Life Science, KI und neue Produktionstechnologien sorgen für steigende Flächennachfrage. Experten sehen weiteres Wachstumspotenzial.
Light Industrial entwickelt sich zu einer eigenständigen und zunehmend gefragten Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Zu diesem Ergebnis kamen die Teilnehmer eines Marktbriefings der Berlin Hyp. Diskutiert wurden Chancen, Herausforderungen und Erfolgsfaktoren von Gewerbeimmobilien, die Produktions-, Lager-, Service-, Forschungs- und Büroflächen miteinander kombinieren.
An der Diskussion nahmen Oliver Hecht, Marktvorstand der Berlin Hyp, Oliver Schlink, kaufmännischer Geschäftsführer der GSG Berlin, sowie Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa, teil. Grundlage war die gemeinsam von Berlin Hyp und Bulwiengesa erarbeitete Kurzstudie „Light Industrial im Fokus“ .
Nach Einschätzung der Experten profitiert die Assetklasse derzeit von mehreren strukturellen Entwicklungen. Zu den wichtigsten Nachfragetreibern zählen Life Science, Digitalisierung, Künstliche Intelligenz, Robotik sowie Elektrifizierungs- und Energietechnologien.
„Light Industrial profitiert aktuell von zwei Entwicklungen gleichzeitig: dem steigenden Flächenbedarf neuer Zukunftsbranchen und der Transformation bestehender Industrieareale“, so Sven Carstensen. Besonders attraktive Entwicklungsperspektiven entstünden dort, wo Innovationscluster, Forschungseinrichtungen und Konversionsflächen zusammenträfen. Viele Unternehmen aus diesen Bereichen benötigten flexible Flächenkonzepte, die Büro-, Forschungs- und Produktionsnutzungen miteinander verbinden.
Diversifizierte Mieterstruktur stabilisiert Cashflows
Als besonderer Vorteil der Assetklasse gilt ihre hohe Nutzungsflexibilität. Die Mischung unterschiedlicher Flächenarten und Mietergruppen reduziere die Abhängigkeit von einzelnen Branchen und erhöhe die Drittverwendungsfähigkeit von Immobilien. „Der USP liegt in der Drittverwendungsmöglichkeit und der Diversifikation der Flächen, was sich positiv auf die Cashflow-Stabilität auswirkt“, sagte Oliver Hecht. Hinzu komme die hohe Standorttreue vieler Handwerks-, Produktions- und Gewerbebetriebe.
Aus Sicht von Oliver Schlink macht gerade diese Kombination die Assetklasse für Investoren attraktiv. Viele Nutzer seien langfristig an ihre Standorte gebunden und sorgten damit für stabile Mietverhältnisse.
Energieversorgung wird zum Wettbewerbsfaktor
Neben der Flächenflexibilität gewinnt die Energieversorgung zunehmend an Bedeutung. Gerade produzierende Unternehmen und forschungsintensive Nutzer seien auf eine stabile und kalkulierbare Versorgung angewiesen: „Energiestabilität ist gerade für die produzierende und forschungsintensive Mieterschaft ein entscheidender Standortfaktor, der spätestens mit steigenden Energie- beziehungsweise CO₂-Preisen weiter an Bedeutung gewinnt“, so Schlink. Investitionen in Energieinfrastruktur, digitale Vernetzung und Dekarbonisierung würden deshalb zu wichtigen Bausteinen der Standortentwicklung.
Die Diskutanten waren sich zudem einig, dass der Erfolg von Light-Industrial-Objekten zunehmend vom aktiven Asset-Management abhängt. Entscheidend seien die kontinuierliche Anpassung von Flächen an veränderte Nutzeranforderungen, flexible Umnutzungsmöglichkeiten sowie zusätzliche Dienstleistungen rund um Energie und Infrastruktur.
„Im aktuellen Marktumfeld ergeben sich für die Assetklasse Light Industrial interessante Investitionsmöglichkeiten“, sagte Hecht. Flexible Grundrisse, Mischnutzungen und eine diversifizierte Vermietungsstruktur sorgten für Cashflow-Stabilität und gute Drittverwendungsfähigkeit.
Auf die abschließende Frage, wie sie eine Light-Industrial-Fläche persönlich nutzen würden, reichten die Antworten der Experten von einer WM-tauglichen Freizeitfläche, über Weinhandel bis hin zu Padel-Tennis auf dem Dach – und spiegelten damit die hohe Flexibilität solcher Immobilien wider.
