Der Handel ist der Taktgeber bei der Flächenabnahme von Lager- und Logistikflächen in den Top-Standorten in Deutschland.
In seiner neuesten Marktanalyse hat Realogis den Flächenumsatz der deutschen Top-8 Standorte für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien untersucht. Danach lag der durch alle Marktteilnehmer erzielte Jahresumsatz zur Miete und Eigennutzung an den Standorten Hamburg, Berlin, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München bei 3,53 Millionen Quadratmeter. Laut Realogis entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang um 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Rekordjahr 2021 wurden noch 3,86 Millionen Quadratmeter umgesetzt. „Auch wenn wir einen Rückgang verzeichnen, war 2022 ein gutes Jahr für die deutschen Top-Standorte für Logistik und Industrieimmobilien. Die Miet- und Eigennutzermärkte erzielten im abgelaufenen Jahr den zweitstärksten Umsatz der vergangenen fünf Jahre“, kommentiert Bülent Aldemdag, Geschäftsführer bei Realogis. Das spiegelt sich auch im Fünf-Jahresschnitt wider, welcher bei 3,3 Millionen Quadratmeter liegt und um 6,8 Prozent übertroffen werden konnte.
JLL errechnete für den gesamten deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen im Jahr 2022 einen Flächeumsatz rund 8,5 Millionen Quadratmetern. Damit wurde der Rekordwert aus dem Vorjahr in Höhe von 8,67 Millionen Quadratmetern um lediglich zwei Prozent verfehlt. Um 19 Prozent konnte allerdings der Fünfjahresdurchschnitt übertroffen werden, der Zehnjahresdurchschnitt gar um 33 Prozent. In den fünf großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) wurden nach JLL-Research im vergangenen Jahr rund 2,36 Millionen Quadratmeter Flächen umgesetzt. Rund 6,18 Millionen Quadratmeter wurden im abgelaufenen Jahr außerhalb der fünf großen Ballungsräume umgesetzt.„Wir beobachten aktuell neue Lagetrends: B-Lagen sind mittlerweile zu A-Lagen geworden, damit profitieren auch die Märkte außerhalb der Big 5 von der hohen Nachfrage“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany.
Berlin an der Spitze
Den größten Anteil am Flächenumsatz des abgelaufenen Jahres unter allen acht Top-Standorten stellt, laut Realogis-Research, erstmals die Metropolregion Berlin (2021: Platz 4). Im Hauptstadtmarkt wurden in den Monaten Januar bis Dezember 2022 insgesamt 1,12 Millionen Quadratmeter und damit fast ein Drittel (31,8 Prozent) aller Flächen aller 8 Top-Standorte umgesetzt. Maßgeblich verantwortlich für das Allzeithoch und für das Plus von 80 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis von 624.700 Quadratmeter war der Abschluss von Tesla mit 327.000 Quadratmeter. Der Vorjahressieger, das Ruhrgebiet, landete 2022 mit 519.430 Quadratmeter (-25 Prozent im Vergleich zu GJ 2021) und einem Anteil am Ergebnis von 14,7 Prozent auf Platz 2. Erneut auf dem dritten Rang liegt Hamburg mit 490.000 Quadratmeter (-22 Prozent im Vergleich zu GJ 2021) beziehungsweise einem Anteil am Ergebnis von 13,9 Prozent.
Das Mittelfeld teilen sich Frankfurt mit 317.700 Quadratmeter, beziehungsweise neun Prozent, die mit minus 52 Prozent eine Halbierung des Vorjahreswertes von 655.700 Quadratmeter hinnehmen mussten. Stuttgart konnte mit 316.000 Quadratmeter beziehungsweise 8,9 als einzige deutsche Metropolregion neben Berlin zulegen (+7 Prozent Flächenumsatz im Vergleich zu GJ 2021).
Unterhalb der 300.000 Quadratmeter-Marke liegen die deutschen Top-Standorte Düsseldorf (265.200 Quadratmeter beziehungsweise 7,5 Prozent; -24 Prozent im Vergleich zu GJ 2021), München (250.000 Quadratmeter beziehungsweise 7,1 Prozent; -17 Prozent im Vergleich zu GJ 2021) sowie Köln (249.400 Quadratmeter beziehungsweise 7,1 Prozent; -20 Prozent im Vergleich zu GJ 2021).
Nicht für jeden Teilmarkt war das abgelaufene Jahr bezogen auf den Flächenumsatz positiv. Mit Blick auf den Flächendurchschnitt der vergangenen fünf Jahre zeigt sich, dass Berlin und Stuttgart 2022 mit 77 Prozent beziehungsweise 41 Prozent die einzigen Märkte sind, die 2022 deutlich über ihrem jeweiligen 5-Jahresschnitt performten (634.878 Quadratmeter beziehungsweise 223.352 Quadratmeter). Hamburg (498.000 Quadratmeter), Köln (241.480 Quadratmeter) und Düsseldorf (265.240 Quadratmeter) lagen mit minus zwei Prozent, drei Prozent beziehungsweise 0 Prozent nahe beziehungsweise auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Das Niveau der Vorjahre nicht halten konnten München (302.700 Quadratmeter) und das Ruhrgebiet (617.000 Quadratmeter) mit -17 Prozent beziehungsweise -16 Prozent.
