Steinbeis-Studie: Institutionelle Investoren nutzen verstärkt den Sekundärmarkt für Immobilienfonds, um ihre Portfolios flexibler zu gestalten. Von Markus Gotzi
An der Börse finden sich Angebot und Nachfrage auf Grundlage des Marktes und der unterschiedlichen Erwartungen. Das gilt nicht nur für Aktien und Wertpapiere, sondern auch für Sachwerte wie Immobilien. Ein aktuelles Gutachten von Stefan Loipfinger im Auftrag des bankenkritischen Vereins Finanzwende kommt zu dem Ergebnis, dass einige offene Immobilienfonds ihre Werte deutlich reduziert und dadurch Kapital vernichtet haben. Kein Wunder also, dass offene Immobilienfonds für private Kapitalanleger an der Börse mit hohen Abschlägen gehandelt werden – ein Zeichen dafür, dass die Käufer die offiziellen Werte für zu hoch einschätzen.
Aber auch institutionelle Kapitalanleger wie Banken, Pensionskassen, Versicherer und Versorgungswerke machen sich verstärkt Gedanken über ihre Investitionen in Immobilien. In ihren Überlegungen spielt der vorzeitige Ausstieg aus offenen und sogar geschlossenen Immobilienfonds ebenfalls eine Rolle. Wobei eine Kündigung der Fonds selten die beste Lösung ist.
Der Sekundärmarkt, also der vorzeitige Handel mit Spezialfonds für institutionelle Investoren in Deutschland, gewinnt an Bedeutung. Das ist die zentrale Erkenntnis einer Befragung des CFIN, Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule, in Kooperation mit der Fondsbörse Private Markets. An der wissenschaftlichen Studie beteiligten sich mehr als 100 institutionelle Investoren, darunter Kreditinstitute, Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. Und mehr als die Hälfte davon stuft vor allem Immobilienfonds (56 Prozent) und Infrastrukturfonds (54 Prozent) als attraktive Assetklassen für den Handel am Sekundärmarkt ein.
„Gestiegene Zinsen, die Inflation und neue ESG-Kriterien veranlassen institutionelle Investoren dazu, ihre Portfolios zu überprüfen und neu zu allokieren. Der Sekundärmarkt bietet Altanlegern eine Option, ihre Portfolios umzustrukturieren, ohne Anteile an ihren Spezial-AIF zu kündigen. Neue Investoren profitieren von der Möglichkeit, in Fonds mit nachvollziehbarer Performance einzusteigen. Gerade bei Immobilienfonds sehen wir vermehrtes Interesse bei Verkäufern wie Käufern“, sagt Jan Peter Schmidt, Bereichsvorstand Private Markets an der Fondsbörse Deutschland. Rund anderthalb Jahre nach dem Start des Sekundärmarktes summieren sich die mandatierten Verkaufsaufträge der institutionellen Anleger auf rund 200 Millionen Euro und umfassen Fonds mit Wohnungen, Büros und Logistikimmobilien.
„Grundsätzlich begrüßen institutionelle Investoren die Idee“
Aber auch die Asset-Manager und Kapitalverwaltungsgesellschaften begrüßen die Möglichkeit des Handels. Denn er erspart ihnen den Verkauf der Immobilien und vergleichbarer Investments, falls die Anleger offener Fonds kündigen und ihr eingesetztes Kapital zurückfordern sollten. In Zeiten sinkender Märkte wären Verluste für alle Beteiligten programmiert. Die Studie zeigt aber auch, dass es vielen Investoren an Erfahrung und Vertrautheit mit den Mechanismen des Sekundärmarkthandels fehlt. „Die aktuelle Situation ist für viele Investoren eine neue Erfahrung. Bei durchgehend steigenden Immobilienwerten in den vergangenen Jahren haben sie sich nicht mit den Vorteilen des rechtssicheren Handels unter dem Dach der Börse Hamburg, Hannover und Düsseldorf beschäftigt“, sagt Alex Gadeberg, CEO der Fondsbörse Deutschland.
„Grundsätzlich begrüßen institutionelle Investoren die Idee, Spezialfondsanteile über einen Sekundärmarkt zu handeln“, fasst Studienleiter Thomas Jürgenschellert die Umfrage zusammen. So finden 43 Prozent einen möglichen Kauf über den Sekundärmarkt attraktiv oder sogar sehr attraktiv, 41 Prozent äußerten sich ähnlich über einen möglichen Verkauf. Die Mehrheit der institutionellen Investoren erwartet eine steigende Relevanz des Sekundärmarktes (54 Prozent), wobei volumenstärkere Anleger die Bedeutung des Marktplatzes als höher einschätzen.
„Die befragten Investoren legen besonderen Wert auf Regulierung und Diskretion“, sagt Jürgenschellert. Ein weiteres zentrales Ergebnis: Bei der Beurteilung aktueller Handelsplätze wird insbesondere der Preisbildungsprozess kritisch gesehen. Das gilt vor allem für die Verkäuferseite. Wer seine Anteile zu reduzierten Kursen veräußert, muss Verluste akzeptieren. Dazu ist noch nicht jeder bereit.
Derzeit zeichnet sich außerdem ein weiterer Trend ab: Investoren wollen nicht nur einen Teil der Anteile übernehmen, sondern die kompletten Fonds. Für institutionelle Investoren ergeben sich somit Gelegenheiten, ihre Portfolios zeitnah und kurzfristig umfassend zu erweitern.
