Knapp 30 Prozent des Wohnprojektvolumens ist von Verzögerungen betroffen, hat Bulwiengesa ermittelt.
Die Krise im deutschen Wohnungsbau zeigt sich zunehmend in der Lücke zwischen geplanten und tatsächlich realisierten Projekten. Eine Rückschau des Development Monitors von Bulwiengesa zeigt: Ende 2023 waren Wohnprojekte mit rund 30,1 Millionen Quadratmetern Wohnfläche bekannt, die bis Ende 2026 fertiggestellt werden sollten. Aber es wird anders kommen: Nach aktuellem Projektstand werden rund 9,4 Millionen Quadratmetern davon nicht wie damals erwartet realisiert. Das entspricht 31 Prozent des damaligen Projektvolumens oder rechnerisch rund 125.000 Wohnungen.
„Die entscheidende Frage ist nicht allein, wie viel Wohnraum geplant wird, sondern wie viel davon tatsächlich entsteht. Wenn gegenüber den ursprünglichen Planungen rechnerisch rund 125.000 Wohnungen fehlen, zeigt das die Dimension des Realisierungsstaus“, sagt Felix Embacher MRICS, Geschäftsführer bei Bulwiengesa.
Größere Wohnpipeline bedeutet noch keine Bauwende
Zum Stichtag 30.06.2026 umfasst der Development Monitor knapp 22.000 Projekte mit insgesamt rund 174 Millionen Quadratmetern Projektfläche. Das erfasste Gesamtvolumen liegt damit 2,7 Prozent unter dem Stand vom 31.12.2025.
Während viele Nutzungsarten weiter rückläufig sind, steigt das erfasste Wohnprojektvolumen gegenüber dem letzten Stichtag um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter. Die stärksten Zuwächse verzeichnen die sonstigen Standorte außerhalb der klassischen A- bis D-Städte mit 6,6 Prozent. Auch die A-Städte legen im Wohnsegment um 3,4 Prozent zu.
Der Anstieg ist jedoch nur eingeschränkt als Erholung der Bautätigkeit zu verstehen. Rund 31 Millionen Quadratmeter und damit knapp die Hälfte des erfassten Wohnvolumens befinden sich noch in konkreter Planung. Lediglich rund 15,5 Millionen Quadratmeter sind derzeit im Bau.
Auch die Baustartdaten sprechen gegen eine breite Trendwende. Das neu gestartete Projektvolumen liegt im zweiten Quartal 2026 insgesamt rund 65 Prozent unter dem Höchststand der Zeitreihe. Im Wohnsegment beträgt der Abstand zum Peak des zweiten Quartals 2022 rund 67 Prozent.
„Die Pipeline im Wohnsegment wird wieder etwas größer. Entscheidend ist aber, ob diese Projekte die Schwelle von der Planung in den Bau überwinden. Genau dort bleibt der Markt bislang hängen“, so Embacher.
Verzögerungen bleiben ein strukturelles Problem
Rund 29 Prozent des Wohnprojektvolumens sind aktuell von einem verspäteten Baubeginn betroffen. Bei den verspäteten Fertigstellungen steigt der Anteil im Wohnsegment von 23 Prozent im zweiten Halbjahr 2025 auf 30 Prozent im ersten Halbjahr 2026.
„Auch wenn die Baugenehmigungszahlen effektiv steigen, sollte sich niemand täuschen: Auf dem Papier steht ein Plus, nur in der Realität schaffen es viele Projekte nicht über die Genehmigung hinaus. Das liegt an den weiter steigenden Kosten für Material und Finanzierung. Das liegt aber auch an den immer noch fehlenden Vereinfachungen, dem nötigen Schub beim Abbau von bremsender Bürokratie. Wo bleibt das überfällige Gebäudetyp E-Gesetz? Zudem würde helfen: Anreize für Investitionen durch eine Sonder-Afa und weitere flankierende Maßnahmen“, sagt Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.
Weitere Nutzungsarten rückläufig
Während Wohnen vergleichsweise stabil bleibt, setzt sich die Korrektur in anderen Segmenten fort. Das Büroprojektvolumen sinkt gegenüber dem Jahresende 2025 um 5,7 Prozent auf rund 25,8 Millionen Quadratmeter, bei Logistikprojekten beträgt der Rückgang 7,7 Prozent auf rund 50,2 Millionen Quadratmetern. Seniorenwohnen verzeichnet ein Minus von 8,4 Prozent auf rund 6,8 Millionen Quadratmeter.
Über den Development Monitor
Der Development Monitor erfasst kontinuierlich die Projektentwicklertätigkeit in Deutschland. Er umfasst aktuell kanpp 22.000 Projekte mit rund 174 Mio. m² Projektfläche. Die Plattform ermöglicht detaillierte Analysen zu Baustarts, Projektverzögerungen und regionalen Trends über alle Assetklassen hinweg.
