Leichte Wachstumspause beim Victor Index – Spitzenlagen zeigen sich robust. Mietmarkt dominiert, Investmentmarkt zögerlich.
Der aktuelle Victor Prime Office Index Q1/2025 von JLL zeigt eine verhaltene, aber insgesamt stabile Entwicklung der Büroimmobilienperformance in den Toplagen der fünf größten deutschen Bürometropolen. Zum Ende des ersten Quartals 2025 notiert der Index bei 167,9 Punkten, ein leichter Anstieg von 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal – der dritte Zuwachs in Folge. Doch die Differenzierung innerhalb der Städte und der Einfluss einzelner Marktsegmente werfen ein differenzierteres Bild auf den Immobilienmarkt.
Marktdynamik: Mietmarkt dominiert, Investmentmarkt zögerlich
Anders als in vergangenen Erhebungen wird die Indexentwicklung diesmal fast ausschließlich vom Mietmarkt getragen. Während die Spitzenrenditen stabil blieben, trugen insbesondere Mieten abseits des Premiumsegments zur Veränderung des Index bei. Der Investmentmarkt zeigt sich zwar leicht belebt – unter anderem durch den prominenten Verkauf des Upper West in Berlin –, doch ohne diesen Sondereffekt wäre das Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau geblieben.
Die Prognose bleibt vorsichtig: Die anhaltende Unsicherheit an den Finanzmärkten hemmt die Dynamik. Ralf Kemper von JLL betont, dass sich Erwartungen an eine rasche Belebung nicht erfüllt haben. Dennoch gibt es positive Signale von internationalen Investoren, insbesondere aus dem angelsächsischen Raum.
Städtevergleich: München weiter Spitzenreiter, Berlin und Düsseldorf verlieren
Die fünf untersuchten Toplagen zeigen erneut eine Spreizung in der Performance:
- München bleibt mit 185,2 Punkten führend (+0,8 Prozent), gestützt durch steigende Spitzenmieten.
- Frankfurt überzeugt mit einem Rekordvermietungsumsatz von über 200.000 Quadratmeter – vor allem durch Großanmietungen wie die der Commerzbank – und steigert sich um 0,9 Prozent auf 150,9 Punkte.
- Hamburg wächst um 0,7 Prozent auf 183,1 Punkte, getrieben durch Mieten außerhalb des Topsegments.
- Berlin verliert 0,4 Prozent und steht bei 180,6 Punkten,
- Düsseldorf sogar -0,5 Prozent mit einem Tiefstand von 150,4 Punkten.
Rückblick und Einordnung: Jahresvergleich bringt positive Bilanz
Im Jahresvergleich liegt die Performance bei +1,5 Prozent – nach +0,4 Prozent im Vorquartal. München führt mit einem Zuwachs von 2,5 Prozent, gefolgt von Hamburg (+1,9 Prozent) und Frankfurt (+1,2 Prozent). Selbst Berlin und Düsseldorf konnten sich gegenüber dem ersten Quartal 2024 leicht verbessern.
Diese langfristige Stabilität trotz kurzfristiger Schwankungen zeigt die Robustheit der Premiumstandorte, was insbesondere durch niedrige Leerstandsquoten untermauert wird. In München liegt diese bei lediglich 2,8 Prozent, Frankfurt und Düsseldorf bei ca. 6,4 Prozent, deutlich unter dem stadtweiten Durchschnitt.
Bedeutung und Aussagekraft des Victor
Der Victor Prime Office Index bleibt ein hochrelevanter Indikator für die Performanceentwicklung in den Topbürolagen. Seine Besonderheit: Er verbindet Mietentwicklungen, Spitzenrenditen und Leerstandsniveaus zu einem umfassenden Bild der Marktdynamik auf Quartalsbasis. Die Abbildung ausschließlich erstklassiger Lagen macht ihn besonders aussagekräftig für Core-Investoren und Entwickler im Premiumsegment.
Zugleich zeigt der Index auch die Verengung des Angebots bei hochwertigen Büroflächen: Die Kombination aus niedrigen Leerständen und einem weitgehend stagnierenden Neubauvolumen schafft Raum für zukünftige Mietpreissteigerungen – insbesondere in München, aber auch in Hamburg und Frankfurt.
Starke Lagen behaupten sich – doch Perspektiven bleiben fragil
Die erste Ausgabe des Victor im Jahr 2025 verdeutlicht: Die Spitzenlagen der deutschen Büroimmobilienmärkte halten sich stabil, getragen von starken Mietmärkten. Doch die strukturelle Zweiteilung des Marktes – dynamische Toplagen versus schwächelnde B- und C-Lagen – setzt sich fort. Der Victor Index macht diese Entwicklung transparent und bleibt damit ein wertvolles Analyseinstrument für professionelle Marktakteure.
