Eine neue Studie von Apoprojekt und Bulwiengesa beleuchtet den Zustand und die Sanierungsaktivitäten von Bürogebäuden in den Top-7-Städten.
Um die Klimaziele zu erreichen, müssen in Köln nahezu 50 Prozent der Büroflächen saniert werden, während es in München „nur“ 15 Prozent sind – so lautet ein Ergebnis des sogenannten „Bestandskompass“, den Apoprojekt und Bulwiengesa erstmals veröffentlicht haben. Die Studie analysiert die aktuelle Bestandssituation sowie zukünftige Entwicklungen des Büromarkts an den deutschen Top-Standorten. „Was wurde bereits getan und wie viel Fläche muss saniert werden, damit die Gebäude den Nachhaltigkeitskriterien entsprechen?“ – diese und weitere Fragen soll die Untersuchung beantworten und Aufschluss über Sanierungsmaßnahmen bis Ende 2026 geben.
Bauen im Bestand bietet ein enormes Potenzial: Der deutsche Büromarkt umfasst insgesamt rund 420 Millionen Quadratmeter Nutzfläche. Davon entfallen auf die sieben A-Standorte etwa 84 Millionen Quadratmeter. Laut der Studie sind rund ein Drittel dieser Flächen sanierungsbedürftig – Tendenz steigend. Waren 2019 lediglich zehn Prozent aller Projektentwicklungen Sanierungen von Bestandsgebäuden, sind es aktuell rund 19 Prozent, 2025 und 2026 wird laut der Analyse jeweils ein Anteil von über 30 Prozent erwartet. Im Zeitraum von 2019 bis 2026 wurden beziehungsweise werden rund 2,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den A-Städten saniert. Zum Vergleich: Der kleinste deutsche A-Büromarkt – Düsseldorf – umfasst derzeit einen Büroflächenbestand von etwa 7,7 Millionen Quadratmeter. Dies verdeutlicht das steigende Interesse an der Erneuerung und nachhaltigen Nutzung bestehender Bürogebäude in Deutschland. Dabei sind die zentralen Lagen erste Wahl – hier werden aktuell mit 1,7 Millionen Quadratmetern (67 %) die meisten Flächen saniert.
Lediglich Berlin auf gutem Weg
Die Transformation von Bestandsgebäuden spielt eine zentrale Rolle, um die gesetzten Klimaziele zu erreichen. Hierfür müssten jährlich mindestens zwei Prozent aller Gebäudetypen in Deutschland energetisch saniert werden.
Im Bürosegment ist lediglich Berlin auf einem guten Weg und sanierte in den letzten fünf Jahren drei Prozent des Büroflächenbestands. Mit weitem Abstand folgen München und Hamburg mit rund einem Prozent. Die weiteren A-Standorte liegen sogar darunter. Schlusslicht ist Düsseldorf mit 0,2 Prozent.
A-Städte im Vergleich – wie viel muss saniert werden?
Die Baualtersstrukturen der Büromärkte sind breit gefächert und erstrecken sich über viele Jahrzehnte. Hierbei ist davon auszugehen, dass 32 Prozent der Bürofläche, die vor 2000 entstanden sind, in den kommenden Jahren einer Sanierung unterzogen werden müssen (wenn noch nicht erfolgt), um auf dem Büromarkt als nachhaltig bestehen zu können und weiterhin auf Nachfrage zu treffen. Gemessen am aktuellen Büroflächenbestand reicht die Spanne dabei von nur 15 Prozent sanierungsbedürftiger Fläche in München bis nahezu 50 Prozent in Köln.
Bei der Betrachtung der Sanierungen nach Lagen fällt auf, dass über zwei Drittel der Projekte (67 %) im Zentrum oder zentrumsnah realisiert werden. Dahinter folgt die Peripherie mit fast 23 Prozent. Der relativ hohe Anteil in der Peripherie ist auf Objekte der öffentlichen Hand (bspw. Bezirksrathäuser) und Standorte von großen Unternehmen zurückzuführen. In den Bürozentren mit einer Agglomeration von Büroobjekten außerhalb der City und des City-Randes werden nur zehn Prozent saniert.
Auswirkung von Sanierungen auf das Mietniveau
Trotz des wachsenden Interesses an Sanierungen stehen diese oft im Spannungsfeld zwischen hohen Kosten und der Notwendigkeit eines angemessenen Mietniveaus. Beim Vergleich der Mietpreise in Sanierungsobjekten mit den Angebotsmieten von unsanierten Büroflächen im Umfeld des jeweiligen Objektes zeigt sich, dass sanierte Objekte in der Regel ein deutlich höheres Mietpreisniveau aufweisen. So wurden bei einer Anmietung in München ein 125 Prozent höheres Mietniveau als bei unsanierten Flächen im Umfeld erzielt, in Frankfurt ein 115 Prozent höheres.
Auch ein Vergleich der Mietniveaus vor und nach Sanierung zeigt, dass Aufschläge von mindestens 20 und bis zu 300 Prozent üblich sind. Im Mittel verdoppelt sich der gezahlte Mietpreis. Die Steigerung hängt auch hier von der Lage des Gebäudes, den ursprünglichen Qualitäten sowie der spezifischen Mietvertragskonstellation ab.
