Das Münchner Büroprojekt „TRI“ zeigt, wie nachhaltige Bauweise und moderne Nutzeranforderungen erfolgreich kombiniert werden können. Von David Ironside
Deutschland steht vor einer doppelten Herausforderung: Einerseits muss die Wirtschaft zukunfts- und wettbewerbsfähig bleiben, andererseits drängen die Klimaziele zur raschen Transformation aller Branchen. Die Immobilienwirtschaft spielt dabei eine Schlüsselrolle – laut Berichten der UN und des World Green Building Council ist sie jährlich für fast 40 Prozent der globalen CO₂-Emissionen verantwortlich, birgt aber gleichzeitig ein enormes Potenzial für innovative, nachhaltige Lösungen. Dafür exemplarisch steht das Objekt TRI in München: Als eines der ersten Bürogebäude in Holzhybridbauweise der Stadt zeigt es, wie zukunftsweisende Baukonzepte ökologische Verantwortung mit Marktrelevanz verbinden können.
Warum nachhaltiges Bauen in Deutschland stockt
Die deutsche Baubranche navigiert durch ein Dickicht struktureller Hürden: Föderale Baugesetzgebung, langwierige Genehmigungsverfahren und eine tief verwurzelte Risikoaversion können innovative Ansätze im Keim ersticken. Der sich zuspitzende Fachkräftemangel verschärft diese Situation zusätzlich und prägt maßgeblich das Investitionsklima.
Im internationalen Wettbewerb offenbart sich Deutschlands Nachholbedarf beim ökologischen Bauen besonders deutlich: Während mehrgeschossige Holzbauprojekte in Skandinavien, der Schweiz, Österreich und Teilen Nordamerikas bereits zum Stadtbild gehören und höchste Umweltstandards mit Wirtschaftlichkeit vereinen, schlummert hierzulande ein enormes, ungenutztes Potenzial. Projekte wie das TRI in München markieren daher nicht nur architektonische Meilensteine, sondern dienen auch als dringend benötigte Vorreiter für einen längst überfälligen Paradigmenwechsel in der deutschen Immobilienwirtschaft.
TRI: Zukunftsweisende Architektur mit Investitionspotenzial
Die Inspiration für TRI entstand auf einer Geschäftsreise nach Sydney im Jahr 2018, wo innovative Bürogebäude in Holzbauweise im Hafenbereich neue Maßstäbe setzten. Als wir dieses Konzept nach Deutschland übertragen wollten, offenbarte sich eine charakteristische Marktlücke: Für die Umsetzung mussten wir uns zunächst in Norwegen, der Schweiz und Österreich nach geeigneter Expertise umsehen. Dieser Innovationsimpuls hat nun den deutschen Markt erreicht.
Mit seiner Holzhybridbauweise adressiert das 16.000 Quadratmeter große TRI-Projekt im Münchner Westend zentrale Herausforderungen der Immobilienwirtschaft. Die Bauweise mit 900 Holzbalken ermöglicht eine Kohlenstoffbindung von 1.100 Tonnen. Dies führt zu einem deutlich geringeren grauen CO₂-Fußabdruck im Vergleich zu konventionellen Gebäuden. Konkret werden die grauen Emissionen von TRI voraussichtlich bei 366 kg CO₂e (CO₂-Äquivalente) pro Quadratmeter liegen, was einer Reduzierung von 22 Prozent gegenüber der DGNB-Benchmark von 470 kg CO₂e pro Quadratmeter für andere nachhaltige Gebäude in Deutschland entspricht.
Selbst wenn man die künftigen Emissions-Einsparungen durch Materialrecycling beim Rückbau außer Acht lässt, wird der graue CO₂ -Fußabdruck von TRI mit etwa 450 kg CO₂e pro Quadratmeter weiterhin deutlich unter dem Durchschnittswert der RICS Building Carbon Database (Büros) von 1.291 kg CO₂e pro Quadratmeter liegen. Der Einsatz von Recyclingbeton und die Umsetzung von Cradle-to-Cradle-Prinzipien erweitern den Nachhaltigkeitsansatz über die reine Materialauswahl hinaus.
Das Energiekonzept von TRI kombiniert Grundwasserkühlung mit einer 400 Quadratmeter großen Photovoltaikanlage. Nach dem standortbezogenen Ansatz wird TRI mit 9 kg CO₂e pro Quadratmeter voraussichtlich um bis zu 60 Prozent der betrieblichen CO₂-Emissionen von herkömmlichen deutschen Bürogebäuden einsparen können, während Referenzobjekte bei 23 kg CO₂e pro Quadratmeter liegen. Dem marktbezogenen Ansatz nach, der lokale Energiemixe berücksichtigt, läge der Wert von TRI bei noch niedrigeren 4 kg CO₂e pro Quadratmeter.
