Goesta Ritschewald warnt vor Stillhaltevereinbarungen in Spezialfonds.
Mitgefangen, mitgehangen? Will ein institutioneller Investor aus einem Immobilienfonds aussteigen, widerspricht das in der Regel den Interessen der Asset-Manager. Mit Stillhaltevereinbarungen versuchen manche von ihnen, die Investoren bei der Stange zu halten. Doch das ist nicht immer die beste Wahl der Mittel.
Goesta Ritschewald ist seit vielen Jahren im institutionellen Immobilienmarkt aktiv und hat zahlreiche Spezialfonds mitgestaltet. Im regelmäßigen Austausch mit institutionellen Anlegern hört er in letzter Zeit immer öfter, dass viele in Stillhalteabkommen gebunden sind – verbunden mit wachsender Unzufriedenheit. Statt auf Zeit zu spielen, plädiert er für andere Wege, die Anlegerinteressen stärker zu berücksichtigen und den Herausforderungen auf den Immobilienmärkten besser gerecht werden.
Stillhaltevereinbarungen zwischen Asset-Managern und ihren Anlegern sind in fallenden Märkten üblich. Wie begründen Sie Ihre Kritik daran?
Stillhalteabkommen können in Ausnahmefällen sinnvoll sein – etwa, wenn sie in einer extremen Marktphase kurzfristig Zeit für Neuorientierung und Strategieanpassungen schaffen. Doch darüber hinaus bieten sie keine echte Lösung. Häufig bedeuten sie lediglich Abwarten, anstatt aktiv auf veränderte Marktbedingungen oder den Lifecycle eines Immobilienportfolios zu reagieren. Für Anleger sind damit erhebliche Nachteile verbunden: sinkende Liquidität, mangelnde Flexibilität und potenzieller Wertverfall. Zudem verhindern Stillhalteabkommen eine Anpassung der Risikoprofile in den Portfolien der Anleger. Auf Seiten des Fondsmanagements besteht die Gefahr, dass das mit solchen Vereinbarungen verbundene Risiko unterschätzt wird – nämlich der schwindende Vertrauensvorschuss der Anleger in die Handlungsfähigkeit und in die Bereitschaft, im Sinne ihrer Interessen zu agieren.
Wie verbreitet sind Stillhaltevereinbarungen aktuell?
Viele Anleger berichten, dass sie aufgefordert wurden, Stillhaltevereinbarungen zu schließen und mangels Alternativen zugestimmt zu haben. Ein Teil davon geht Mitte des kommenden Jahres sogar in die Verlängerung. Als Ad-hoc-Maßnahme und für einen eng begrenzten Zeitraum kann eine solche Vereinbarung sinnvoll sein – aber nur, wenn sie mit einem konkreten Maßnahmenplan, wie z.B. einem Capex-Plan, Asset-Verwertungspfad, Revitalisierung oder einer Wechsel-Option, einhergeht.
Wie reagieren institutionelle Anleger auf den Auslauf der Vereinbarungen?
Sehr wahrscheinlich mit steigenden Rückgabewünschen. Für die Anleger bedeutet das in der Regel Wertverlust, für die Asset Manager Vertrauensverlust, Reputationsschaden und den Verlust von Assets under Management (AuM).
Was schlagen Sie stattdessen vor?
In Deutschland beginnt sich ein Ansatz zu entwickeln, der international längst etabliert ist und der es Fondsmanagern ermöglicht, aktiv und im Interesse der Anleger vorzugehen. Proaktive Manager setzen genau dort an, wo Stillhalteabkommen versagen: Beim gezielten Austausch einzelner oder mehrerer ausstiegswilliger Investoren, um einzelne Objekte oder das gesamte Portfolio in die nächste Markt- oder Lifecycle-Phase zu entwickeln.
Worin sehen Sie die Vorteile?
