ZIA, GdW, der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und die Bundesarchitektenkammer begrüßen die Eckpunkte zum Gebäudetyp E.
Mit dem vorgestellten Eckpunktepapier zum Gebäudetyp E gingen das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) sowie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) einen wichtigen Schritt in Richtung einfacheres, schnelleres und bezahlbares Bauen, kommentiert der ZIA die Regierungsgespräche. „Der Gebäudetyp E ist ein entscheidender Hebel, um die Baukosten zu senken und den Wohnungsbau zu beschleunigen. Wir als ZIA hatten lange gefordert, Standards dort reduzieren zu können, wo sie nicht zwingend erforderlich sind, ohne die Sicherheit zu gefährden. Dass hier nun endlich der Rahmen für die dafür nötige Rechtssicherheit geschaffen wird, ist ein wichtiger Schritt für die Bau- und Immobilienwirtschaft und für alle, die auf bezahlbare Wohnungen angewiesen sind“, so Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des ZIA.
Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßt ausdrücklich, dass nun Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt wurden. Damit greife die Bundesregierung zentrale Forderungen des GdW auf, die für mehr Einfachheit, Rechtssicherheit und Kosteneffizienz beim Bauen dringend notwendig sind. Für eine vollständige Rechtssicherheit bei der Anwendung des Gebäudetyp E müsse aber im Mietvertragsrecht noch eine eigenständige, klare Regelung geschaffen werden.
Besonders begrüßt der GdW, dass der Gebäudetyp-E-Vertrag zivilrechtlich verankert werden soll. Ebenso positiv ist die Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder. Es bleibt damit bundeseinheitlich bei dem bekannten, verlässlichen bauordnungsrechtlichen Sicherheitsniveau. Zugleich soll Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik künftig keinen Mangel mehr darstellen. Auch zu begrüßen ist, dass die Regierung die Schaffung einer eigenen Rahmenvereinbarung oder eines Mustervertrages zum Gebäudetyp E – analog zur Rahmenvereinbarung 2.0 für serielles Bauen – unterstützen will. Wie schon bei der erfolgreichen GdW-Rahmenvereinbarung Serielles und modulares Bauen sagen wir hierbei unsere Unterstützung zu.
„Die Eckpunkte sind ein wichtiger Schritt, um das Bauen in Deutschland wieder einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Mit dem Gebäudetyp E haben wir erstmals die Chance, nicht nur mit steigenden, sondern auch mit sinkenden Baukosten zu rechnen. Das ist ein riesiger Schritt hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum“, erklärt GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Wir gewinnen die Freiheit zurück, innovative und wirtschaftliche Lösungen einzusetzen, ohne uns sklavisch an zahlreiche kostentreibende DIN-Normen halten zu müssen. Der Grundsatz ‚Safety First‘ bleibt dabei selbstverständlich gewahrt: Alle sicherheitsrelevanten Vorgaben gelten weiter. Genau diesen pragmatischen Ansatz haben wir als GdW nachdrücklich eingefordert.“
Von zentraler Bedeutung seien dabei einheitliche Rahmenbedingungen: „Der Gebäudetyp E kann zum dringend benötigten Bau-Turbo werden. Entscheidend wird aber sein, dass die Bundesländer in ihren Förderrichtlinien nicht wieder zusätzliche Standards einführen. Nur wenn die Eckpunkte konsequent auch im Förderrecht umgesetzt werden, können wir die Mietpreise im Neubau senken und echten Fortschritt erzielen“, sagt Gedaschko.
Eigenständige Regelung für das Mietvertragsrecht notwendig
Auch im Mietvertragsrecht müsse eine eigenständige, klare Regelung geschaffen werden, so der GdW. Hier blieben die Eckpunkte leider sehr vage und unzureichend. Damit würde aber verhindert, dass der Gebäudetyp E in der Vermietungspraxis zu juristischen Auseinandersetzungen über vermeintliche Mängel führt. Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft sei diese Klarstellung zentral, denn ohne eindeutige mietrechtliche Bestimmungen wäre der Gebäudetyp E kaum anwendbar gewesen.
Die Eckpunkte seien ein vielversprechender Anfang – doch damit der Gebäudetyp E tatsächlich zum Befreiungsschlag für preiswerteres Bauen werden könne, müssten die offenen mietrechtlichen Fragen zwingend geklärt werden. Wichtig sei aber auch, dass der weitere Prozess jetzt schnell vorangebracht wird. Der GdW erwartet, dass die gesetzlichen Regelungen noch im ersten Halbjahr 2026 zum Abschluss gebracht würden.
Der Gebäudetyp E ermöglicht den Verzicht auf nicht zwingend vorgeschriebene Baustandards und schafft damit die Grundlage für kostengünstigere Bauprojekte. Mit dem Gebäudetyp E kann künftig einfacher und bedarfsgerechter gebaut werden – sowohl im Neubau als auch im Bestand. Der neue Rechtsrahmen ermöglicht es, funktionale und wirtschaftliche Bauweisen zu vereinbaren, ohne die Wohnqualität oder Sicherheit zu gefährden.
