Der Highstreet Report 2026 zeigt große Unterschiede beim Leerstand. Einkaufsstraßen bleiben stabil, Shoppingcenter verlieren seit 2020 deutlich Stores.
In den deutschen Highstreets stehen durchschnittlich 9,1 Prozent der verfügbaren Einheiten leer. Das zeigt der Highstreet Report 2026 von Columbia Threadneedle Real Estate und Bulwiengesa. Für die siebte Ausgabe der Studie wurden die A-Lagen von 100 deutschen Städten sowie 114 innerstädtische Shoppingcenter untersucht. Der Leerstand wurde erstmals systematisch erfasst.
Dabei zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den Städten. In Lippstadt weist die Studie keinen Leerstand aus, in Ulm sind es zwei Prozent und in Heilbronn 2,7 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegen Ingolstadt mit 21,6 Prozent, Gera mit 25 Prozent und Solingen mit 29 Prozent.
„Der Blick in die Daten zeigt, dass der Leerstand keinem einfachen Muster folgt. Vorteile haben Städte mit kompakten Innenstädten, guter Verkehrsanbindung, hoher Aufenthaltsqualität – und mit einem aktiven Standort-Management“, sagt Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate.
Einkaufsstraßen halten ihre Ladenanzahl
Trotz des Strukturwandels ist die Zahl der Geschäfte entlang der untersuchten Einkaufsstraßen seit 2020 nahezu konstant geblieben. Damals zählte die Studie 8.923 Läden, 2026 sind es 8.903. Gegenüber dem Vorjahr kamen 31 Geschäfte hinzu, ein Plus von 0,3 Prozent.
Anders entwickelt haben sich die innerstädtischen Shoppingcenter. Dort sank die Zahl der Stores seit 2020 um 14,8 Prozent von 7.431 auf 6.331. Nach Angaben der Studienautoren werden Flächen zunehmend für andere Nutzungen wie Büro, Bildung, Wohnen, Hotels oder medizinische Angebote eingesetzt.
Insgesamt erfasst der Report in den untersuchten Innenstädten und Shoppingcentern 15.234 Geschäfte. Das sind 40 beziehungsweise 0,3 Prozent mehr als im Vorjahr, aber 1.120 Geschäfte weniger als 2020.
Gastronomie wächst, Mode verliert
Auch der Branchenmix verändert sich. Mode bleibt mit einem Anteil von 28,5 Prozent zwar die größte Warengruppe, hat seit 2020 jedoch 1.398 Geschäfte beziehungsweise 24,4 Prozent verloren. Gegenüber dem Vorjahr ging ihr Anteil um weitere 1,1 Prozentpunkte zurück.
Deutlich gewachsen ist dagegen die Gastronomie. Seit 2020 kamen 433 Betriebe hinzu, ein Plus von 20,6 Prozent. Allein gegenüber 2025 stieg die Zahl um 133 Betriebe beziehungsweise 5,5 Prozent. Gastronomiekonzepte stellen mittlerweile 16,6 Prozent der erfassten Einheiten.
Zudem verlieren Filialisten Marktanteile. Internationale Ketten kommen 2026 auf 37,3 Prozent der Geschäfte, nach 42,4 Prozent im Jahr 2020. Bei nationalen Ketten sank der Anteil im gleichen Zeitraum von 28,2 auf 27 Prozent.
„Das Gesicht der deutschen Innenstädte hat sich seit der ersten Ausgabe unseres Highstreet Reports stark verändert. Viele haben freiwerdende Flächen erfolgreich mit neuen Konzepten gefüllt. Die Highstreets sind nicht geschrumpft, sondern vielfältiger und lebendiger geworden“, sagt Schöberl.
