Wüest Partner untersucht in einer neuen Studie die Entwicklung der Nachbarorte von Frankfurt am Main – Hattersheim führt im Attraktivitätsranking.
Rund 20.000 Frankfurter sind im Jahr 2023 aus Frankfurt in die umliegenden Gemeinden gezogen, so eine aktuelle Studie von Wüest Partner. Besonders beliebt sind dabei die nahen Nachbarorte der Bankenmetropole. Die Gründe für einen Umzug liegen auf der Hand: eine bessere Lebensqualität und günstigerer beziehungsweise bezahlbarer Wohnraum in Zeiten gestiegener Zinsen.
Gleichzeitig schaffen die Ansiedlung neuer Unternehmen, insbesondere im Technologiesektor, und die Entwicklung innovativer Gewerbegebiete Arbeitsplätze und ziehen Fachkräfte an. Auffällig ist, dass sich gerade die nördlichen Frankfurter Nachbarorte durch einen hohen Zuzug und lebendige Bautätigkeit auszeichnen, während einige südliche Gemeinden stagnieren.
Der Norden boomt, der Süden kämpft
Die Bevölkerung der umliegenden Gemeinden von Frankfurt wuchs zwischen 2018 und 2023 im Durchschnitt um 2,9 Prozent. Dabei gibt es klare regionale Tendenzen: Der Norden boomt, der Süden kämpft. Faktoren wie die Verfügbarkeit von Bauland, die Siedlungsdichte sowie kommunale Entwicklungsstrategien beeinflussen die Bevölkerungsdynamik auf ganz unterschiedliche Weise.
Im Norden punkten Orte wie Niederdorfelden (+8,5 Prozent), Rosbach vor der Höhe (+7,2 Prozent) und Bad Vilbel (+6,0 Prozent) durch gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität und ziehen viele neue Bewohner an. Im Gegensatz dazu verzeichnen einige Gemeinden im Süden trotz ihrer Nähe zu Frankfurt stagnierende oder sogar sinkende Zahlen. So gab es in Kriftel (-0,6 Prozent) und Egelsbach (-0,7 Prozent) leichte Rückgänge.
Wohnungsbestand hinkt hinterher
Das rasante Bevölkerungswachstum im Frankfurter Umland übersteigt die Bautätigkeit deutlich und verschärft die Wohnraumknappheit. Dem Anstieg der Einwohnerzahl um knapp drei Prozent steht ein Anstieg des Wohnungsbestandes von nur 1,8 Prozent entgegen.
Einige Kommunen wie Bad Vilbel (+5,6 Prozent) und Rosbach vor der Höhe (+4,3 Prozent) haben darauf reagiert und ihre Bautätigkeit überdurchschnittlich gesteigert, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Diese positiven Entwicklungen sind jedoch nicht die Regel. In Dietzenbach (+0,1 Prozent), Raunheim (+0,8 Prozent) und Schwalbach am Taunus (+0,6 Prozent) blieb der Zuwachs an Wohnraum deutlich hinter dem Bedarf zurück.
Dynamische Mietpreisentwicklung
Entsprechend entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt im Frankfurter Umland dynamisch und vielfältig. Während in einigen Gemeinden die Mietpreise zwischen dem dritten Quartal 2021 und dem dritten Quartal 2024 regelrecht in die Höhe schossen, blieb die Preisentwicklung in anderen Gegenden eher moderat. Im Durchschnitt stiegen die Medianmietpreise in den Umlandgemeinden in den letzten drei Jahren um 10,9 Prozent (zum Vergleich: Frankfurt +13 Prozent).
Schöneck führt das Feld der Umlandgemeinden an: Hier sind die Angebotsmieten um ganze 23 Prozent gestiegen. Auch Dietzenbach (18,7 Prozent) und Kelsterbach (18,6 Prozent) können mit überdurchschnittlichen Zuwächsen auftrumpfen. Im Gegensatz dazu gab es in Gemeinden wie Steinbach im Taunus (3,4 Prozent), Rosbach vor der Höhe (1,4 Prozent) und Flörsheim (1,2 Prozent) eine vergleichsweise moderate Entwicklung.