Gut sei, dass die Eckpunkte den Kern des Problems erfassten: Eine Abkehr zur Einhaltung der so genannten anerkannten Regeln der Technik, betont auch der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie. Wichtiger sei aber, dass dafür ein fundamentaler Wandel zum Ansatz der Ampel beschrieben werde. So solle anstatt einer Definition von Positiv- oder Negativlisten der zu verwendenden Normen und Anforderungen, was zu endlosen Streitigkeiten führen würde, das im Bauordnungsrecht beschriebene Schutzniveau künftig als Grundlage für den Bau von Gebäuden dienen. Alles darüber hinaus könne der Bauherr frei entscheiden. Denn so werde bereits per Gesetz ein guter Wohnkomfort erreicht, aber auf kostenintensive Gebäudemerkmale verzichtet. „Ein kleiner Wermustropfen ist, dass diese wichtige Änderung nur im Rahmen eines bestimmten Vertragsmodell möglich sein soll, nicht aber grundsätzlich für einfaches Bauen in Deutschland gilt. Es muss vermieden werden, dass dadurch ein ungerechtfertigtes Stigma für eine bestimmte Gebäudeklasse entsteht“, so Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.
„Wir sehen dringenden Handlungsbedarf, die aktuell durch Rechtsprechung stark ausgeweitete Bindung an die „anerkannten Regeln der Technik“ (aRdT) im Bauvertrags- und Gewährleistungsrecht zu relativieren und damit neue Spielräume für Planende und Bauherren zu schaffen", ergänzt Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer (BAK). „Ein neues Gebäudetyp-E-Gesetz muss Flexibilität schaffen, um neue Lösungen, Materialien und Bauweisen umzusetzen – ohne unnötige rechtliche Hürden. Gleichzeitig muss das Gesetz die bauordnungsrechtlichen Öffnungen der Länder flankieren und so einheitliche Rahmenbedingungen schaffen.“
Trotz der zu begrüßenden Regelungen im Eckpunktepapier sieht der ZIA ebenfalls noch Handlungsbedarf: Es brauche eine eindeutige gesetzliche Verknüpfung, dass sich der Gebäudetyp E ausschließlich auf die geltenden Technischen Baubestimmungen der Länder bezieht – ohne zusätzliche Anforderungen. Zudem brauche es eine Reform des Paragrafen 633 BGB, damit funktional gleichwertige, einfache Ausführungen künftig auch im Mietverhältnis nicht als Mangel bewertet werden. Die im Eckpunktepapier formulierte einfache Information der Mieter reiche dafür nicht.
Die Eckpunkte sehen unter anderem vor:
- Rechtssicherer Gebäudetyp-E-Vertrag: Einführung eines eigenen Vertragstyps, der die Anwendung angesenkter, einfacherer Baustandards ermöglicht.
- Mehr Technologieoffenheit: Die Abweichung von den Anerkannten Regeln der Technik wird erleichtert. Gleichwertige Lösungen können gewählt werden, ohne Gefahr einer Mangelhaftung.
- Abkehr von zu hohen Standards: Beim Gebäudetyp E soll als Mindeststandard nur das bauordnungsrechtlich festgelegte Sicherheitsniveau gelten. Kurskorrektur bei den DIN-Normen: Klarstellung, dass DIN-Normen private technische Regeln ohne automatische Vermutungswirkung sind.
- Etablierung des Gebäudetyps E in der Praxis durch Pilotprojekte, Best-Practice-Sammlungen und den Austausch mit Fachkreisen und Verbänden.
Der Zeitplan
Noch in diesem Jahr soll ein Stakeholder-Dialog begonnen werden, um eine praxisgerechte Verankerung der geplanten Gesetzesänderung zu gewährleisten. Das Bundesjustizministerium plant, den ersten Referentenentwurf nach dem Sommer 2026 vorzulegen mit dem Ziel einer ersten Kabinettsvorlage Ende 2026. Die Bundesarchitektenkammer kritisiert allerdings den aus ihrer Sicht als zu weit angelegten Zeitraum: „Wir brauchen die zivilrechtliche Einordnung deutlich früher, damit die Forderungen nach mehr und bezahlbarem Wohnraum schneller umgesetzt werden kann", so Andrea Gebhard. „Das einfache Bauen nach dem Gebäudetyp-E kann dazu einen großen Teil beitragen!“
Kernelemente, die das Gesetz aus Sicht der BAK enthalten muss:
- Keine automatische Verpflichtung zu den anerkannten Regeln der Technik (aRdT): Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik soll nur dann geschuldet sein, wenn sie ausdrücklich vereinbart oder gesetzlich gefordert wird.
- Sicherheit bleibt unantastbar: Schutzziele der Bauordnungen – etwa in Statik, Brandschutz und Gesundheitsschutz – müssen in jedem Fall erfüllt werden.
- Abweichungen von aRdT sind nicht automatisch Mängel: Solange Funktionalität und Gebrauchstauglichkeit gewahrt bleiben, soll ein Abweichen von aRdT keinen Sachmangel darstellen.
- „Übliche Beschaffenheit“ bestimmt sich nach mietrechtlichen Kriterien: Komfort- und Ausstattungsmerkmale gelten nicht als anerkannte Regeln der Technik. Ohne Vereinbarung richtet sich die übliche Beschaffenheit nach vergleichbaren Objekten – insbesondere nach mietrechtlichen Maßstäben.
- Transparenz gegenüber dem Besteller: Unternehmen sollen Besteller informieren, wenn sie von der üblichen Beschaffenheit abweichen wollen – in einfacher Form, auch mündlich oder durch Musterbeschreibungen.
- Fachkundige Besteller benötigen weniger Aufklärung: Bei Experten aus der Baubranche genügt ein kurzer Hinweis; weitergehende Erläuterungen sind nicht erforderlich.
- Vereinfachte Hinweise für Laien: Auch gegenüber nicht-fachkundigen Bestellern sollen kompakte, verständliche Informationen ausreichen – ohne detaillierte Auflistung einzelner Normen.