Für Fondsmanager eröffnen sich dadurch klare Chancen: Das AuM bleibt erhalten – oder wächst sogar, wenn bestehende Anleger in besser passende Vehikel des gleichen Fondsmanagers überführt werden. Anleger behalten Vertrauen, wenn sie aktiv eine Wechselmöglichkeit in geeignetere Strukturen erhalten. Proaktives Handeln zahlt zudem unmittelbar auf die Reputation ein: „Wir wissen, was wir tun – wir warten nicht einfach auf bessere Zeiten.“ Zugleich setzt der Fondsmanager damit ein Signal in den Markt, das bestehende Investoren stärkt und neue Anleger anspricht, die Wert auf aktives Management legen.
Wie muss ich mir das konkret vorstellen?
International hat sich der Zweitmarkt zu einem Werkzeug entwickelt, um ein flexibleres und stärker auf Anlegerinteressen ausgerichtetes Fondsmanagement zu etablieren. Er schafft eine geordnete Liquidität für ausstiegswillige Anleger und Kapital für ESG-Maßnahmen, Capex und Add-ons. Er sichert eine längere Haltedauer attraktiver Assets, was den Track Record und die Performance des Fondsmanagements verbessert. Und, ganz wichtig: Der Zweitmarkt bietet bessere Alignment-Lösungen bei heterogenen Anlegerinteressen.
Sehen die Fondsmanager das genauso?
In Deutschland entwickelt sich der Sekundärmarkt langsam und die Erkenntnis bei den Fondsmanagern wächst. Die Stärke von aktiv gemanagten Secondaries liegt darin, Fonds nicht nur zu stabilisieren, sondern gezielt weiterentwickeln zu können. Sie eröffnen die Möglichkeit, zusätzliche Equity- und Debt-Ressourcen einzubeziehen und gleichzeitig die besonderen Fähigkeiten von externen Managern zu nutzen, die sich seit Jahren im Value-Add-Segment bewegen. Gerade dort existiert tiefes Know-how in der Revitalisierung von Objekten, in der Umsetzung von ESG- und Energieeffizienzmaßnahmen oder in der nutzungsartenspezifischen Repositionierung – sei es Büro, Wohnen, Logistik oder Einzelhandel. Stillhalteabkommen sind also das Gegenteil von anlegerorientiertem Fondsmanagement. Managergetriebene Secondaries dagegen sind ein Instrument, das Handlungsfähigkeit schafft, Anlegerinteressen in den Mittelpunkt stellt und Fonds zukunftssicher weiterentwickelt.
Im Vergleich zu Großbritannien und den USA hat der Sekundärmarkt in Deutschland noch Entwicklungspotenzial.
Der globale Zweitmarkt für Anteile an institutionellen Immobilienfonds, wir sprechen von Secondaries, hat sich international in den vergangenen zwei Jahrzehnten von einem Nischenmarkt zu einem etablierten Marktsegment entwickelt. Insbesondere nach der globalen Finanzkrise 2008 gewann der Zweitmarkt an Bedeutung, da viele Anleger liquiditätsbedingte Verkäufe tätigten und Käufer auf deutliche Abschläge spekulierten. In Deutschland ist der Primärmarkt, die Basis für einen funktionierenden Zweitmarkt, deutlich kleiner. Ein weiterer Grund ist die mangelnde Transparenz. Allerdings geht hier die Fondsbörse Deutschland voran und hat ihren seit Langem etablierten Handelsplatz für Publikumsfonds auf den institutionellen Markt ausgeweitet.
Was macht den größten Teil des Segments aus?
Der überwiegende Teil des globalen Secondaries-Volumens im Immobilienbereich entfällt auf geschlossene Fonds und vergleichbare illiquide Vehikel, da hier die natürliche Nachfrage nach vorzeitiger Veräußerungsmöglichkeit am größten ist. In Frage kommen aber ebenso Beteiligungen an Erneuerbaren Energien.
Das Gespräch führte Markus Gotzi und ist parallel auch in „Der Fondsbrief“ erschienen.
