Im dritten Quartal 2024 weist der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office erstmals nach neun Quartalen in Abwärtsbewegung ein leichtes Plus auf.
Der Indikatorstand des Victor Prime Office für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende September 2024 bei 165,9 Punkten und damit 0,4 Prozent höher als zum Ende des zweiten Quartals. An allen fünf Standorten ist die Performance positiv, die Spanne reicht dabei von 0,2 Prozent in Hamburg bis 0,8 Prozent in Berlin.
„München zeigt bereits seit dem ersten Quartal 2024 leichte Indikatoranstiege auf, im zweiten Quartal folgten Düsseldorf und Hamburg und nun sind auch Berlin und Frankfurt aus dem Minusbereich heraus“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Ausschlaggebend hierfür seien positive Impulse aus den Mietmärkten, während sich die Spitzenrenditen seitwärts bewegt haben. Weiterhin gab es wenige Deals und das Transaktionsvolumen fiel im dritten Quartal in den fünf Immobilienhochburgen mit knapp 500 Millionen Euro nochmals geringer aus als in den beiden schwachen Vorquartalen, in denen jeweils rund 700 Millionen Euro umgesetzt wurden.
Die beobachteten Bieterverfahren und Verkaufsaktivitäten von Topimmobilien hätten keine Hinweise auf eine Veränderung der Preislage für dieses Marktsegment gegeben, wodurch die Spitzenrenditen stabil geblieben und die Indikatorveränderungen unbeeinflusst geblieben seien, erläutert Kemper. Die Gefahr zunehmender Notverkäufe aufgrund von Distressed-Situationen, etwa bei auslaufenden Finanzierungen, habe sich mit der Leitzinssenkung etwas reduziert. Infolge dessen sei das Halten von Immobilien für Eigentümer eine Option, anstatt diese zu verkaufen. Die hohe Quote an Prolongationen im Vergleich zu echten Neufinanzierungen durch Banken deute in eine ähnliche Richtung, was die Preise stabilisiere, jedoch die Transaktionsaktivität weiterhin hemme.
An allen Standorten steigt die Spitzenmiete
Am Vermietungsmarkt bleibt der Flächenumsatz zwar insgesamt ebenfalls überschaubar, aber die Marktmieten ziehen weiter an, obwohl der Trend bei den Leerstandsquoten in den untersuchten Immobilienhochburgen über die vergangenen Quartale nach oben zeigt. Grund hierfür sei das knappe Angebot sowie die nach wie vor hohe Nachfrage nach sehr guten Flächen in den Toplagen. Kemper merkt an, dass die Homeoffice-Quote weiterhin höher sei als vor der Corona-Pandemie und voraussichtlich so bleiben werde. Zwar schreite die Reduzierung des Büroflächenbedarfs von Unternehmen voran, jedoch nicht in der befürchteten Geschwindigkeit und im erwarteten Ausmaß.
Die Nachfrage konzentriere sich noch stärker auf absolute Topflächen, die nach wie vor knapp sind und aufgrund der austrocknenden Pipeline auch knapp bleiben. Entsprechend könnten Vermieter im Topsegment weitere Mietsteigerungen durchsetzen, so Kemper. „Gleichzeitig differenzieren sich die Vermietungsmärkte weiter aus: Ältere Bürogebäude in schwächeren Lagen stehen leer, während die Leerstände in den betrachteten Spitzenlagen für einen ausgeglichenen Markt zu gering sind. In München betragen sie beispielsweise lediglich knapp über zwei Prozent, in Frankfurt, Hamburg und Berlin zwischen fünf und sechs Prozent.“ Nur in Düsseldorf seien die Leerstände im Spitzensegment auf etwas über neun Prozent gestiegen.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigen alle fünf Standorte im dritten Quartal 2024 eine leicht positive Indikator-Performance. Die Spitzenrenditen sind stabil, sodass das Wachstum ausschließlich vom Mietmarkt getragen wurde. Dabei legten sowohl die Spitzenmieten als auch die Mieten in der Breite in allen fünf Städten zu, allerdings in unterschiedlichem Ausmaß. So erzielten die Berliner Spitzenlagen die beste Performance. Nach neun Quartalen mit Indikatorrückgängen weist die Bundeshauptstadt im dritten Quartal 2024 einen Anstieg um 0,8 Prozent auf den neuen Stand von 179,6 Punkten auf. Auf dem zweiten Platz landet die Münchener Innenstadt mit einem Performanceanstieg um 0,4 Prozent auf 182,0 Punkte. Um jeweils 0,3 Prozent legt die Performance in den Bankenlagen von Düsseldorf und Frankfurt zu. Der Indikator in Düsseldorf notiert damit bei 150,5 Punkten und in der Mainmetropole bei 147,8 Punkten. Knapp dahinter folgt die Hamburger Innenstadt mit einem Plus von 0,2 Prozent auf 181,4 Punkten.
Aufgrund der guten Quartalsperformance verlangsamt sich der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiterhin deutlich und liegt nun bei minus 3,2 Prozent (Vergleich Indikatorstand Q3 2024 zu Q3 2023), nach minus elf Prozent im Vorquartal. Nach drei Quartalen mit Wachstum fällt nun auch die Jahresperformance in München mit 1,0 Prozent erstmals seit sieben Quartalen positiv aus. Die übrigen vier Städte verbleiben im Minus, allerdings haben sich die Rückgänge signifikant abgeschwächt. Hamburg weist mit minus 2,6 Prozent den geringsten Rückgang auf, gefolgt von Berlin mit minus 3,1 Prozent und Düsseldorf mit minus 3,5 Prozent. Auf dem letzten Platz landet Frankfurt mit minus 6,6 Prozent.
Kemper bilanziert, dass sich die Stabilisierungstendenzen im Spitzensegment des Büromarkts verfestigten, jedoch die Bodenbildungsphase länger dauere als von vielen Marktteilnehmern erhofft. München scheine sich im Vergleich der Hochburgen als krisenresistentester Markt herauszukristallisieren.
Insgesamt betrug der Wertverlust in München vom Indikatorhöchststand im ersten Quartal 2022 bis zum Tiefststand im vierten Quartal 2023 rund 27 Prozent. Am größten war der Rückgang in Frankfurt mit knapp 33 Prozent, wo der Negativzyklus zwei Quartale länger dauerte als in München. Im Durchschnitt der fünf betrachteten Städte betrug der Indikatorrückgang 29,4 Prozent und liegt nun auf dem Niveau zwischen dem vierten Quartal 2016 und dem ersten Quartal 2017.
Der Total Return – also die jährliche Performance des Indikators zuzüglich der Nettoanfangsrendite zum Vorjahreszeitpunkt – falle mit 0,9 Prozent wieder positiv aus, so Kemper. Diese Entwicklung passe zur leicht positiven Stimmung, die sich auf der Expo Real verbreitet habe. Erste Erfolge im Fundraising im Core-Segment, das Engagement einiger institutioneller Investoren in Bürotransaktionsprozessen und das – wenn auch noch geringe – zunehmende Interesse aus dem Ausland an deutschen Büros deuteten in diesem Zusammenhang auf eine optimistische Entwicklung hin. Allerdings beschränkten sich die positiven Tendenzen ausschließlich auf das Topsegment. Transaktionen im vierten Quartal könnten zusätzliche Evidenz für die Entwicklung der Spitzenrenditen liefern.
