Noch vor dem Projektstart geben 3D-Machbarkeitsstudien schnell Auskunft darüber, ob sich ein Vorhaben überhaupt lohnt. Ein Kommentar von Porträt Moritz Luck.
Bessere Gebäude entstehen nicht durch spätere Optimierung, sondern durch bessere Entscheidungen am Anfang. In der Leistungsphase 0 wird festgelegt, ob ein Projekt wirtschaftlich tragfähig ist, welches Nutzungskonzept realistisch erscheint und wie hoch das tatsächliche Risiko liegt. Studien zeigen, dass bis zu 80 Prozent der späteren Projektkosten bereits durch frühe Entscheidungen festgelegt werden.
Trotzdem basieren genau diese Entscheidungen häufig noch auf fragmentierten Projektstudien, Einzelvarianten und Annahmen. Wenn 3D-Machbarkeitsstudien inklusive Kosten- und ROI-Bewertung in wenigen Minuten möglich sind, geht es nicht um Geschwindigkeit um ihrer selbst willen, sondern um Klarheit dort, wo sie den größten Einfluss hat.
Ich habe erlebt, wie stark sich Prozesse verändern, wenn man Komplexität konsequent reduziert. Als ich das Rendering-Tool Enscape mitgegründet habe, war der Anspruch bewusst einfach: Visualisierung sollte nicht nur für Spezialisten funktionieren, sondern für jeden. Schnell, intuitiv, ohne Schulungen und ohne komplexe Workflows. Ein Klick statt Tage an Vorbereitung. Diese Erfahrung hat gezeigt, dass Einfachheit und Geschwindigkeit nicht zu schlechteren Entscheidungen führen, sondern zu besseren, weil Varianten früh sichtbar und vergleichbar werden.
Genau diese Logik fehlt bis heute in der Leistungsphase 0 der Immobilienentwicklung. Dabei werden hier die zentralen Weichen gestellt: Grundstücksbewertung, Volumen, Nutzung, Investitionshöhe und Renditeerwartung. In der Praxis dauern klassische Machbarkeitsstudien Wochen oder Monate. Varianten werden einzeln gerechnet, Kostenmodelle separat gepflegt, räumliche und wirtschaftliche Aspekte selten gemeinsam betrachtet. Das Ergebnis sind Entscheidungen mit hohem Kapitaleinsatz auf Basis begrenzter Vergleichbarkeit.
Die Kernfrage lautet jedoch immer gleich: Lohnt sich dieses Projekt überhaupt? Projekt- und Feasibility-Studien sollen darauf Antworten liefern, sind aber häufig stark erfahrungsgetrieben. Oft wird eine Variante untersucht, manchmal zwei. Was fehlt, ist ein systematischer Überblick über Möglichkeiten, Risiken und Zielkonflikte. Gleichzeitig ist bekannt, dass späte Planänderungen exponentiell teurer werden und Fehler, die früh hätten erkannt werden können, später erhebliche Kosten verursachen.
Was wäre, wenn man genau hier ansetzen würde? Ein Grundstück, klar definierte Rahmenbedingungen – und innerhalb von drei Minuten entstehen mehrere 3D-Machbarkeitsstudien. Jede Variante zeigt Volumen, Nutzung, Flächenkennzahlen, grobe Kostenindikationen und eine vergleichbare ROI-Logik. Nicht als finale Planung, sondern als belastbare Entscheidungsgrundlage.
Es geht darum, Leistungsphase 0 neu zu denken: nicht als handwerklichen Einzelprozess, sondern als strukturierte, datenbasierte Exploration. Varianten werden automatisiert erzeugt, Annahmen transparent gemacht und Ergebnisse direkt vergleichbar dargestellt. Studien zu digitalen Planungsmethoden zeigen, dass sich Fehler- und Nacharbeitskosten so deutlich reduzieren lassen. Für Projektentwickler bedeutet das bessere Risikoabschätzung schnellere Entscheidungen und weniger Überraschungen in späteren Phasen.