Ein Blick auf die Spitzenreiter der Mietpreise zeigt: Bad Homburg vor der Höhe führt mit 14,86 Euro pro Quadratmeter, dicht gefolgt von Kelsterbach mit 14,63 Euro. Wer es günstiger mag, findet in Wöllstadt (10,16 Euro/qm) und Schöneck (11,07 Euro/qm) erschwinglichere Alternativen. In Frankfurt am Main liegt die Medianmiete bei stolzen 17,59 Euro pro Quadratmeter.
Kaufpreise: Von Plus 24 Prozent bis minus 19 Prozent
Im Zeitraum zwischen dem dritten Quartal 2021 und dem dritten Quartal 2024 sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (Median) in den Umlandgemeinden im Durchschnitt um sechs Prozent gesunken (Frankfurt: -2,3 Prozent) – allerdings mit ganz unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden.
So stiegen in Niederdorfelden die Kaufpreise um bemerkenswerte 24 Prozent, in Raunheim um 7,7 Prozent und Flörsheim um 5,4 Prozent. Demgegenüber stehen fallende Kaufpreise in Friedrichsdorf (-19,3 Prozent), Rosbach vor der Höhe (-18,3 Prozent) und Steinbach (-17,5 Prozent). In Niederdorfelden (5.127 EUR/qm) und Kronberg im Taunus (5.000 EUR/qm) überschreiten die Preise die 5.000-Euro-Marke. Zum Vergleich: In Frankfurt am Main liegt der Angebotspreis bei 6.663 Euro je Quadratmeter.
Preise für Einfamilienhäuser unter Druck
Im untersuchten Zeitraum sind in 27 von 37 Umlandgemeinden die Angebotspreise für Einfamilienhäuser gesunken. Im Durchschnitt war ein Rückgang von 4,4 Prozent zu beobachten (Frankfurt: -8,4 Prozent). Niederdorfelden konnte dagegen eine Preissteigerung von 9 Prozent verzeichnen, gefolgt von Kronberg im Taunus mit 8,3 Prozent und Obertshausen mit 7,5 Prozent. Die Preise sanken in Friedrichsdorf um 14 Prozent, in Mühlheim am Main um 14,1 Prozent und Egelsbach erlebte sogar einen Rückgang von 16,5 Prozent.
Diese Unterschiede verdeutlichen, wie unterschiedlich die Marktentwicklungen in den einzelnen Gemeinden verlaufen. In Kronberg im Taunus (6.334 EUR/qm), Königstein im Taunus (6.262 EUR/qm) und Oberursel (6.195 EUR/qm) überschreiten die Preise die 6.000-Euro-Marke und liegen damit über Frankfurt (5.443 EUR/qm). Im Gegensatz dazu liegen die Quadratmeterpreise in Schöneck (3.444 EUR/qm) und Wöllstadt (3.219 EUR/qm) deutlich niedriger.
Hattersheim an der Spitze des Rankings
Hattersheim am Main stellt sich als großer Gewinner im Umlandranking heraus: Die Gemeinde mit rund 29.000 Einwohnern liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet und genießt eine exzellente Anbindung an die Frankfurter City. Die dynamische Entwicklung, die hier stattfindet, ist ein klarer Indikator für die Attraktivität und das Investitionspotenzial der Gemeinde. Die Stadt bietet eine attraktive Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Dank der Ansiedlung zahlreicher kleiner und mittelständischer Betriebe ist Hattersheim ein wachsender Wirtschaftsstandort. Neben seiner Bedeutung für Logistik und Dienstleistungsunternehmen entwickelt sich die Stadt auch in Bereichen wie der verarbeitenden Industrie weiter. Dies trägt zur Schaffung neuer Arbeitsplätze bei und fördert die wirtschaftliche Stabilität der Region.
Etablierte Gemeinden wie Bad Vilbel, die zwar mit hohen absoluten Werten und einem insgesamt hohen Niveau punkten, landen im Ranking dennoch nur im oberen Mittelfeld. Ihr Entwicklungstempo bleibt hinter dem dynamischen Wachstum einiger aufstrebender Gemeinden zurück.
