Trotz geringer Dynamik erzielte der Kölner Lager- und Logistikmarkt Anfang 2024 einen Flächenumsatz, der Hoffnungen auf ein gutes Jahresergebnis weckt. Von Bastian Hafner
Der Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt ist gut in das Jahr 2024 gestartet und weist mit einem Flächenumsatz von 75.000 Quadratmetern in den ersten drei Monaten ein Ergebnis auf, das deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Damit hebt sich die Rheinmetropole von den meisten anderen großen Logistikmärkten ab, an denen im ersten Quartal überwiegend ein niedriges Resultat erzielt wurde.
Dabei profitierte der Kölner Markt im Wesentlichen von zwei Großverträgen im linksrheinischen Bereich des Stadtgebiets, während solche Abschlüsse jenseits der 20.000 Quadratmeter an den meisten bedeutenden Logistikhubs noch ausblieben. Zum einen hat das E-Commerce-Unternehmen Woltu insgesamt rund 44.500 Quadratmeter in einem älteren Bestandsgebäude angemietet und nutzt damit die verbleibende Zeit, bis das Objektareal zu Wohnen umgenutzt werden kann. Zum anderen hat sich der Logistikdienstleister Blitz 25.400 Quadratmeter Fläche zur Untermiete gesichert.
Darüber hinaus war das Marktgeschehen bisher auch in Köln eher verhalten, sodass insgesamt nur wenige Verträge registriert werden konnten. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen agieren auch bundesweit einige Unternehmen noch etwas zögerlich und verbleiben im Zweifel in ihren bestehenden Flächen. Daneben tragen auch das geringe adäquate Angebot im größeren und modernen Flächensegment sowie das generell gestiegene Mietpreisniveau zu einer niedrigeren Fluktuation bei.
Nutzer tendieren momentan – nicht zuletzt aufgrund dieser Angebotskonstellation – verstärkt dazu, ihre Vertragsoptionen zu ziehen und auslaufende Mietverträge zu verlängern. Daraus resultierend blieb im ersten Quartal der bundesweite Flächenumsatz von Lager- und Logistikflächen rund 31 Prozent unter seinem zehnjährigen Durchschnitt und notierte bei 1,02 Millionen Quadratmetern. Damit hat sich die seit einigen Quartalen anhaltende konjunkturelle Flaute mit etwas Verzögerung erstmals auch im deutschlandweit registrierten Logistikflächenumsatz bemerkbar gemacht. Ein hohes Kostenbewusstsein und längere Prüfungsprozesse auf Nutzerseite bremsen die Dynamik.
In den ersten drei Monaten des Jahres konnten in Köln noch keine Verträge von Eigennutzern registriert werden, und auch in den vergangenen Jahren war ihr Anteil am Flächenumsatz niedrig. Der Hauptgrund für diese Entwicklung ist in der grundsätzlich geringen Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken zu sehen und den darüber hinaus hohen Grundstückspreisen, die Projektentwickler in ihrer Gesamtkalkulation eher abbilden können als viele Eigennutzer – dies gilt vor allem bei nicht öffentlich ausgeschriebenen Grundstücken.
Innovative Logistikentwicklungen am Niehler Hafen
Spannend sind die geplanten Entwicklungen im Quartier Fusion Cologne am Niehler Hafen in Köln, in dem in den kommenden Jahren mehrere zweigeschossige Logistikimmobilien mit hohen Nachhaltigkeitsstandards auf einem ehemaligen Industrieareal entwickelt werden sollen. Die Projekte tragen damit mehreren aktuellen Trends und Ansprüchen an Logistikentwicklungen Rechnung: Durch die Nutzung eines Brownfields plus mehrgeschossiger Bauweise entsteht ein geringerer Flächenverbrauch als bei eingeschossiger Bauweise auf der grünen Wiese. ESG-Kriterien werden darüber hinaus auf vielfältige Weise berücksichtigt, wozu eine Photovoltaikanlage, die Begrünung der Fassade und der Außenflächen sowie eine hohe Energieeffizienz zählen. Noch in diesem Jahr soll mit dem Bau der ersten Multi-Level-Logistikimmobilie für die Recht Logistik Gruppe gestartet werden. Zusammen mit einem zweiten in Planung befindlichen Bauprojekt sollen so rund 90.000 Quadratmeter Logistikfläche für den Logistikdienstleister entstehen.
