Mönchengladbach hat sich in den vergangenen Jahren als sehr gute Drehscheibe entwickelt, insbesondere durch die Nähe zu den Benelux-Ländern. Von Bülent Alemdag
Im Durchschnitt liegt der Flächenumsatz in Mönchengladbach im Bereich Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien zur Miete bei 40.000 bis 60.000 Quadratmetern. Dieses Ergebnis ist jedoch vorrangig der knappen Flächenverfügbarkeit geschuldet. Der tatsächliche Bedarf an diesem interessanten Wirtschaftsraum ist deutlich höher, was auch der sehr überschaubare Leerstand zeigt. Mit einer Spitzenmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter für Neubauimmobilien und 6,00 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien ist das vorläufige Allzeithoch erreicht.
Die aktuelle Flächenabnahme in den ersten sechs Monaten unterstreicht mit einem Rekordergebnis von 108.000 Quadratmetern das wahre Potenzial: Unserer Meinung nach können hier – Neubauaktivitäten auf freigegebenen Grundstücken vorausgesetzt – jährlich 100.000 Quadratmeter absorbiert werden. Unterstützt wird diese Einschätzung durch die in Mönchengladbach marktbeherrschenden Branchen: die historisch ansässige Textilwirtschaft, der ungebrochen wachsende E-Commerce sowie die Grüne Branche mit ihrer Akku-Technik.
Die hohe Nachfrage wird in der Mietpreisentwicklung in den vergangenen fünf Jahren abgebildet. Für ESG-konforme Neubauten wird mittlerweile eine Spitzenmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und für Bestandsimmobilien 6,00 Euro pro Quadratmeter.
Häfen und dichtes Autobahnnetz
Da die Waren vorrangig über den Seeweg kommen, spielen der 52 Kilometer von Güdderath entfernte Logport in Duisburg als größter Binnenhafen der Welt sowie der 200 Kilometer entfernte Hafen Rotterdam, einer der größten Seehäfen der Welt und der größte Tiefwasserhafen Europas, eine entscheidende Rolle bei den Standortentscheidungen der Nutzer.
Hinzu kommt das dichte Autobahnnetz. Die Autobahnen A61, A52, A44 sowie A46 bieten viele Ausweichmöglichkeiten. Der ÖPNV zum und im Regiopark ist mit interkommunalen Bushaltestellen sehr gut entwickelt. Überhaupt ist die Stadt Mönchengladbach in Kooperation mit der Stadt Jüchen sehr engagiert und hat seit vielen Jahren Unternehmen sehr erfolgreich bei der Ansiedlung unterstützt und eine aus unserer Sicht hervorragende Arbeit geleistet.
Neue Teilmärkte sind entstanden
Begonnen hatte die Entwicklung mit der Schaffung des Interkommunalen Gewerbegebiets Regiopark im Westen, mit der sich Mönchengladbach als hervorragende Logistik-Drehscheibe und als Marktplatz für Textilunternehmen und E-Commerce-Unternehmen etabliert hat. Initiiert wurde er 2014/2015 auf 1,2 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche von der Wirtschaftsförderung in Kooperation mit der Gemeinde Jüchen. Heute prägen namhafte Marken wie unter anderem L'Oréal (die von Kaarst nach Mönchengladbach gezogen ist), Adidas und die Handelsunternehmen Primark und Zalando sowie bekannte Logistiker wie die Duisport Logistics & Port Services GmbH (ehemals Bohnen Logistik) das Gebiet. Der Erfolg gibt dem Regiopark Recht, er ist seit Jahren vollvermietet. Aktuell ist nur noch eine Nachverdichtung auf auf einem Grundstück möglich.
Gemeinsam mit dem benachbarten, rund 70 Hektar großen Gewerbegebiet Güdderath nördlich des Regioparks bildet er das größte zusammenhängende Gewerbegebiet Mönchengladbachs. In Güdderath haben sich viele Top-Logistiker der genannten Branchen großflächig angesiedelt, darunter DHL, Federal Express, Nippon Express Deutschland und Raben Logistics.