Top-8 sind Mietermärkte
Im abgelaufenen Jahr zeigte sich, dass der Großteil des Marktgeschehens durch Mieter geprägt war, welche mit 2,8 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 79 Prozent beinahe vier von fünf umgesetzten Quadratmetern abnahmen. Lediglich 21 Prozent beziehungsweise 712.500 entfielen auf Eigennutzer, hier trug allein der Tesla-Abschluss fast die Hälfte bei. Auf Rang eins des Flächenumsatzes nach Branchen befindet sich 2022 der Handel mit 1,24 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 35,2 Prozent, kommend von Rang 2 im Vorjahr mit 1,35 Millionen Quadratmetern. „Der Handel war im Gesamtjahr 2022 die taktgebende Branche bei der Neunutzung von Lager- und Logistikflächen und löste Logistikunternehmen und Speditionen ab“, so Jörg Lojewski, Geschäftsführer bei Realogis. „Wir haben erstmals auch die Rollen des klassischen Handels und des E-Commerce untersucht. Danach wurde 2022 mit 739.702 Quadratmeter beziehungsweise 59,4 Prozent der überwiegende Anteil des Flächenumsatzes von Unternehmen, die dem klassischen Handel zuzuordnen sind, abgenommen. Unternehmen aus dem E-Commerce kamen mit 505.272 Quadratmeter auf einen Anteil von 40,6 Prozent“, ergänzt Geschäftsführer-Kollege Stefan Imken.
Zweitplatziert ist nur knapp hinter dem Handel ist die Branche Logistik/Spedition mit 1,21 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 34,5 Prozent. Im Vorjahr war Logistik/Spedition mit 45,6 Prozent beziehungsweise 1,76 Millionen Quadratmeter noch eindeutig erstplatziert und büßt 11,1 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung ein. Auch absoluten Flächenumsatz verliert die Branche und unter allen drei Branchen mit minus 30,8 Prozent am deutlichsten. Drittplatziert ist weiterhin Industrie/Produktion mit 814.417 Quadratmeter beziehungsweise 23,1 Prozent, die mit 11,4 Prozentpunkten von allen Branchen ihre anteilige Bedeutung am deutlichsten ausbauen kann (GJ 2021: 451.242 Quadratmeter beziehungsweise 11,7 Prozent) sowie auch absolut um 80 Prozent zulegen konnte. Erneut letztplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 255.516 Quadratmeter beziehungsweise 7,2 Prozent.
Umsatz nach Größenklassen
„Großflächen ab 10.001 Quadratmeter sorgten mit Abstand an den deutschen Top-8 Standorten am häufigsten dafür, die Bedürfnisse des Handels, der Logistik und der Industrie in den Bereichen der Warenversorgung der Bevölkerung und der Schaffung funktionierender und krisenfester Lieferketten zu erfüllen“, so Julian Petri, Geschäftsführer bei Realogis. Auf sie entfielen 2022 insgesamt 2,24 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 63,4 Prozent. Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmeter kamen mit 424.078 Quadratmeter beziehungsweise 12 Prozent auf Platz 3, mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmeter mit 291.026 Quadratmeter beziehungsweise 8,2 Prozent auf Platz 4. Kleine bis mittlere Flächen sind nach den Großflächen die zweitgefragteste Größenkategorie mit 432.060 Quadratmeter beziehungsweise 12,2 Prozent und Kleinstflächen trugen mit 146.530 Quadratmeter insgesamt 4,1 Prozent des Flächenumsatzes bei und sind somit letztplatziert.
Hohe Spitzenmietpreis-Dynamik
„In allen acht untersuchten Märkten stieg die Spitzenmiete deutlich an“, berichtet Joel Adam, Geschäftsführer bei Realogis. „Im Durchschnitt der Top-8 liegt die Verteuerung gegenüber dem Gesamtjahr 2021 bei über 14,3 Prozent.“ Bis auf Frankfurt verzeichnen alle Märkte ein Anstieg im zweistelligen Prozentbereich. Teuerster Standort ist weiterhin München mit 9,75 Euro pro Quadratmeter (+14,7 Prozent kommend von 8,50 Euro pro Quadratmeter). Zweitplatziert ist weiterhin Berlin mit 9,00 Euro pro Quadratmeter (+20 Prozent kommend von 7,50 Euro pro Quadratmeter). Drittplatziert ist der zuvor fünftplatzierte Hamburger Markt mit 7,80 Euro pro Quadratmeter (+16,4 Prozent kommend von 6,70 Euro pro Quadratmeter) zusammen mit Stuttgart mit ebenfalls 7,80 Euro pro Quadratmeter (+11,4 Prozent kommend von 7,00 Euro pro Quadratmeter) – kommend von Rang 4. Fünftplatziert ist Frankfurt mit 7,30 Euro pro Quadratmeter (+2,8 Prozent kommend von 7,10 Euro pro Quadratmeter) – zuvor war Frankfurt noch drittteuerster Standort. Auf dem sechsten Rang befindet sich Düsseldorf mit 7,15 Euro pro Quadratmeter (+13,5 Prozent kommend von 6,30 Euro pro Quadratmeter). Zweitgünstigster Markt war Köln mit 7,00 Euro pro Quadratmeter (+17,6 Prozent kommend von 5,95 Euro pro Quadratmeter) – trotz dritthöchstem Anstieg der Top-Standorte weiterhin auf den unteren Rängen verortet. Günstigster Standort ist weiterhin das Ruhrgebiet mit 6,50 Euro pro Quadratmeter (+18,2 Prozent kommend von 5,50 Euro pro Quadratmeter). Das Ruhrgebiet ist der einzige Markt mit einer Spitzenmiete unter 7,00 Euro pro Quadratmeter. „Die 40 größten Abschlüsse aller Marktteilnehmer waren 2022 mit einem akkumulierten Flächenumsatz von 1,35 Millionen Quadratmeter für rund 38 Prozent des Gesamtflächenumsatzes aller Top-8 Standorte verantwortlich“, erklärt Julian Petri.