Die Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa zeigt leicht steigende Renditepotenziale. Bei Büroimmobilien fällt die Bewegung besonders deutlich aus.
Die Renditepotenziale am deutschen Immobilienmarkt steigen in den meisten Assetklassen leicht. Gleichzeitig hält die schwache Transaktionsaktivität insbesondere bei Gewerbeimmobilien an. Das geht aus der zwölften Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa mit Unterstützung der Wirtschaftskanzlei Advant Beiten hervor.
Als Gründe für die höheren langfristigen Renditeerwartungen nennt Bulwiengesa unter anderem gestiegene Renditeanforderungen der Investoren und höhere Inflationserwartungen. Die Phase abrupter Neubewertungen sei zwar weitgehend abgeschlossen, Bewertungsanpassungen setzten sich jedoch fort. Finanzierungskonditionen seien wieder besser kalkulierbar und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern näherten sich langsam an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes sei daraus bislang nicht entstanden.
„Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden“, sagt Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa.
Besonders deutlich fällt die Veränderung bei Büroimmobilien aus. In den A-Städten steigt der von Bulwiengesa ermittelte IRR-Basiswert von 3,91 Prozent im Jahr 2025 auf 4,32 Prozent 2026. In B-Städten erreicht er 4,72 Prozent und in C-Städten 5,05 Prozent. Für D-Städte weist die Studie einen Basiswert von 5,61 Prozent aus.
Damit überschreitet der IRR-Basiswert für Büroimmobilien in C-Städten erstmals wieder die Marke von fünf Prozent. Die höheren Renditepotenziale gehen der Studie zufolge allerdings mit gestiegenen Risiko- und Renditeanforderungen einher. Investoren konzentrierten sich verstärkt auf moderne, gut vermietete Immobilien in zentralen Lagen. Bei älteren Beständen gewinnen Modernisierung und Neupositionierung an Bedeutung.
Produktionsimmobilien erreichen 6,17 Prozent
Die höchsten IRR-Basiswerte weisen erneut Produktionsimmobilien auf. Mit 6,17 Prozent liegen sie nahezu auf dem Vorjahreswert von 6,14 Prozent. Für Gewerbeparks ermittelt Bulwiengesa 5,27 Prozent, für moderne Logistikimmobilien 4,93 Prozent.
Deutlich niedriger bleiben die Werte bei Wohnimmobilien. Hier liegen die IRR-Basiswerte bei 2,98 Prozent in A-Städten, 3,13 Prozent in B-Städten und 3,38 Prozent in Universitätsstädten. Als stützende Faktoren nennt die Studie unter anderem Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten.
Hotelimmobilien erreichen je nach Kategorie IRR-Basiswerte zwischen 4,84 und 5,21 Prozent. Bei Shoppingcentern liegt der Wert bei 4,96 Prozent.
Für die Fünf-Prozent-Studie ermittelt Bulwiengesa anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung – den Internal Rate of Return (IRR) – einer Immobilieninvestition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Dadurch sollen die langfristigen Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen vergleichbar werden.
Untersucht werden unter anderem Wohnen, Büro, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotels, Logistikimmobilien, Micro-Apartments, Unternehmensimmobilien und Betreutes Wohnen. Die Studie erscheint seit 2015 jährlich und wird von Advant Beiten unterstützt.
