Laut Victor Prime Office Indikator von JLL bleiben Büros Sorgenkinder, auch wenn sich der Abwärtstrend verlangsamt.
Es sind irre Zeiten, die gerade am Immobilienmarkt für Turbulenzen sorgen. Während LBBW und DWS vor zu hohen Abwertungen warnen, scheint das Ende der Abwärtsspirale noch lange nicht erreicht zu sein. Seit Anfang 2022 befindet sich der Victor Prime Office Index, der die Top-Büroobjekte in den fünf Immobilienhochburgen betrachtet, im Sturzflug. Allein 2023 beträgt das Minus 19,6 Prozent, nachdem bereits 2022 der Absturz bei 11,2 Prozent lag. Spitzenreiter ist hier Berlin mit einer Wertänderungsrendite von -20,1 Prozent. Am „schwächsten“ fiel die Wertänderungsrendite in Düsseldorf mit -19 Prozent aus.
Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Ende Dezember 2023 bei 166,6 Punkten, nach 207,1 Punkten im Vorjahr. Alle Standorten weisen dabei negative Performancezahlen auf. Die Spanne liegt zwischen minus 1,2 Prozent in München und 4,4 Prozent in der Frankfurter Bankenlage. Vor allem die Situation in Frankfurt, in die traditionell viele Kapitalsammelstellen investiert sind, dürfte für Sorgenfalten bei den Akteuren sorgen.
Das bestätigt auch JLL. Insbesondere internationale Investoren agieren derzeit sehr zurückhaltend. Die Zahlen bestätigen das. So lag das Investitionsvolumen in Büroimmobilien 2023 bei 2,9 Milliarden Euro und damit 80 Prozent unter dem Vorjahreswert. Käufer und Verkäufer haben jedoch noch kein Preisniveau gefunden, auf das sie sich einigen können. Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory bei JLL: „Das Renditeniveau für Büroimmobilien ist mit im Schnitt 4,3 Prozent Ende 2023 spürbar höher als in den Jahren zuvor. Allerdings liegt es noch tiefer als im Jahr 2009 – der Zeitpunkt, zu dem nach der Finanzkrise die Immobilienmärkte wieder ansprangen. Damals betrugen die Nettospitzenrenditen zwischen 5,25 Prozent in München und 5,5 Prozent in Berlin. Zudem fielen die jüngsten Renditeanstiege in den deutschen Städten weniger stark aus als in den meisten Nachbarländern, was dortige Büroimmobilien für Investoren interessanter machen könnte als hierzulande. Es ist also durchaus möglich, dass die Renditen 2024 noch weiter steigen werden,wenngleich mit einer Stabilisierung in der zweiten Jahreshälfte gerechnet wird. Je nach Entwicklung der Zins- und Finanzierungskonditionen könnte dann der Renditepeak überwunden sein.“
Die konjunkturelle Schwäche lässt auch den Bürovermietungsmarkt nicht kalt. 2023 wurden noch noch 2,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen vermietet und damit 28 Prozent weniger als noch 2022. Die schwache Nachfrage hat auch die Dynamik bei den Mieten verlangsamt. Insbesondere in Frankfurt ist die Flächennachfrage derzeit relativ schwach. Zum einen spielt hier diegeringe Branchendiversifizierung eine Rolle, zum anderen ist auch die Return-to-Office-Rate nach derCoronapandemie in Frankfurt geringer als in den anderen betrachteten Städten. „Für das laufende Jahrerwarten wir wenige Impulse aus dem Mietmarkt, da die Wirtschaftsaussichten für Deutschland sehrverhalten sind“, sagt Kemper.
