Der Wohnbau steht vor einem Dilemma: Einerseits sollen Flächenversiegelungen aus Gründen der Nachhaltigkeit vermieden werden, andererseits träumen auch junge Menschen weiterhin vom Eigenheim im Grünen. Von Christina Lohr
Es gibt Konstellationen im Leben, die lassen sich nur schwer zusammenfügen. „Wasch mich, aber mach mich nicht nass“, ist eine sehr umgangssprachliche Formulierung des Dilemmas. Seit geraumer Zeit haben wir es in der Immobilienwirtschaft und auch in Lehre und Studium an der Hochschule mit dieser Konstellation zu tun. Hier die politischen Ansagen zur Zukunft des Wohnens der nächsten Generation, dort die Verwirklichung des jahrzehntealten Traums „der Deutschen“, freilich gefördert durch Staat und Finanzmärkte, Wohneigentum zu bilden. In der Wunschbox ganz oben steht dabei das freistehende Einfamilienhaus – gerade in einem Flächenland mit einer polyzentralen Struktur wie Deutschland in der Vergangenheit eher unproblematisch umsetzbar.
„Dass der Klimawandel sich als Prozess darstellt, der sich über einen sehr langen Zeitraum als zyklisch artikuliert, ist Lehrmeinung, auch bei uns an der Hochschule Biberach“, sagt Professor Dr. Thomas Beyerle, der in der Fakultät BWL lehrt. Auch in der aktuellen Diskussion, angefacht durch die Überflutungen in Deutschland, die Murenabgänge in Österreich oder die Brände im Mittelmeerraum, ist der Klimawandel mehr als Ergebnis denn als prozessuale Veränderung durch die Abweichung des bisher „Normalen“ zu verstehen.
Die Thematik habe heute sämtliche Wirtschaftszweige erreicht und dringe, so Beyerle, tief in die Gesellschaft ein – mit voller Wucht auch in die Bau- und Immobilienwirtschaft. Und trifft dort auf „Gewohnheiten“ und Routinen, die eine neue Generation offensichtlich so weitertragen möchte, wie sie es von Eltern und Großeltern vorgelebt bekommen hat. Zumindest mit Blick auf die Ergebnisse der Umfrage bei Häuslebauern und Planungsämtern aus 2021.
Alternative Ideen
Die Zukunft des Objekttypus Einfamilienhaus wird in Deutschland oftmals einzig und allein oberflächlich anhand des Faktors Fläche beurteilt. Bekanntermaßen ist das Maß an bebaubarer Fläche stark begrenzt und bereits zu großen Teilen ausgeschöpft. In dieser Situation weiterhin Häuser mit lediglich einer Wohneinheit zu errichten, klingt nahezu grotesk. Der faktische Nutzen eines neu errichteten Einfamilienhauses lässt sich nur schwer mit der kontinuierlich fortschreitenden Wohnungsnot insbesondere in Ballungszentren in Einklang bringen. Darüber hinaus beurteilen große Teile der Politik und der Bevölkerung ökologische Aspekte dieses Bautypus zusehends kritischer.
Als Schlussfolgerung dieser Argumente werden bereits Stimmen politischer Entscheidungsträger laut, die das Einfamilienhaus zukünftig gänzlich aus den Bebauungsplänen gestrichen sehen wollen. Alternative Impulse sollen durch neue Konzeptionen wie Micro-Appartements, Wohnungs-Sharing oder Stadtquartiere gesetzt werden. Mit Hilfe dieser und vieler weiterer Ideen sollen die bereits erläuterten Problemfelder ausgeräumt werden.
Weitestgehend unbeachtet bleiben dabei jedoch die tatsächlichen Lebens- und Wohnvorstellungen der zukünftigen Generationen. Immer wieder wird den relevanten Jahrgängen zugeschrieben, sie würden Faktoren wie Individualität, Mobilität oder beispielsweise Flexibilität als ausschlaggebende Bedürfnisse und Entscheidungskriterien bemühen. Aber halten diese von außen zugeschriebenen Elemente auch einer Befragung der Zielgruppe stand?
Um eine detailliertere Einschätzung der zukünftigen Entwicklung des Objekttypus Einfamilienhaus zu generieren, wurde diese Thematik durch die dazu erarbeitete Masterthesis („Das Einfamilienhaus in Deutschland – ein auslaufender Objekttypus?“) von verschiedenen Standpunkten aus sachlich betrachtet. Dabei wurde die aufeinander einwirkende Dreieckskombination aus Zielgruppe, Behörden sowie Daten und Fakten näher erörtert. Nebst einer Online-Befragung der Zielgruppe Generation Z wurden ebenfalls die Meinungsbilder sechs bayerischer Planungsbehörden in die Betrachtung einbezogen.
