität angestrebt wird. Das Wilhelmshavener Projekt folgt diesem Ansatz durch die schrittweise Modernisierung der Heizungsanlage ohne gleichzeitige umfassende Fassadensanierung.
Gesundheitsimmobilien als ESG-Vorreiter
Healthcare-Immobilien eignen sich aufgrund ihrer großen Dachflächen und weiträumigen Technikzentralen besonders gut für dezentrale Energielösungen wie Photovoltaik und Wärmepumpen im Vergleich zur zentralen Fernwärme, die sich vielerorts noch aus fossilen Energieträgern speist und somit einen negativen Einfluss auf die CO2-Bilanz hat. Gleichzeitig ergeben sich aufgrund der hohen Energieverbräuche signifikante Einsparpotenziale.
Das Wilhelmshavener Projekt demonstriert, dass die Dekarbonisierung des Gebäudebestands technisch machbar und wirtschaftlich darstellbar ist. Bei einer angestrebten zehnjährigen Haltedauer bis 2032 durch den Fonds wird das modernisierte Gesundheitszentrum keiner Strandinggefahr unterliegen. Die finale Dokumentation der CO₂-Bilanz und des Endenergieverbrauchs wird den konkreten Vergleich zum Ausgangszustand liefern.
