Nach Catella setzt auch Swiss Life die Rücknahme von Fondsanteilen aus. Trotz Immobilienverkäufen fehlt Liquidität. Anleger müssen weiter warten.
Nur eine Woche nach der angekündigten Abwicklung des Catella MAX hat nun auch Swiss Life Asset Managers die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen eines Immobilienpublikumsfonds ausgesetzt. Betroffen ist der Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working. Seit dem 20. Oktober 2026, 12 Uhr, können Anleger ihre Anteile nicht mehr zurückgeben.
Der Grund ist fehlende Liquidität. Die vorhandenen Mittel reichen nach Angaben der Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht mehr aus, um sowohl die fälligen Rückgaben zu bedienen als auch die laufende Bewirtschaftung der Immobilien sicherzustellen.
Damit setzt sich eine Entwicklung fort, die zunehmend grundsätzliche Fragen zur Zukunft offener Immobilienfonds aufwirft.
220 Millionen Euro durch Verkäufe erlöst
Dabei hat Swiss Life bereits versucht, durch Immobilienverkäufe Liquidität zu schaffen. Seit 2024 wurden sechs Objekte aus den Bereichen Einzelhandel, Büro und Wohnen für insgesamt rund 220 Millionen Euro veräußert. Zugleich bediente der Fonds Anteilsrückgaben von rund 300 Millionen Euro.
Offenbar reicht das nicht mehr. Seit Herbst 2025 nehmen die Rückgabewünsche nach Angaben des Unternehmens kontinuierlich zu. Und das, obwohl der Fonds zum Jahresende 2025 noch eine positive BVI-Jahresrendite von 1,1 Prozent auswies.
Das Problem liegt auch am Transaktionsmarkt. Käufer sind zurückhaltend, Verkaufsprozesse dauern länger und Preisabschläge sind häufig unvermeidbar. Wer unter diesen Bedingungen Immobilien verkaufen muss, um Anleger auszuzahlen, gerät schnell unter zusätzlichen Druck.
Der Fonds hält zum 30. September 2026 noch 37 Immobilien mit einem Nettofondsvermögen von rund 762 Millionen Euro. Die Vermietungsquote liegt bei 92,7 Prozent. Investiert ist das Sondervermögen in europäische Wohn-, Gesundheits-, Büro- und Nahversorgungsimmobilien.
Catella geht bereits einen Schritt weiter
Die Entwicklung erinnert an den Catella MAX. Dort hatte die Kapitalverwaltungsgesellschaft zum 13. Oktober 2026 die Verwaltung des Immobilien-Sondervermögens gekündigt. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen wurden dauerhaft eingestellt. Das Immobilienportfolio soll in den kommenden Jahren schrittweise verkauft und die Erlöse sollen an die Anleger ausgezahlt werden.
Swiss Life ist noch nicht so weit. Die Gesellschaft setzt die Rücknahme zunächst aus und will weitere Immobilien veräußern, um ausreichend Liquidität zu schaffen. Mehrere Objekte wurden bereits für einen möglichen Verkauf identifiziert.
Eine Wiederaufnahme der Anteilsrücknahme ist grundsätzlich möglich. Allerdings lässt der Gesetzgeber dafür maximal 36 Monate Zeit. Nach zwölf Monaten können Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen mit Abschlägen von bis zu zehn Prozent auf den Verkehrswert verkauft werden, nach 24 Monaten mit bis zu 20 Prozent. Reicht die Liquidität nach drei Jahren weiterhin nicht aus, muss auch dieser Fonds abgewickelt werden.
Für Anleger bedeutet das vor allem eines: Geduld. Und die Ungewissheit, zu welchem Anteilwert sie ihr Geld schließlich zurückerhalten.
Das eigentliche Problem ist das Vertrauen
Die beiden Fälle zeigen, wie schwierig die Lage für offene Immobilienfonds geworden ist. Seit der Zinswende 2022 konkurrieren sie wieder mit festverzinslichen Anlageprodukten. Gleichzeitig belasten sinkende Immobilienbewertungen und die schwache Transaktionstätigkeit die Portfolios.
Die Mittelabflüsse verschärfen die Situation. Müssen Fonds Immobilien verkaufen, um Rückgaben zu finanzieren, können sie gerade in einem schwachen Markt gezwungen sein, Preisabschläge hinzunehmen. Das wiederum kann die Fondsbewertungen und das Vertrauen der Anleger zusätzlich belasten.
Allerdings tritt ein alter Widerspruch erneut zutage: Immobilien sind langfristige, wenig liquide Vermögenswerte. Fondsanteile vermitteln dagegen eine deutlich höhere Verfügbarkeit des investierten Kapitals, auch wenn Kündigungsfristen und Mindesthaltefristen gelten. Die Regulierung nach der Finanzkrise sollte genau dieses Risiko begrenzen. Vollständig beseitigt hat sie es offensichtlich nicht.
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