Die Ratingagentur Scope hat 20 offene Immobilienfonds neu bewertet. Dabei wurden fünf herabgestuft, 13 Fonds blieben stabil.
Scope hat die Beurteilungen von 20 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Fünf Fonds wurden herabgestuft, bei 13 Fonds blieb das Rating stabil. Ursache für die Downgrades waren sowohl gestiegene Risikoparameter als auch schwächere Renditeentwicklungen. Zwei Produkte wurden neu in die Rating-Runde aufgenommen. Die Ratings reichen von a+AIF bis bb-AIF.
Herabgestuft wurden:
- Grundbesitz Fokus Deutschland der DWS, bei dem - unter anderem - die im Branchenvergleich "sehr deutlich unterdurchschnittlichen Nachhaltigkeitsparameter" genannt wurden.
- Hausinvest der Commerz Real, dessen Ratingverschlechterung insbesondere in einer Erhöhung der Risikoparameter begründet liegt.
- Leading Cities Invest von Kanam, bei dem Scope eine leichte Erhöhung der Risikoparameter und einen Rückgang der Performance bemerkt.
- UBS (D) Euroinvest Immobilien. Die Abstufung resultiert vorwiegend aus der Reduktion der Performance sowie aus der unterdurchschnittlichen Beurteilung des Immobilienportfolios aufgrund der Risiken aus den Vermietungsparametern. Die hohe Kreditquote wirkt ebenfalls belastend auf das Rating.
- Uniimmo:Europa von Union Investment. Dazu heißt es: "Die hohe Allokation in risikobehafteten Sektoren und die hohe US-Büroallokation bergen künftig Risiken. Die Fondsperformance liegt unter dem Durchschnitt."
Die offenen Immobilienfonds haben 2022 eine durchschnittliche Ein-Jahres-Performance (BVI) von 2,5 Prozent erzielt. Die Spannweite liegt zwischen 1,5 Prozent und 4,9 Prozent. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds legten im Mittel um 2,4 Prozent zu, reine Wohnimmobilienfonds um 3,1 Prozent. Für 2023 rechnet Scope mit einer Durchschnittsrendite von rund 2,5 Prozent.
Scope erwartet einerseits eine sinkende Wertänderungsrendite, andererseits eine Erholung der Liquiditäts- und der Mietrendite und damit für 2023 insgesamt eine Fondsperformance auf dem Niveau des Vorjahres.
Zeit der Aufwertungen ist vorbei
Das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds hat sich seit Februar 2022 infolge der stark gestiegenen Zinsen deutlich verändert. In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das werde sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen, heißt es in der Scope-Studie. Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein.
In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich aus Scope-Sicht derzeit noch nicht beziffern. Durch die anhaltende Transaktionsstarre sei die Preisfindung noch nicht abgeschlossen und mögliche Entwicklungen sind daher noch nicht in den Bewertungen der Fondsportfolios abgebildet.
Scope sieht es als positiv, dass die Bestände der Immobilienfonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Diese Objekte sind überwiegend konservativer bewertet als Objekte, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden. Die Multiplikatoren der Immobilien auf Portfolioebene liegen für die offenen Publikumsfonds im Schnitt bei 20,6 (für das Segment Wohnen bei 22,5). Das ist konservativ im Vergleich zu den in der Hochpreisphase gehandelten Objekten mit Multiplikatoren von zum Teil weit über dem 30-Fachen.
Anbieter schätzen ihre Lage schlechter ein als 2022
Nicht zuletzt durch fehlende Transaktionsumsätze aufgrund des Marktstillstands schätzen die Anbieter offener Immobilienpublikumsfonds ihre Lage als schlechter ein als im Jahr zuvor. Das hat eine Umfrage von Scope ergeben, an der sich 27 Gesellschaften mit einem Immobilienvermögen von insgesamt rund 440 Milliarden Euro beteiligt haben. Etwa 40 Prozent der befragten Anbieter beurteilen ihre Lage als gut und 47 Prozent als neutral. 14 Prozent der Teilnehmer schätzen ihre Lage für dieses Jahr als unbefriedigend oder schlecht ein. Vor einem Jahr beurteilten 86 Prozent ihre Lage als gut und kein Anbieter beurteilte seine Lage als unbefriedigend oder schlecht.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich gesunken. Per Saldo sammelten die Produkte 4,2 Milliarden Euro ein – nach 5,2 Milliarden im Jahr 2021. Für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven oder zumindest ausgeglichenem Netto-Mittelaufkommen.
Weiterhin wenig Fremdkapital nötig
Die durchschnittliche Fremdkapitalquote lag zum Jahresende 2022 bei 15,7 Prozent und ist bis Ende April 2023 auf 15,3 Prozent gesunken. Damit liegen die Fonds momentan im Mittel sehr deutlich unter dem erlaubten Maximalwert von 30 Prozent, was Scope als konservativ erachtet. Das bietet Spielraum für weitere Finanzierungen, sollte zusätzlich Liquidität benötigt werden.
Die niedrige Kreditquote sorgt für Stabilität und verringert die Risiken für die Produktgattung. Nur neun der 27 im Rahmen einer Gesamtmarktanalyse untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau.
Auch die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienpublikumsfonds liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Mit 94,1% Prozent blieb sie gegenüber dem Vorjahr unverändert. Scope erwartet für 2023 im Durchschnitt stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Damit hängt künftig viel von der Bonität der Mieter ab.
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