Wie verändert KI eigentlich die Nachfrage nach Immobilien? Cushman & Wakefield stellt neues Whitepaper dazu vor.
Künstliche Intelligenz wird den Gewerbeimmobilienmarkt in den kommenden zehn Jahren deutlich verändern. Cushman & Wakefield geht in seinem neuesten Whitepaper allerdings nicht von einer einheitlichen Ausprägung aus. Das Whitepaper „AI Impact on Commercial Real Estate: The Next 10 Years“ zeichnet vier unterschiedliche Entwicklungspfade, die vor allem eines deutlich machen: Gewinner und Verlierer werden künftig stärker auseinanderdriften.
Dabei ist die zentrale Botschaft überraschend eindeutig. Nicht die Frage, ob KI die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien verändert, steht im Mittelpunkt. Entscheidend wird vielmehr sein, welche Standorte, Gebäudequalitäten und Nutzungsarten von der Technologie profitieren.
Das wahrscheinlichste Szenario: Erst Delle, dann Erholung
Mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 50 Prozent bewertet Cushman & Wakefield ein Basisszenario, in dem sich Künstliche Intelligenz schrittweise in Unternehmen etabliert. Kurzfristig bremst sie Neueinstellungen, weil Unternehmen zunächst Produktivitätsreserven heben und Arbeitsabläufe neu organisieren. Erst mit zeitlicher Verzögerung führen steigende Gewinne, neue Geschäftsmodelle und Unternehmensgründungen wieder zu zusätzlicher Flächennachfrage.
Vor allem der Büromarkt dürfte diese Entwicklung unmittelbar spüren. Allerdings erwarten die Autoren keinen generellen Nachfragerückgang. Vielmehr setzt sich der bereits heute sichtbare Trend zur Qualitätsselektion fort. Gefragt bleiben moderne, flexible und ESG-konforme Büroflächen in attraktiven Talentmärkten, während ältere Bestandsgebäude weiter unter Druck geraten.
Produktivität könnte Immobiliennachfrage insgesamt stärken
Im optimistischen Szenario, dem Cushman & Wakefield eine Wahrscheinlichkeit von 15 Prozent zuschreibt, beschleunigt KI das Wirtschaftswachstum deutlich. Produktivitätsgewinne werden investiert, neue Berufsbilder entstehen und Unternehmen expandieren.
Davon würden nahezu alle Assetklassen profitieren. Der Einzelhandel könnte von steigenden Einkommen und höherem Konsum profitieren, Logistikimmobilien von wachsenden Warenströmen und Investitionen, während der Wohnungsmarkt durch höhere Einkommen zusätzliche Nachfrage erfährt.
Dass diese Annahme keineswegs unrealistisch ist, zeigen aktuelle Arbeitsmarktdaten. Laut dem Global AI Jobs Barometer 2026 von PwC wachsen Unternehmen mit hoher KI-Nutzung derzeit deutlich schneller als Unternehmen mit geringer KI-Integration. Ihre Produktivität liegt im Durchschnitt rund 40 Prozent höher, gleichzeitig steigen dort sowohl Beschäftigung als auch Löhne schneller als in weniger digitalisierten Unternehmen.
Büros bleiben das größte Risiko
Den größten Einfluss sieht Cushman & Wakefield unverändert im Bürosegment. Während Logistik-, Einzelhandels- oder Wohnimmobilien hauptsächlich indirekt über Einkommen, Konsum und Wirtschaftswachstum beeinflusst werden, hängt die Büroflächennachfrage unmittelbar von der Entwicklung wissensbasierter Beschäftigung ab.
Entsprechend groß ist die Spannbreite möglicher Entwicklungen. In einem an die Dotcom-Krise angelehnten Negativszenario könnten Überinvestitionen in KI zunächst zu wirtschaftlichen Rückschlägen führen. Unternehmen würden Expansionen verschieben, die Bürovermietung geriete unter Druck und Leerstände stiegen vorübergehend an.
Das pessimistischste Szenario – dem die Autoren lediglich eine Eintrittswahrscheinlichkeit von fünf Prozent geben – unterstellt dagegen eine dauerhafte Verdrängung menschlicher Arbeitskraft durch KI. In diesem Fall bliebe die Beschäftigung strukturell schwach, während Produktivität und Automatisierung weiter zunähmen. Die Folge wären dauerhaft erhöhte Büroleerstände und eine nochmals stärkere Polarisierung zwischen hochwertigen und veralteten Objekten.
Standortqualität wird zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor
Für Investoren liefert die Studie vor allem eine Botschaft: KI verändert den Immobilienmarkt nicht flächendeckend, sondern erhöht die Unterschiede zwischen einzelnen Märkten, Nutzungsarten und Gebäudequalitäten.
Diese Einschätzung teilen inzwischen auch andere Marktteilnehmer. JLL geht davon aus, dass insbesondere internationale Innovationszentren und wirtschaftsstarke Metropolregionen von KI-getriebenem Wachstum profitieren werden. Gleichzeitig dürften Standorte mit geringerer Innovationskraft und qualitativ schwächeren Bürobeständen weiter an Wettbewerbsfähigkeit verlieren.
Cushman & Wakefield sieht deshalb künftig weniger die gesamtwirtschaftliche Entwicklung als entscheidenden Erfolgsfaktor, sondern die Fähigkeit einzelner Immobilien, Talente anzuziehen, flexible Arbeitsformen zu ermöglichen und technologische Anforderungen zu erfüllen.
Für Eigentümer älterer Bürogebäude erhöht sich damit der Transformationsdruck weiter. Wer nicht in Qualität, Energieeffizienz und Flexibilität investiert, dürfte von der zunehmenden Marktsegmentierung besonders betroffen sein.
Unterm Strich zeichnet die Studie deshalb kein Bild eines schrumpfenden Immobilienmarktes, sondern eines Marktes, in dem die Spreizung zwischen Gewinnern und Verlierern deutlich größer wird als bislang.
