Während in den Top 7 Flaute herrscht, können die Randlagen der Republik bei Büroinvestments punkten.
Lange galt am deutschen Büroinvestmentmarkt ein unbeschriebenes Gesetz: Wer Sicherheit suchte, kaufte in Berlin, München, Frankfurt oder einer der anderen Top-7-Städte. Doch dieses Muster beginnt zu bröckeln. Sicher, die großen Metropolen vereinen nach wie vor den Großteil des Kapitals auf sich. Jedoch gewinnen Standorte jenseits der etablierten Metropolen spürbar an Profil, wenn man den neuesten Markterhebungen von Colliers glauben darf.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden außerhalb der Top 7 Büro- und Geschäftshäuser im Wert von 1,2 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einem Plus von 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert ist dabei nicht nur das Wachstum selbst, sondern der Zeitpunkt. Denn das zweite Quartal wurde durch die geopolitischen Verwerfungen infolge des Iran-Krieges deutlich ausgebremst. Trotz dieses Gegenwinds entwickelte sich das Segment dynamischer als der gesamte deutsche Gewerbeinvestmentmarkt, dessen Transaktionsvolumen auf Jahressicht nahezu stagnierte.
Cashflow ist King
Wer die Entwicklung ausschließlich als Ausweichbewegung interpretiert, greift zu kurz. Tatsächlich verändert sich derzeit die Investmentlogik. Anleger schauen weniger auf die Größe eines Marktes als auf die Verlässlichkeit seiner Erträge.
Manuel Backfisch, Head of Capital Markets B&C Cities Germany bei Colliers: „Die Liquidität eines Makrostandorts ist nicht mehr das allein entscheidende Kaufargument. Stattdessen rücken Kriterien in den Vordergrund, die ein möglichst geringes Investitionsrisiko und stabile Cashflows versprechen.“
Damit rücken Standorte in den Fokus, die bislang häufig im Schatten der Metropolen standen. Entscheidend sind langfristige Mietverträge, bonitätsstarke Nutzer und ein möglichst geringes Leerstandsrisiko. Besonders gefragt sind Objekte mit Mietern aus der öffentlichen Verwaltung oder Zukunftsbranchen wie Life Science, Forschung oder Digitalisierung.
Dass dieser Strategiewechsel Realität ist, zeigen zwei Transaktionen mit Signalwirkung: Das Land Nordrhein-Westfalen kaufte in Kaarst ein Bürogebäude mit Rechenzentrum und Druckerei für rund 320 Millionen Euro zur Eigennutzung. Übrigens entwickelt von Landmarken.
Parallel sicherte sich der österreichische Fondsmanager GalCap ein Life-Science-Ensemble in Heidelberg für rund 100 Millionen Euro. Beide Abschlüsse wären noch vor wenigen Jahren eher in den klassischen Investmenthochburgen erwartet worden.
Weniger ist manchmal doch mehr
Interessant ist auch der Blick hinter die Statistik. Zwar ging die Zahl der Bürotransaktionen außerhalb der A-Städte gegenüber dem Vorjahr um 39 Prozent zurück. Gleichzeitig verdoppelte sich jedoch die durchschnittliche Dealgröße nahezu von 13 auf 27 Millionen Euro. Damit liegen B- und C-Städte inzwischen nur noch knapp unter den durchschnittlich 32 Millionen Euro schweren Abschlüssen in den Top-7-Märkten. Zugegeben sind die beiden genannten Transaktionen dafür auch maßgeblich verantwortlich.
Regionale Investoren bleiben die Stütze des Marktes
Dennoch bleibt der Markt außerhalb der Metropolen ein anderer als in Berlin oder München. Regionale Privatinvestoren stellen weiterhin die aktivste Käufergruppe und investieren im Durchschnitt rund zwölf Millionen Euro pro Transaktion. Asset- und Fondsmanager treten deutlich selektiver auf, bewegen dafür aber mit durchschnittlich rund 50 Millionen Euro wesentlich größere Tickets und verantworten inzwischen rund ein Drittel des investierten Kapitals.
Gerade diese kleinteiligere Marktstruktur entwickelt sich derzeit zum Wettbewerbsvorteil. Kleinere Objekte lassen sich einfacher mit Eigenkapital finanzieren, Banken bewerten sie häufig risikoärmer und Finanzierungen können schneller umgesetzt werden. In einem Umfeld höherer Finanzierungskosten ist das ein nicht zu unterschätzender Faktor.
Die Preiskorrektur wirkt
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, der vielerorts unterschätzt wird: In zahlreichen B- und C-Städten ist die Preisfindung inzwischen weiter fortgeschritten als in den großen Metropolen. Käufer und Verkäufer liegen deutlich näher beieinander als noch vor einem Jahr.
Auch andere Marktbeobachter sehen darin einen wichtigen Treiber der Erholung. CBRE verweist darauf, dass der Preisbildungsprozess inzwischen weit fortgeschritten ist und das steigende Verkaufsangebot die Marktliquidität verbessert. Gleichzeitig konzentrieren sich Investoren zwar weiterhin auf hochwertige Einzelobjekte, die Zahl der Transaktionen nimmt aber wieder zu.
Qualität schlägt Größe
Parallel verändert sich auch der Vermietungsmarkt. Unternehmen suchen heute deutlich selektiver nach hochwertigen, ESG-konformen Flächen. Moderne Gebäude mit langfristiger Perspektive finden weiterhin Nutzer, während Objekte mit Sanierungsbedarf zunehmend unter Druck geraten. Colliers spricht inzwischen von einer deutlichen Polarisierung des deutschen Büromarktes.
Für Investoren bedeutet das: Nicht jede Büroimmobilie profitiert automatisch von der Marktbelebung. Gewinner bleiben hochwertige Gebäude in etablierten Mikrolagen mit stabilen Mietern und langfristig tragfähigen Nutzungskonzepten.
Der Blick nach vorn
Ob die aktuelle Dynamik anhält, hängt wesentlich vom geopolitischen Umfeld und den Kapitalmarktzinsen ab. Dennoch mehren sich die Hinweise, dass der nächste Investmentzyklus nicht ausschließlich in den Metropolen beginnt.
Manuel Backfisch formuliert vorsichtigen Optimismus: „Sollte sich die geopolitische Lage zeitnah stabilisieren, spricht einiges dafür, dass die Marktaktivität außerhalb der Top 7 schneller anzieht als in den großen Investmentzentren.“
Das wäre durchaus plausibel. Höhere Risikoprämien machen kleinere Märkte wieder attraktiver, während die Preisfindung vielerorts bereits abgeschlossen scheint. Für Investoren, die weniger auf maximale Liquidität und stärker auf kalkulierbare Erträge setzen, könnten B- und C-Städte damit früher als erwartet zum Gewinner des nächsten Marktaufschwungs werden. Die Zeit, in der Größe allein über Investmententscheidungen entschied, scheint jedenfalls vorbei zu sein.
