Der Victor Index von JLL verliert an Dynamik. Geopolitische Unsicherheit bremst den deutschen Büroinvestmentmarkt, stabile Spitzenrenditen stützen jedoch die Preise.
Der Büroperformance Indikator Victor Prime Office von JLL ist mit wenig Schwung in das Jahr 2026 gestartet. Nach den vorsichtig positiven Signalen zum Jahresende 2025 legte der Index im ersten Quartal lediglich um 0,3 Prozent zu und erreichte 174,5 Punkte. Damit setzt sich die Seitwärtsbewegung fort, die seit dem Ausbruch des Kriegs im Nahen Osten den Markt prägt.
Besonders auffällig ist dabei die Diskrepanz zwischen Investment und Vermietung. Während Investoren zunehmend abwartend agieren, bleiben Spitzenobjekte in den deutschen Toplagen gefragt. Die Renditen verharren auf stabilem Niveau und auch größere Preisabschläge sind bislang ausgeblieben.
Geopolitik verdrängt Aufbruchsstimmung
Noch Ende 2025 hatte sich am deutschen Büroinvestmentmarkt eine leichte Erholung abgezeichnet. Sinkende Finanzierungssorgen, erste größere Abschlüsse und zunehmende Aktivität institutioneller Investoren hatten Hoffnungen auf eine Marktbelebung geweckt. Der Victor Index war damals nach langer Schwächephase wieder leicht gestiegen.
Mit dem Beginn des Irankriegs änderte sich die Stimmung jedoch abrupt. Laut JLL beobachten Marktteilnehmer insbesondere auf Eigenkapitalseite derzeit eine deutlich höhere Unsicherheit. Viele Investoren verschieben Entscheidungen oder prüfen Transaktionen länger als zuvor.
Bemerkenswert bleibt allerdings die Stabilität der Preisniveaus. Verkäufer zeigen sich weiterhin kaum bereit, Abschläge zu akzeptieren. Deals kommen entweder zu den bestehenden Preisvorstellungen zustande oder werden zurückgezogen. Dieses Verhalten erinnert an die Marktphase 2023, als sich Käufer und Verkäufer über Monate hinweg kaum annähern konnten.
Spitzenrenditen bleiben stabil
In allen fünf analysierten Immobilienhochburgen blieben die Spitzenrenditen im ersten Quartal unverändert. Hamburg und München liegen mit jeweils 4,05 Prozent weiterhin an der Spitze. Frankfurt bleibt mit 4,6 Prozent der renditestärkste Markt unter den Topstandorten.
Im europäischen Vergleich erscheint Deutschland damit weiterhin teuer. In zahlreichen anderen europäischen Metropolen lassen sich mittlerweile höhere Büroanfangsrenditen erzielen. Gleichzeitig gilt der deutsche Markt nach wie vor als vergleichsweise risikoarm. Internationale Investoren honorieren diesen Sicherheitsaspekt derzeit allerdings nur eingeschränkt.
Der Spread zwischen Staatsanleihen und Immobilienrenditen bleibt ein zentrales Thema. Höhere Umlaufrenditen und volatile Swap Sätze verschlechtern die Kalkulationsgrundlagen vieler Investoren. Dennoch zeigt sich der Finanzierungsmarkt laut JLL erstaunlich liquide. Banken und alternative Kreditgeber konkurrieren weiterhin um hochwertige Core Produkte.
Berlin profitiert vom Vermietungsmarkt
Innerhalb der fünf Topstandorte zeigte Berlin die stärkste Entwicklung. Der Index stieg um 1,6 Prozent auf 182,9 Punkte. Anders als in früheren Marktphasen resultiert dieses Wachstum nicht aus sinkenden Renditen, sondern nahezu ausschließlich aus steigenden Marktmieten.
Vor allem der Teilmarkt Mediaspree sendet wieder positive Signale. Nachdem Investoren dort in den vergangenen Quartalen zurückhaltend agierten, sorgen neue Großanmietungen nun für Optimismus. Auch die öffentliche Hand tritt wieder verstärkt als Nachfrager auf.
Hamburg behauptet mit 199,6 Punkten seine Spitzenposition im Ranking. Die Hansestadt profitiert weiterhin von einer robusten Nachfrage nach hochwertigen Innenstadtflächen und einer vergleichsweise stabilen wirtschaftlichen Basis. München bleibt ebenfalls stabil und erreicht 194,5 Punkte.
Frankfurt hingegen stagniert. Die Bankenlage verharrt bei 152,6 Punkten. Zwar bleibt die Mainmetropole ein bedeutender Finanzstandort, doch die Dynamik am Vermietungsmarkt ist begrenzt. Düsseldorf bildet mit 157,9 Punkten das Schlusslicht. Höhere Leerstände und rückläufige Mieten belasten dort die Entwicklung.
Rückblick zeigt veränderte Marktmechanik
Ein Blick auf die vergangenen Victor Indizes verdeutlicht den grundlegenden Wandel des Marktes. Während die Jahre bis 2022 stark von Renditekompression und aggressivem Wettbewerb geprägt waren, dominieren inzwischen Stabilisierung und Risikomanagement.
2023 markierte den deutlichen Einschnitt. Die rapide Zinswende führte zu sinkenden Bewertungen und einem starken Rückgang der Transaktionsvolumina. Der Victor Index verlor damals spürbar an Dynamik, vielerorts sogar an Wert.
2024 stand im Zeichen der Preisfindung. Käufer forderten höhere Renditen, Verkäufer hielten an alten Bewertungen fest. Der Markt blieb über weite Strecken blockiert.
2025 brachte schließlich erste Erholungssignale. Die Renditen stabilisierten sich und die Vermietungsmärkte entwickelten sich in vielen Spitzenlagen robuster als erwartet. Besonders hochwertige und ESG konforme Objekte profitierten davon.
Das aktuelle Jahr zeigt nun erneut, wie anfällig die Branche für externe Schocks bleibt. Anders als während der Zinskrise kommen die Belastungen diesmal jedoch nicht primär aus dem Finanzmarkt, sondern aus geopolitischen Unsicherheiten.
Vermietungsmärkte bleiben entscheidender Stabilitätsanker
Trotz der schwachen Konjunktur entwickeln sich die Spitzenmieten weiterhin moderat positiv. Der Grund liegt vor allem im begrenzten Angebot moderner Büroflächen in zentralen Lagen. Gleichzeitig bleibt das Fertigstellungsvolumen niedrig.
Deutschlandweit erreichte der Büroflächenumsatz in den fünf Metropolen zuletzt knapp 540.000 Quadratmeter. Das liegt zwar leicht über dem Vorquartal, bleibt jedoch unter dem Durchschnitt der vergangenen Jahre.
Die Marktmechanik hat sich damit deutlich verändert. Während früher expansive Investmentstrategien und Renditefantasie die Preise trieben, sind es heute vor allem stabile Cashflows und Mietwachstumsperspektiven, die Investments rechtfertigen.
Ausblick bleibt von Unsicherheit geprägt
Für den weiteren Jahresverlauf bleibt die Lage schwer einschätzbar. Wachstumsprognosen wurden zuletzt deutlich reduziert, gleichzeitig steigen die Inflationserwartungen. Weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank gelten nicht mehr als ausgeschlossen.
Der Victor Index dürfte daher auch in den kommenden Quartalen vor allem von der Entwicklung der Finanzierungskosten und der geopolitischen Lage abhängen. Klar ist bereits jetzt: Die erhoffte schnelle Markterholung bleibt aus. Stattdessen etabliert sich ein Umfeld, in dem Stabilität wichtiger geworden ist als Wachstum.
