Mehr als 40 Milliarden Euro an Immobilienkrediten laufen 2026 aus. Experten erwarten weitere Anpassungen im Finanzierungsmarkt.
Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt nach Einschätzung verschiedener Marktteilnehmer auch im zweiten Halbjahr 2026 angespannt. Zwar zeigen sich erste Stabilisierungstendenzen, doch auslaufende Finanzierungen, gesunkene Immobilienwerte und höhere Finanzierungskosten sorgen weiterhin für erheblichen Anpassungsdruck.
Auf einer von Rueckerconsult organisierten Pressekonferenz verwiesen Vertreter von HIH Invest, Hamburg Commercial Bank, BF.direkt, CR Investment Management und Neworld insbesondere auf den hohen Refinanzierungsbedarf im Bestand. Nach Berechnungen der HIH Invest laufen 2026 gewerbliche Immobilienfinanzierungen im Volumen von mehr als 40 Milliarden Euro aus. Die Refinanzierungslücke beziffert das Unternehmen auf über sechs Milliarden Euro.
Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest, sagt: „2026 erreicht der Refinanzierungsbedarf unseren Berechnungen zufolge seinen Höhepunkt. Gleichzeitig treffen die auslaufenden Finanzierungen auf ein deutlich höheres Zinsniveau und niedrigere Immobilienbewertungen.“
Finanzierer unterscheiden stärker nach Risiko
Besonders betroffen sind nach Einschätzung der Experten Büroimmobilien. Hier fielen sowohl die Transaktionsvolumina vor der Zinswende als auch die anschließenden Wertkorrekturen besonders hoch aus.
Von einer flächendeckenden Kreditklemme könne dennoch keine Rede sein. Vielmehr beobachten die Marktteilnehmer eine zunehmende Differenzierung zwischen gut finanzierbaren und problematischen Objekten. Gefragt bleiben Wohnimmobilien sowie hochwertige Gewerbeimmobilien in etablierten Lagen mit stabilen Cashflows. Schwieriger gestaltet sich die Finanzierung von Objekten mit strukturellen Risiken, schwacher Vermietung oder größerem Repositionierungsbedarf.
Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), betont: „Die Finanzierungsbereitschaft ist auf Bankenseite grundsätzlich vorhanden, allerdings sehen wir einen zweigeteilten Markt.“ Gleichzeitig gewinnen alternative Finanzierer und Kreditfonds weiter an Bedeutung. Sie schließen nach Einschätzung der Teilnehmer teilweise Finanzierungslücken, die klassische Banken derzeit nicht abdecken.
Internationale Investoren blicken wieder auf Deutschland
Die geopolitischen Spannungen und die Unsicherheit über die weitere Zins- und Inflationsentwicklung bleiben nach Ansicht der Experten zusätzliche Belastungsfaktoren. Eine dauerhafte Belebung des Immobilienmarktes werde durch eine mögliche Entspannung im Nahost-Konflikt allein nicht erreicht. „Für eine nachhaltige Belebung des Immobilienmarktes braucht es jedoch mehr als einzelne geopolitische Entspannungssignale. Entscheidend ist, dass insgesamt wieder mehr Planungssicherheit entsteht“, sagt Schindler.
Positiver fällt der Blick internationaler Investoren auf den deutschen Markt aus. Während viele heimische Marktteilnehmer aufgrund bestehender Refinanzierungsprobleme zurückhaltend agieren, sehen ausländische Investoren zunehmend attraktive Einstiegsmöglichkeiten. „Ausländische Investoren betrachten aber Deutschland derzeit vielfach positiver als viele heimische Marktteilnehmer“, so Neworld-CEO Alexander Lackner.
Bestand bleibt die größte Herausforderung
Als zentrales Problem identifizieren die Experten den hohen Bestand an Finanzierungen, deren Anpassung an das neue Marktumfeld noch nicht abgeschlossen ist. Restrukturierungen, Prolongationen und zusätzliche Eigenkapitalanforderungen dürften den Markt deshalb noch mehrere Jahre beschäftigen. „Die größte Herausforderung liegt derzeit nicht im Neugeschäft, sondern im Bestand“, unterstreicht Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management.
Für das zweite Halbjahr erwarten die Marktteilnehmer eine weitere Differenzierung nach Risiko, Objektqualität und Standort. Investoren mit ausreichender Eigenkapitalausstattung könnten dabei von neuen Einstiegsmöglichkeiten profitieren.