Als Fundament wurde dabei jeweils auf eine ausführliche Recherche der theoretischen Grundlagen zurückgegriffen. Messbare Faktoren wie beispielsweise die Bau- und Grunderwerbskosten, die zunehmende Altersarmut, der demografische Wandel oder auch die Rohstoff- und Ressourcensituation lassen in der Theorie den Schluss zu, dass zukünftig ein Rückgang der Neubaurate von Einfamilienhäusern zu erwarten ist.
Studierende schätzen das Einfamilienhaus
Eine vollkommen entgegenstehende Einschätzung entsteht jedoch durch die Ergebnisse der Befragung von über 300 Studierenden der Hochschule Biberach; ein Großteil hiervon zwischen 21 und 24 Jahren alt und zum Zeitpunkt der Befragung in den Studienbereichen Architektur, Energie- und Bauingenieurwesen, BWL und Biotechnologie immatrikuliert. Entgegen der Erwartung ist der Objekttypus Einfamilienhaus bei dieser Generation ungebrochen populär. Dies wird durch die Tatsache, dass ein Großteil der Befragten zwischen 21 und 24 Jahre alt war und zum Zeitpunkt der Befragung einen Studiengang in den Bereichen Architektur, Energie- und Bauingenieurwesen, BWL oder Biotechnologie belegte beziehungsweise absolvierte, noch verblüffender. Immerhin 204 der Befragten nannten das freistehende Einfamilienhaus als das Wunschobjekt für die Zukunft.
Themen wie Flexibilität oder Mobilität waren für die Befragten ebenfalls von Bedeutung, allerdings stehen unverändert zu vorherigen Generationen auch Themenfelder wie Privatsphäre, Sicherheit und ein sicheres soziokulturelles Umfeld im Fokus. Noch eindeutiger fällt das Ergebnis hinsichtlich des Wohnstandortes aus: Insgesamt 231 Befragte gaben an, ihren zukünftigen Wohnsitz bevorzugt an einem C-Standort in ländlicher Region nehmen zu wollen.
Ein ähnliches Stimmungsbild ließ sich auch aus den Gesprächen mit den Stadtplanungsbehörden ableiten. Um mögliche Unterschiede anhand der städtischen Strukturen ableiten zu können, wurde bei der Auswahl insbesondere die Größe der einzelnen Städte berücksichtigt. Eindeutig war jedoch, dass sowohl die ländlich geprägten als auch die verdichteten Städte, wie beispielsweise Nürnberg oder Regensburg, in einem Punkt übereinstimmten: Die Nachfrage nach dem Objekttypus Einfamilienhaus ist ungebrochen hoch.
Um die Abwanderung einzelner Bevölkerungsgruppen zu vermeiden und somit einer Zersiedelung entgegenzuwirken, arbeiten die Städte bereits an qualitativ gleichwertigen Alternativangeboten. Die Bauleitplanungen unterliegen so bereits vielfältigen Anpassungen, um die verbliebenen Bauflächen möglichst effizient ausschöpfen zu können. Hierfür rücken insbesondere Bestandsflächen in den Fokus. Die befragten Behörden setzen ihren Schwerpunkt ganz klar auf Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, um so nach Möglichkeit eine Ausschreibung und Versiegelung weiterer Flächen zu verhindern. Nichtsdestotrotz handelt es sich hierbei um keine paradigmenwechselnden Sofortmaßnahmen, die innerhalb kürzester Zeit umgesetzt werden können.
Bestimmte Objekttypen verbieten?
Deutlich wurde die Komplexität der einzelnen Stellschrauben der Thematik Einfamilienhaus. Das Bedürfnis der Generation Z nach individuellem Wohnen in Einklang mit den zunehmenden Veränderungen der Planungs- und Genehmigungspraxis zu bringen, wird zukünftig eine große Herausforderung darstellen. Unklar bleibt, inwiefern es sich als zielführend erweist, bestimmte Objekttypen gänzlich zu verbieten oder ob anstelle dessen innovative Ideen für qualitativ gleichwertige Objektkonstruktionen einen gewinnbringenderen Ansatz darstellen. Letzteres könnte sowohl die Nachfrage nach dem Objekttypus Einfamilienhaus senken und gleichzeitig effizientere Flächennutzung ermöglichen.
Auch das neu gebildete Bauministerium verdeutlicht bereits Veränderungen im Bauplanungsbereich. Jährlich sollen beispielsweise 400.00 neue Wohnungen entstehen, 100.00 davon unter öffentlicher Förderung. Inwieweit dieser Schritt die Wohnraumproblematik zu entspannen vermag und sich auf die Entwicklung des Objekttypus Einfamilienhaus auswirkt, bleibt derzeit unklar und bietet somit Potenzial für Spekulationen.