Expandierende Unternehmen siedeln sich neu an
Mönchengladbach zieht auch relativ neue Player auf dem deutschen Logistikmarkt an, wie die Ansiedlung von Goodcang zeigt. Nach der Anmietung einer 20.000 Quadratmeter großen Immobilie im ersten Schritt im Jahr 2021, hat sich der asiatische Logistikdienstleister Jahren weiterhin zum Standort Mönchengladbach bekannt. Heute betreibt das Unternehmen knapp 100.000 Quadratmeter inklusive umfangreicher Zwischenebenen für die Textilwirtschaft. Darunter bewirtschaftet das Unternehmen ein Distributionszentrum, das ehemals von Fiege für Esprit betrieben wurde und sich jetzt im Eigentum von GLP befindet. Im Zuge des Nutzerwechsels hat Goodcang auch die IT-Infrastruktur sowie einige Intralogistik-Anlagen übernommen.
Zudem hat sich der asiatische Logistikdienstleister Nordlicht ein etwa 21.000 Quadratmeter großes Bestandsobjekt im Regiopark gesichert. Es handelt sich um die ehemalige Logwin-Anlage, die für C&A betrieben wurde, bevor die Handelskette ihre Aktivitäten in Wickrath zentralisierte.
In Mönchengladbach-Wickrath, einem südwestlich gelegenen Teilmarkt von Mönchengladbach, ist langfristig das Mega-Lager von C&A beheimatet. Es ist mit 69.000 Quadratmetern das größte Logistikzentrum des Unternehmens in Europa und wickelt etwa ein Drittel des gesamten Warenumschlags für Deutschland ab. Das Zentrum wird von Logwin betrieben, die umfangreiche Logistikleistungen für Fashionprodukte erbringen.
Die Ansiedlung von Amazon in Rheindahlen, ebenfalls im Westen, wurde 2019 in Betrieb genommen, ist ebenfalls ein klares Bekenntnis zum Wirtschaftsraum Mönchengladbach. Das Warenlager setzt stark auf Roboterfahrzeuge. Dasselbe gilt für das nahe gelegene, mittelständische Unternehmen Reuter Bad mit seinem Abhollager für Großhandel und Endkonsumenten. Im Gewerbe- und Industriegebiet Rheindahlen an der B 57 im Westen Mönchengladbachs haben sich zudem Unternehmen wie die Deutsche BP und Rhenus Lub angesiedelt sowie langfristig der Speditionsdienstleister Papp Logistics, für den Ixocon ein knapp 21.000 Quadratmeter großes Zentrallager für die Lebensmittellogistik errichtet hat.
Mit der jüngsten Brownfield-Entwicklung von Hillwood an der A52 sowie in Flughafennähe – eine Projektentwicklung für einen 20.000 Quadratmeter großen Logistikneubau ohne Vorvermietung – sind weitere state-of-the-art Neubauflächen auf den Markt gekommen. Sie haben dem weltweit im Bereich Ladetechnologie führenden Unternehmen Anker Technology die Möglichkeit gegeben, sich ab dem zweiten Quartal 2025 hier anzusiedeln. Investoren erachten diesen nordöstlich gelegenen Teilmarkt als sehr attraktiv. In Planung befindet sich derzeit eine zusätzliche Projektentwicklung für einen Logistikneubau ohne Vorvermietung.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Standort Mönchengladbach weiterhin aufgrund der Benelux-Tangente und der Beneluxhäfen ein großes Potenzial hat. Derzeit erkennen auch viele asiatische Unternehmen dieses Potenzial, was durch die Verfügbarkeit von Mitarbeitern – die Arbeitslosenquote lag im Juli 2025 laut Arbeitsagentur bei 11,1 Prozent – unterstrichen wird.
Leider weist die Kommune nur noch wenige Entwicklungsflächen aus. Nutzer, die Mönchengladbach in Betracht ziehen, setzen sich auch mit den umliegenden Gemeinden Viersen, Willich und Grevenbroich sowie der Tangente in Richtung Schwalmtal auseinander.
Ein Beitrag von Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH.