Darüber hinaus wird mit 24 kWh pro Quadratmeter eine Reduzierung des regulierten Energieverbrauchs um bis zu 70 Prozent gegenüber Referenzgebäuden mit 82 kWh pro Quadratmeter angestrebt. Diese ökologische Optimierung wird sich direkt in niedrigeren Betriebskosten niederschlagen und die Abhängigkeit von den volatilen Energiemärkten verringern. Ermöglicht wird das durch eine Gebäudeautomation mit Anwesenheitssensoren und adaptiven Steuerungssystemen zur Optimierung des Ressourceneinsatzes. Ein Monitoring-System wird Verbrauchsdaten erfassen und visualisieren und damit wichtige Informationen für das Facility Management und die nachhaltige Berichterstattung liefern.
Die technische Effizienz bildet jedoch nur eine Säule des Nachhaltigkeitskonzepts, ebenso konsequent adressiert TRI die Qualität des Arbeitsumfelds für seine Nutzer. Mit ihren materialtypischen Eigenschaften schafft die Holzbauweise Verbindung zur Natur. Ein Innenhof mit vertikalen Begrünungselementen und eine Dachterrasse mit Alpenblick bietet vielfältige Erholungsmöglichkeiten. Diese Umsetzung naturbezogener Designprinzipien verbessert nachweislich das Raumklima und beeinflusst Stresslevel, Konzentrationsfähigkeit und Wohlbefinden der Nutzer positiv. Die DGNB-Platin-Vorzertifizierung dokumentiert die Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards – ein relevanter Aspekt für institutionelle Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont.
Investment in die Zukunft: Warum Nachhaltigkeit jetzt Renditechancen eröffnet
Die heutige Marktlage ist von erheblicher Volatilität und Unsicherheit geprägt. Doch für langfristig orientierte Immobilieninvestoren eröffnen sich überzeugende Chancen. Während das Transaktionsvolumen derzeit gering ist, zeigen nachhaltige Immobilien eine zunehmende Wertstabilität, und die Mieten für hochwertige Gebäude erweisen sich als widerstandsfähig gegenüber der Inflation. Diese Resilienz wird durch die wachsende Nachfrage der Mieter nach nachhaltigen Büroflächen in ganz Deutschland untermauert.
Laut der CBRE Occupier Survey 2024 priorisieren 76 Prozent der deutschen Unternehmen heute Nachhaltigkeitsmerkmale bei der Auswahl neuer Büroflächen, gegenüber 58 Prozent im Jahr 2021. Dieser Wandel wird sowohl durch regulatorischen Druck als auch unternehmerische Nachhaltigkeitsverpflichtungen angetrieben. Der German Office Market Report 2024 von Cushman & Wakefield bestätigt diesen Trend: Im Jahr 2023 enthielten über 80 Prozent der Bürovermietungen mit einer Fläche von mehr als 5.000 Quadratmetern in den sieben größten Städten Deutschlands spezifische Nachhaltigkeitsanforderungen der Mieter.
Es gibt außergewöhnliche Möglichkeiten, vom wachsenden Bedarf an nachhaltigen Immobilien zu profitieren. Und zwar dann, wenn strategisch in erstklassig gelegene Objekte mit zukunftsweisenden Konzepten investiert wird. Denn Orte, die begeistern, an denen sich Menschen gerne und lange aufhalten, sind auch Orte, die für Investoren langfristig gute Renditen erzielen.
Gemeinsame Verantwortung: Politik und Wirtschaft als Impulsgeber
Während Vorzeigeprojekte wie TRI die technische Machbarkeit demonstrieren, bleibt ihre Skalierung ohne entsprechende Anreizstrukturen eine Herausforderung. Konkrete Handlungsfelder umfassen die Harmonisierung der Bauordnungen (beispielsweise zur Erleichterung von Holz-Hybrid-Konstruktionen), beschleunigte Genehmigungsverfahren insbesondere für nachweislich klimapositive Gebäudekonzepte sowie steuerliche Abschreibungsmodelle, die die höheren Initialkosten nachhaltiger Bauweisen kompensieren. Eine Reduktion der bürokratischen Hürden könnte zudem die Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Bauvorhaben signifikant verbessern und so deren Marktdurchdringung beschleunigen.
Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich an einem Wendepunkt: Während die Technologien für innovative und nachhaltige Bauweisen vorhanden sind, wird die Implementierungsgeschwindigkeit die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Standorts bestimmen. Projekte wie TRI, die Nachhaltigkeit in die Immobilienentwicklung integrieren, reagieren auf eine klare Marktnachfrage – ein Paradigmenwechsel, der bereits langfristig orientierte Marktteilnehmer zu strategischen Neuausrichtungen veranlasst.
Die wachsende Präferenz der Mieter für nachhaltige Arbeitsplätze deutet darauf hin, dass eine zukunftsorientierte Immobilienentwicklung sowohl mit ökologischen Notwendigkeiten als auch mit Marktanforderungen übereinstimmt. Die Innovationskraft der europäischen, insbesondere der deutschen Immobilienwirtschaft, lässt auf eine positive Entwicklung nachhaltiger Immobilieninvestitionen schließen.
