In Nürnberg und Umgebung gibt es kaum noch neue Logistikprojekte. Skeptische Kommunen und Bürgerproteste stehen hier Entwicklungen entgegen. Von Stefan Moor
Eigentlich könnte alles so schön sein in der Logistikregion Nürnberg: Mit Unternehmen wie Siemens, MAN, DB Schenker, Geis, Kühne+Nagel oder auch UPS sind viele namhafte Verlader und Dienstleister in der Region ansässig. Der Bayernhafen Nürnberg gilt nach wie vor als Vorzeigeprojekt unter den deutschen Güterverkehrszentren – was unter anderem an der multimodalen Anbindung, den Möglichkeiten zum Containerumschlag sowie auch an der besonderen Kompetenz in Bezug auf Schwergut liegt. Und nicht zuletzt hat Nürnberg nach wie vor eines der höchsten Bruttoinlandsprodukte in Deutschland und eine starke mittelständische Wirtschaft mit Branchenschwerpunkten in den Bereichen Elektronik, Medizintechnik, Werkstoff- und Materialtechnik sowie Automotive.
Tatsächlich jedoch sind in und um die fränkische Stadt kaum noch Flächenumsätze durch Neubau zu registrieren. Eine der wenigen Ausnahmen bildet MAN als ortsansässiges Unternehmen, das im vergangenen Jahr seine Präsenz im Nürnberger Stadtgebiet um 23.000 Quadratmeter erweitern konnte.
Ansonsten spielt sich das Baugeschehen überwiegend in der Peripherie ab. Von den knapp 150.000 Quadratmetern an Neubauvolumen im Jahr 2021 entfällt ein signifikanter Teil auf den Raum Ansbach oder auch kleinere Gemeinden wie Rednitzhembach. Gleiches gilt für geplante Projekte in der Region, die etwa 245.000 Quadratmeter umfassen: Allein 140.000 Quadratmeter entfallen auf ein geplantes Amazon-Logistikzentrum in Allersberg. Zum Vergleich: In der Logistikregion Rhein-Main, in der ebenfalls die verfügbaren Grundstücke immer knapper werden, wurden allein 2021 etwa 370.000 Quadratmeter Neubauvolumen umgesetzt, und in der aufstrebenden Region Magdeburg waren es 330.000 Quadratmeter.
Auch in der Peripherie wird es eng
Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass viele der entstehenden Flächen oftmals im Voraus an ortsansässige Unternehmen verkauft werden. Somit gelangt ein signifikanter Teil der Grundstücke gar nicht erst auf den freien Markt. Aber auch in der Peripherie um Nürnberg ist es für Unternehmen, die nicht aus der Region sind, schwierig, per Direktvergabe an Bauland zu kommen. Theoretisch gibt es im Umland einige Flächen und Möglichkeiten für größere Branchencluster, wie sie beispielsweise in der benachbarten Logistikregion Würzburg/Schweinfurt entstehen. So wurde etwa in der Gemeinde Geiselwind ein Cluster der Sport- und Textilbranche geschaffen. Dennoch agieren die Kommunen nicht nur in Nürnberg selbst, sondern auch an den Satellitenstandorten eher restriktiv. Zudem existieren gewachsene lokale Netzwerke, die von außen nur schwer durchschaubar sind. Ortsansässige Dienstleister und Gewerbetreibende aus der Region haben also in der Regel einen Informationsvorsprung, weil sie von ihren jahrelangen Kontakten zu den Kommunen profitieren können.
Eine Folge dieser Entwicklung sind stetig steigende Mietpreise, die auch für Investoren mit immer geringeren Anfangsrenditen verbunden sind. Wenn sich an dieser Entwicklung mittelfristig nichts ändert, könnte dies weitere Marktzugänge erschweren sowie Traditionsunternehmen verdrängen, die dieses Mietpreiswachstum letztlich nicht mittragen können. Vor allem die Branchen und Segmente mit niedrigeren Margen wären betroffen.
Warum zögern die Kommunen?
Bei der Vergabe von Flächen geht es den Kommunen nicht mehr allein um die reinen Einnahmemöglichkeiten durch Kaufpreis und Gewerbesteuer. Stattdessen handelt es sich in vielerlei Hinsicht auch um eine Frage der Lenkungsfunktion: Vorhandene Flächen für mögliche Gewerbeareale werden häufiger an Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe als an Logistikunternehmen vergeben. Auch seitens der Bürgerinnen und Bürger herrscht eine gewisse Grundskepsis, die sich zuletzt auch immer wieder in Form von Bürgerprotesten geäußert hat. Diese Proteste haben an Bedeutung gewonnen.
Einen Königsweg, wie sich dennoch künftig Logistikniederlassungen realisieren lassen, gibt es nicht. Stattdessen ist es umso wichtiger, genau auf die jeweilige Situation der Kommune einzugehen und im Dialog herauszuarbeiten, wie eine Logistikansiedlung Mehrwert schaffen kann und wie die Bürgerinnen und Bürger von Anfang an transparent in den Prozess einbezogen werden können.
Allerdings existieren zahlreiche Ansätze, welche die typischen Bedenken der Kommune effektiv zerstreuen können. Eine wichtige Möglichkeit besteht darin, den inzwischen schon fast branchenüblichen DGNB-Silberstandard zu übertreffen und Logistikimmobilien klimaneutral oder sogar klimapositiv zu errichten. Aber auch die Bedeutung regionaler Produktions- und Umschlaglogistik wird angesichts der nach wie vor gestörten Lieferketten immer wichtiger. Dieser Punkt muss transparent gegenüber den politischen Entscheidungsträgern kommuniziert werden. Wenn lokale Logistik und Produktion intelligent verbunden werden, wirken dies wie ein Magnet auf weitere Unternehmen.
Stefan Moor ist Head of Industrial & Logistics Nürnberg bei Logivest.
