Wärme, Strom und Elektromobilität gemeinsam planen: Das Potsdamer Quartier Tiamo zeigt, wie sich Alt- und Neubauten energetisch verbinden lassen. Von Alexander Ubach-Utermöhl
Mit dem Inkrafttreten wesentlicher Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) rückt die praktische Umsetzung weiter in den Fokus. Für Wohnungsunternehmen, Bestandshalter und Investoren stellt sich vor allem die Frage, wie sich die Wärmeversorgung klimafreundlich modernisieren lässt, ohne die Wirtschaftlichkeit der Immobilien aus dem Blick zu verlieren. Entscheidend ist dabei weniger die Wahl einer einzelnen Technologie als die Frage, wie Investitionen, vorhandene Infrastrukturen und unterschiedliche Gebäude in einem tragfähigen Gesamtsystem zusammengeführt werden können.
Im Neubau lassen sich Energieversorgung, Photovoltaik, Ladeinfrastruktur und digitale Steuerung von Beginn an gemeinsam planen. Im Bestand müssen dagegen vorhandene Gebäude, technische Anlagen und unterschiedliche Investitionszyklen schrittweise in ein gemeinsames Versorgungssystem überführt werden. Dort können isolierte Einzellösungen an technische und wirtschaftliche Grenzen stoßen.
Warum der Bestand besondere Lösungen braucht
Gerade in Quartieren treffen unterschiedliche technische Voraussetzungen und Investitionszyklen aufeinander. Viele Bestandsgebäude benötigen Anpassungen, um mit niedrigen Vorlauftemperaturen effizient versorgt werden zu können. Für eine rein elektrische Wärmeversorgung sind zudem die erforderlichen Anschlussleistungen zu prüfen. Gleichzeitig müssen Alt- und Neubauten, verschiedene technische Standards und unterschiedliche Eigentümerstrukturen in ein gemeinsames Versorgungskonzept eingebunden werden.
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Für Bestandshalter lautet die entscheidende Frage deshalb: Wo erzielt jeder investierte Euro die größte Wirkung für Klimaschutz, Versorgungssicherheit und langfristig stabile Betriebskosten?
Quartiere können wirtschaftliche Vorteile schaffen
Wer jedes Gebäude separat versorgt, muss Planung, Ausschreibung, Betrieb und Wartung für die jeweiligen Anlagen organisieren. In einem Quartier lassen sich dagegen Wärmebedarfe bündeln, Erzeugungsanlagen besser auslasten und technische Dienstleistungen zentral organisieren. Das kann Investitions- und Betriebskosten senken und schafft zugleich bessere Voraussetzungen für eine langfristig effiziente Betriebsführung. Zusätzliche Potenziale entstehen durch Sektorenkopplung – wenn Wärme, Strom und Elektromobilität gemeinsam geplant und gesteuert werden.
Aus der Praxis: Wenn zwei Gebäudewelten zusammenwachsen
Wie sich ein solches Gesamtsystem praktisch umsetzen lässt, zeigt das Quartier Tiamo in Potsdam. Auf rund 13.000 Quadratmetern verbindet es 53 Eigentumswohnungen in denkmalgeschütztem Bestand und modernen Neubauten. Beide Gebäudetypen stellen unterschiedliche Anforderungen an Temperaturen, Technik und Betrieb. Die zentrale Aufgabe bestand deshalb darin, sie über ein gemeinsames Energiesystem zu versorgen, ohne die jeweiligen Anforderungen aus dem Blick zu verlieren.
Herzstück ist ein Vierleiternetz mit getrennten Hoch- und Niedertemperaturkreisläufen. Das Niedertemperaturnetz versorgt die Fußbodenheizungen mit Raumwärme, während das Hochtemperaturnetz der Warmwasserbereitung dient. Da die Altbauten im Zuge der Kernsanierung ebenfalls mit Fußbodenheizungen ausgestattet wurden, können auch sie über das Niedertemperaturnetz beheizt werden. Mit Ausnahme einer kleinen Remise sind alle Gebäude an beide Netze angeschlossen.
Die Wärmepumpen können bedarfsgerecht entweder das Hoch- oder das Niedertemperaturnetz beladen. Das niedrigere Temperaturniveau der Raumheizung erhöht dabei ihre Effizienz. Wird keine Raumwärme benötigt, muss lediglich das Hochtemperaturnetz für die Warmwasserbereitung auf Temperatur gehalten werden.
Die Wärme erzeugen Luft-Wärmepumpen in Kombination mit einem Gas-Spitzenlastkessel. Rund 85 Prozent der benötigten Wärme stellen die Wärmepumpen bereit, lediglich etwa 15 Prozent entfallen auf den Spitzenlastkessel. Ergänzt wird das System durch eine Photovoltaikanlage mit 120 kWp, ein Mieterstrommodell und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität.
Ein gemeinsames Lastmanagement stimmt Wärmeversorgung, Solarstrom und Ladeinfrastruktur aufeinander ab. Der vor Ort erzeugte Solarstrom kann je nach Bedarf in den Wärmepumpen, in den Wohnungen oder zum Laden von Elektrofahrzeugen genutzt werden. So wird die vorhandene Energie intelligent möglichst dort eingesetzt, wo sie gerade gebraucht wird. Unnötige Leistungsspitzen werden so vermieden.
Emissionen senken, Finanzierung und Betrieb mitdenken
Die Ergebnisse zeigen, welches Potenzial in solchen Konzepten steckt: Rund 80 Prozent der eingesetzten Energie stammen aus erneuerbaren Quellen. Gegenüber einer fossil betriebenen Referenzanlage nach den Berechnungen des bisherigen GEG 2024-Standards sinken die CO₂-Emissionen um rund 60 Prozent – das entspricht jährlich rund 100 Tonnen CO₂. Durch die Kombination der Wärmeversorgung mit der PV-Anlage werden 67 Prozent an Primärenergie im Tiamo-Quartier eingespart.
Das Beispiel zeigt zugleich: Die technische Integration allein reicht nicht aus. Damit solche Quartierslösungen umgesetzt werden können, müssen Finanzierung, Betrieb und Risikoverteilung von Beginn an mitgedacht werden. Ein möglicher Ansatz sind Contracting-Modelle. Dabei übernimmt ein Energieversorger die Investitionen in die Versorgungsanlagen und bleibt langfristig für Betrieb, Wartung und Instandhaltung verantwortlich.
Für den Eigentümer sinkt dadurch der eigene Investitionsbedarf. Auch mit dem Anlagenbetrieb verbundene technische und wirtschaftliche Risiken können je nach Vertragsgestaltung auf den Versorger übergehen. Zugleich werden Planung, Energieversorgung und Betriebsführung in einer Verantwortung gebündelt. Für die wirtschaftliche Bewertung bleiben jedoch die vereinbarten Energiepreise, Preisanpassungsregeln und Vertragslaufzeiten entscheidend.
Wirtschaftlichkeit entsteht im Gesamtsystem
Das Gebäudemodernisierungsgesetz verändert den regulatorischen Rahmen. Für Eigentümer und Bestandshalter kommt es darauf an, Investitionen dort zu bündeln, wo sie mehrere Gebäude, Nutzungen und Energiesektoren zugleich verbessern. Integrierte Quartierslösungen können die Wärmewende so zu einer planbaren Investitions- und Umsetzungsaufgabe machen.
Ein Beitrag von Alexander Ubach-Utermöhl, Geschäftsführer Lava Energy.