Auf der Angebotsseite ist im Kölner Markt derzeit wieder etwas mehr Fläche verfügbar als noch vor wenigen Monaten. Kurzfristig verfügbare Bestandsflächen kommen in etwas größerer Zahl auf den Markt und sorgen damit für eine leichte Entlastung bei der zuvor sehr angespannten Nachfrage-Angebots-Relation. Vor allem in den zentralen Lagen haben seit einiger Zeit kaum Flächen zur Verfügung gestanden, die den Anforderungen der Nutzer entsprachen. Mieter mussten sich gegebenenfalls mit älteren Bestandsflächen arrangieren oder in die (weitere) Kölner Peripherie ausweichen.
Darüber hinaus befinden sich derzeit einige Projekte im Bau, die zum Teil auch spekulativ errichtet werden. Es ist davon auszugehen, dass diese modernen Flächen zügig vom Markt absorbiert werden, da das Flächenangebot in diesem Marktsegment grundsätzlich nach wie vor nicht ausreichend ist. Auch wenn die Nachfrage in den vergangenen Monaten an Intensität abgenommen hat und die Mietpreise für Neubauflächen auf einem hohen Niveau liegen, suchen Nutzer immer wieder kurzfristig verfügbare, moderne Flächen und bevorzugen dabei zentrale, gut angebundene Lagen.
Vor diesem Hintergrund und auch durch die gestiegenen Baukosten ist das Mietpreisniveau in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen. Dies spiegelt sich im besonderen Maße im Neubausegment wider, sodass vor allem die Spitzenmiete erheblich zugelegt hat. Während sie Ende 2021 noch bei 5,80 Euro pro Quadratmeter notierte, hat sie in den folgenden beiden Jahren sukzessive bis auf 7,70 Euro pro Quadratmeter zum Ende des Jahres 2023 angezogen und sich auf dieser Höhe im ersten Quartal 2024 stabilisiert. Die Durchschnittsmiete ist ebenfalls gestiegen, weist dabei jedoch nicht das gleiche hohe Tempo auf und beläuft sich auf 5,80 Euro pro Quadratmeter.
7,70 Euro...
...pro Quadratmeter ist die Logistik-Spitzenmiete im Raum Köln.
Mit dem überdurchschnittlichen Flächenumsatz zum Jahresauftakt hat der Kölner Lager- und Logistikmarkt eine solide Basis für ein insgesamt gutes Jahresergebnis gebildet, sodass der zehnjährige Durchschnitt von 226.000 Quadratmeter erreichbar erscheint. Die Nachfrage ist grundsätzlich als sehr solide zu bezeichnen und sollte im weiteren Jahresverlauf noch zulegen, wenn sich vor allem die konjunkturelle Entwicklung verbessert hat und die Unternehmen mit mehr Zuversicht in die Zukunft blicken. Die bevölkerungsreiche und wirtschaftlich starke Agglomeration Köln ist ein wichtiger Absatzmarkt sowie bedeutender Industriestandort mit hervorragender Verkehrsinfrastruktur und somit für die Lager- und Logistiknutzung von Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern generell hochattraktiv.
Insbesondere in den Größenklassen zwischen 3.000 und 20.000 Quadratmetern, in denen im ersten Quartal 2024 noch keine Flächen umgesetzt wurden, dürfte der Flächenumsatz deutlich anziehen. Auf der Angebotsseite dürfte die im Laufe des Jahres erwartete Fertigstellung einiger noch nicht vermieteter Projektentwicklungen für eine gewisse Entlastung sorgen. Zwar ist davon auszugehen, dass vor allem die neuen Flächen in zentralen Lagen zügig absorbiert werden, dadurch sollten jedoch auch Bestandsflächen freigezogen werden, sodass auch im Bestand voraussichtlich wieder mehr Angebot verfügbar sein wird.
Durch die Vermietung der Neubauflächen dürfte das Mietpreisniveau im Laufe des Jahres noch etwas anziehen. Dies wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit jedoch nicht mehr in einer ähnlich hohen Dynamik vollziehen wie in den vorangegangenen beiden Jahren.
