Wüest-Partner-Analyse: Im Münchener Umland steigen Mieten teils stärker als in der Stadt – Grünwald und Feldkirchen führen das Ranking an.
Im Umland von München steigen die Mieten derzeit schneller als in der Stadt selbst. Das zeigt eine aktuelle Analyse von Wüest Partner, die die Entwicklung von 35 Gemeinden rund um die bayerische Landeshauptstadt untersucht hat. Im Schnitt legten die Angebotsmieten zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2025 um 14,6 Prozent zu – München kam im gleichen Zeitraum auf ein Plus von 13,7 Prozent.
Besonders deutliche Mietzuwächse verzeichnen Karlsfeld (+22,7 %), Aschheim (+21,7 %) und Kirchheim (+20,2 %). Die höchsten Angebotsmieten im Umland zahlen Mieterinnen und Mieter aktuell in Grünwald (20,67 €/m²), Haar (20,53 €/m²) und Unterföhring (20,10 €/m²). Zum Vergleich: In München liegt der Quadratmeterpreis derzeit bei 22,39 Euro – der Abstand schrumpft.
Kaufpreise unter Druck
Während die Mieten steigen, geben die Preise für Wohneigentum deutlich nach. Im Umland gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Schnitt um zehn Prozent zurück, in München um 8,8 Prozent. Besonders stark betroffen: Unterföhring (–27,7 %), Taufkirchen (–25,0 %) und Ottobrunn (–23,8 %). Nur vier Gemeinden verzeichneten Preiszuwächse – allen voran Garching (+9,3 %) und Ismaning (+4,8 %).
Auch bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Bild: Im Schnitt sanken die Preise im Umland um 13,2 Prozent. Eine Ausnahme bildet Grünwald mit einem leichten Plus auf 13.334 Euro pro Quadratmeter – rund 40 Prozent über dem Münchner Niveau.
Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit
Zwischen 2018 und 2023 wuchs die Bevölkerung in den untersuchten Gemeinden durchschnittlich um 2,4 Prozent – mit großen Unterschieden: Haar (+8,8 %), Vaterstetten (+9,3 %) und Unterföhring (+5,9 %) verzeichneten die höchsten Zuwächse. Gemeinden wie Gräfelfing (–1,9 %) und Gröbenzell (–1,2 %) verloren hingegen Einwohner.
Parallel zum Bevölkerungswachstum nahm auch der Wohnungsbestand zu. Besonders stark war der Zuwachs in Haar (+10,2 %), Neuried (+9,3 %) und Feldkirchen (+8,4 %).
Grünwald und Feldkirchen auf Platz 1
Im Umland-Ranking von Wüest Partner belegen Grünwald und Feldkirchen die Spitzenpositionen. Beide Gemeinden kombinieren gute Infrastruktur, wirtschaftliche Stabilität und hohe Wohnqualität. Während Grünwald vor allem durch exklusive Wohnlagen punktet, überzeugt Feldkirchen mit Stadtnähe, Familienfreundlichkeit und Entwicklungspotenzial.
Das Standort-Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter Miet- und Kaufpreisdynamik, Wohnungsangebot, Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarktdaten. „Die Dynamik im Münchner Umland wird häufig unterschätzt“, sagt Stefan Möller, Expert Data Scientist bei Wüest Partner. „Unsere Analyse zeigt, dass sich Nachfrage, Bautätigkeit und Preisentwicklung teils massiv verschieben – und das nicht nur im direkten Umland. Wer heute fundierte Entscheidungen treffen will, braucht ein tiefes Verständnis für diese lokalen Unterschiede.“
