Zwölf Herabstufungen, sechs Milliarden Euro Mittelabflüsse: Die Scope-Studie 2025 analysiert die Lage offener Immobilienfonds.
Die Ratingagentur Scope hat ihre jährliche Marktstudie zu offenen Immobilienfonds veröffentlicht. Im Zentrum stehen deutliche Kapitalabflüsse, gesunkene Fondsbewertungen und eine zunehmende regulatorische Unsicherheit.
Von insgesamt 22 untersuchten offenen Immobilienfonds wurden in der aktuellen Analyse zwölf herabgestuft. Hauptgründe dafür sind geringere Renditen und gestiegene Risiken im aktuellen Marktumfeld. Das Spektrum reicht nun von a (AIF) bis b (AIF) – mit einem durchschnittlichen Branchenrating von bbb (AIF).
Besonders ins Gewicht fällt das negative Netto-Mittelaufkommen im Jahr 2024. Erstmals seit 2006 verzeichnete die Assetklasse per Saldo Abflüsse in Höhe von rund sechs Milliarden Euro. Im Vorjahr war der Saldo noch leicht positiv.
Liquidität bleibt stabil, Rückgaben bewältigt
Trotz der Belastungen zeigen sich die Fonds beim Liquiditätsmanagement stabil. Zum 30. April 2025 lag die durchschnittliche Liquiditätsquote bei 14,3 Prozent – ein leichter Rückgang gegenüber den Vorjahren, aber weiterhin deutlich über dem gesetzlichen Minimum von fünf Prozent. Die Fondsgesellschaften konnten Rückgabeverlangen weitgehend bedienen, unter anderem durch gezielte Objektverkäufe.
Ein Unsicherheitsfaktor für die Branche bleibt die Risikobewertung: Ein Gerichtsurteil zum „UniImmo: Wohnen ZBI“ wirft Fragen zur Berechnung des Risikoindikators auf. Solange keine regulatorische Klarstellung erfolgt, dürfte sich dies dämpfend auf den Vertrieb auswirken. Zwar ist das Volumen neuer Kündigungen rückläufig, doch halten die Mittelabflüsse infolge der Altkündigungen weiter an.
Solide Kennzahlen, schwache Rendite
Mit durchschnittlich 92,4 Prozent sind die Vermietungsquoten weiterhin hoch, wenn auch leicht rückläufig – unter anderem infolge des Verkaufs vollvermieteter Immobilien. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit liegt bei sechs Jahren, Inflationsanpassungen sorgen für stabile Einnahmen.
Die Fonds erzielten im Kalenderjahr 2024 eine durchschnittliche Rendite von -1,3 Prozent. Zum 30. April 2025 lag die Zwölfmonatsperformance bei -1,1 Prozent. Die Spanne der Einzelergebnisse ist groß: Während einzelne Fonds Verluste von bis zu 20 Prozent verzeichneten, legten Schwergewichte mit über zehn Milliarden Euro Volumen durchschnittlich um 1,9 Prozent zu.
Konservative Bewertung, politische Impulse gefragt
Nach umfangreichen Wertanpassungen gelten die Immobilienportfolios nun als konservativ bewertet. Der durchschnittliche Vervielfältiger – ermittelt aus Verkehrswert und Nettosollmiete – sank auf 19,7 (Vorjahr: 20,2). Die Bandbreite liegt zwischen 15,3 und 25,9.
Zur besseren Steuerung der Rückgaben regt Scope regulatorische Weiterentwicklungen an, etwa einen Gating-Mechanismus, um Liquiditätskontingente gleichmäßig zu verteilen. Zudem wird eine Wiederaufnahme des Gesetzentwurfs zur Investition in Erneuerbare-Energien-Anlagen empfohlen. Diese könnten bis zu 15 Prozent des Fondsvermögens ausmachen – ein Schritt, der sowohl der Diversifikation als auch der Performance zuträglich wäre.
Die vollständige Studie steht auf der Scope-Website kostenfrei zum Download zur Verfügung.
