Jahrelang ging es bergab – nun schlagen die Inflation und möglicherweise auch die Zinsen eine neue Richtung ein. (Quelle: Jim Wilson/Unsplash)

Management

11. April 2022 | Teilen auf:

Vorbereitung auf die Wende

Bleibt die Inflation hoch? Kommt die Zinswende? Immobilienexperten beantworten diese Fragen unterschiedlich. Einig sind sie sich aber in einem Punkt: Es gibt Mittel, um sich für die denkbaren Szenarien zu wappnen. Von Christian Hunziker

Es sind Zahlen, die man jahrzehntelang nicht mehr gesehen hat. 4,9 Prozent betrug die Inflation in Deutschland im Januar, während sie in den USA sogar 7,5 Prozent erreichte. Und auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) noch an ihrer Geldpolitik festhält, scheint sich die Niedrigstzinspolitik ihrem Ende zu nähern – die US-Zentralbank hat für das laufende Jahr jedenfalls mehrere Zinsschritte angedeutet. Kein Wunder, dass der Komplex rund um Inflation und Zinsanstieg die Immobilienbranche umtreibt: Laut dem von EY Real Estate erhobenen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022 sind 83 Prozent der befragten Investoren der Ansicht, dass die gestiegene Inflation künftig eine größere Rolle auf den Immobilienmärkten spielen wird. Rund die Hälfte erwartet noch in diesem Jahr ein steigendes Zinsniveau.

Immobilie als Inflationsschutz

Welche Auswirkungen dies auf Immobilienunternehmen hat, wird in der Branche unterschiedlich beurteilt. Dabei beginnt der Streit schon bei der Frage, ob die Inflation tatsächlich auf Dauer hoch bleiben wird. „Es kann durchaus sein, dass uns die Inflationsproblematik noch eine Weile beschäftigen wird – entgegen der Hoffnung der EZB“, sagte der Wirtschaftswissenschaftler Professor Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, die noch vor Beginn des Ukraine-Kriegs stattfand.

Selbst wenn die Inflation längere Zeit auf höherem Niveau verharren sollte, bieten Immobilien ihren Eigentümern gute Chancen, der Inflation zu trotzen. „Immobilien schützen im Prinzip vor Inflation“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner bei EY Real Estate. „Denn anders als Anleihen, die fest verzinst sind, bieten Immobilien die Chance, dass die Einnahmen und die Bewertung mit der Inflation mitwachsen. Außerdem haben sie den Vorteil, dass die Kreditlast durch die Inflation verringert wird.“

Dieser Inflationsschutz ist allerdings keine Selbstverständlichkeit, wie Dr. Andri Eglitis, Head of Research bei Swiss Life Asset Managers Deutschland, erläutert. Voraussetzung dafür ist nach seinen Worten ein aktives Vorgehen des Asset-Managers – und das bedeutet in erster Linie eine Indexierung der Mietverträge, also eine Kopplung der Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Bei gewerblichen Immobilien ist dies (deutlich ausgeprägter als bei Wohnimmobilien) die Regel.

„In der Regel kann die Inflation nicht eins zu eins auf die Miete umgelegt werden.“

Christian Schulz-Wulkow

Der weit überwiegende Teil der Mietverträge der Hamborner REIT AG enthalte Wertsicherungskomponenten, die sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex orientierten, sagt beispielsweise CEO Niclas Karoff. Die Büromietverträge von Becken Invest sind laut Geschäftsführer Dr. Michael Becken sogar ausnahmslos an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, wodurch das Unternehmen hundert Prozent der Inflation ausgleichen kann.

Das ist jedoch nicht immer der Fall. „In der Regel kann die Inflation nicht eins zu eins und nur mit Verzögerung auf die Miete umgelegt werden“, erklärt Christian Schulz-Wulkow. Häufig seien die Mietverträge bei Gewerbeimmobilien nämlich so gestaltet, dass die Miete erst dann angepasst werde, wenn die Änderung des Referenzindex eine gewisse Schwelle – zum Beispiel fünf Prozent – überschritten habe. Zudem versuchten marktstarke Mieter wie Supermarkt- und Discounterketten durchzusetzen, dass die Inflation – wenn überhaupt – nur zu 50 bis 80 Prozent ausgeglichen werde.

Die drohende Zinswende

Mit der Frage der Inflation hängt eine für die Immobilienbranche noch wichtigere Frage zusammen: die nach der Entwicklung der Zinsen. Auch hier streiten sich die Fachleute, ob die vielbeschworene Zinswende nun tatsächlich eintreten wird. Nein, ist Francesco Fedele überzeugt, der CEO der BF.direkt AG meint: Die EZB werde die Zinsen schon deshalb nicht erhöhen, weil dies unübersehbare Auswirkungen auf hochverschuldete Staaten hätte. Dem widerspricht das jüngste Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen. „Sollte sich der starke Preisauftrieb verfestigen“, heißt es darin, „müsste eine geldpolitische Wende eingeleitet werden, die das Finanzierungsumfeld nachhaltig verändern würde.“

Daraus ergibt sich – immer theoretisch gesprochen – eine Reihe von Fragen. Führt ein verändertes Finanzierungsumfeld zu einem Ende des Immobilienbooms oder zumindest zu stagnierenden Preisen? Müssen Bestandshalter ihr Portfolio umstrukturieren? Und gehören die Finanzierungsstrukturen auf den Prüfstand?

Nicht wenige Marktteilnehmer antworten: nichts von alledem. „Die gegenwärtige Zinsentwicklung hat praktisch keine Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft“, sagt Francesco Fedele von BF.direkt. Auch Niclas Karoff von der Hamborner REIT AG erwartet nach eigenen Worten keine gravierenden Auswirkungen auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt – zumindest so lange nicht, wie die Zinsen nicht deutlich steigen. Eine solche deutliche Steigerung bezeichnet Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, als „hypothetisch“. „Bei einer leichten Erhöhung – das heißt bei einem Zins von weniger als drei Prozent – sind keine negativen Effekte für die Immobilienwirtschaft zu erwarten“, erklärt der Finanzierungsexperte.

Höhere Finanzierungskosten

Doch diese Einschätzung bleibt nicht unwidersprochen. Zwar werde die Nachfrage nach Immobilien auf hohem Niveau bleiben, sagt Andri Eglitis von Swiss Life Asset Managers Deutschland. Trotzdem könne „ein kleiner Effekt“ auf den Immobilienmarkt nicht ausgeschlossen werden, da Bundesanleihen mittlerweile wieder im positiven Bereich notierten und US-Anleihen noch höher verzinst seien. Genau darauf weist auch Michael Becken hin, wenn er folgende Rechnung aufmacht: Aus einem Ankaufsfaktor von 37 bis 40, wie er derzeit für Core-Immobilien bezahlt werde, resultiere eine Nettorendite von nur etwa einem Prozent. „Der Renditevorteil gegenüber einer mit 0,8 Prozent verzinsten Anleihe ist da nur noch sehr gering“, gibt Becken zu bedenken. Zudem zähle für Bestandshalter bei den „sportlichen“ Preisen, die derzeit für Immobilien bezahlt würden, bei der Finanzierung „jeder Basispunkt“.

Daraus leitet Becken ab, dass in Zukunft weniger Kapital in Immobilien fließen wird. Und auch bei den Preisen seien Korrekturen nicht zu vermeiden, ergänzt Christian Schulz-Wulkow. Denn höhere Finanzierungskosten müssten in den Businessplänen berücksichtigt werden. „Wenn es kein Korrektiv in Form höherer Mieten gibt, sind langfristig Preisanpassungen eine logische Folge“, sagt der Experte von EY Real Estate.

Das gilt jedoch nicht für alle Immobilien. Die Preise von hochwertigen Objekten würden nicht sinken, sind sowohl Schulz-Wulkow als auch Researcher Andri Eglitis überzeugt. Hingegen sei es denkbar, dass bei älteren, peripheren Bürogebäuden die Preise bröckeln würden – was aber nicht nur an der Zinsentwicklung, sondern auch an der wachsenden Bedeutung der ESG-Kriterien liege. „Manche Investoren schichten deshalb ihr Portfolio um“, beobachtet Schulz-Wulkow – und fügt an: „Aber auch für ältere Gebäude finden sich Käufer.“

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zuletzt editiert am 14.04.2022