Die großen Berater sehen den deutschen Investmentmarkt zur Jahresmitte im Plus. Doch Zinsen, Geopolitik und Preisfindung bremsen weiter.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat das erste Halbjahr 2026 mit einem moderaten Plus abgeschlossen. Die großen Immobilienberater kommen je nach Erfassungsmethodik auf Transaktionsvolumina zwischen 14,7 und 17,6 Milliarden Euro für Gewerbe- und Wohnimmobilien. Damit liegt der Markt überwiegend über dem Vorjahresniveau, bleibt aber weiterhin deutlich unter früheren Spitzenwerten.
JLL beziffert das Halbjahresvolumen auf 17,6 Milliarden Euro und damit 15 Prozent über Vorjahr. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) registriert 16,6 Milliarden Euro und ein Plus von fünf Prozent, CBRE kommt auf 16,2 Milliarden Euro und ein Plus von 13 Prozent. Cushman & Wakefield (C&W) meldet ebenfalls 16,6 Milliarden Euro, allerdings mit einem Zuwachs von 20 Prozent. Savills sieht den Markt mit 14,7 Milliarden Euro nahezu auf Vorjahresniveau, Colliers mit 15,1 Milliarden Euro leicht darunter.
Trotz unterschiedlicher Zahlen ist die Grundtendenz ähnlich: Der Markt hat sich stabilisiert, von einer breiten Erholung kann aber noch keine Rede sein. Das zweite Quartal fiel bei mehreren Beratern schwächer aus als der Jahresauftakt. Als Belastungsfaktoren nennen sie vor allem den Iran-Krieg, gestiegene Kapitalmarktzinsen, höhere Finanzierungskosten und weiterhin lange Entscheidungsprozesse.
Zweites Quartal bremst die Erholung
Colliers spricht von einer Marktbelebung, die bereits wieder eine Pause eingelegt hat. Nach vier Quartalen mit jeweils mehr als sechs Milliarden Euro Transaktionsvolumen sei der Drei-Monats-Umsatz im zweiten Quartal auf gut 4,2 Milliarden Euro gefallen. Auch Savills verweist auf eine deutlich geringere Aktivität im zweiten Quartal und sieht weiterhin eingeschränkte Marktliquidität.
Bei BNPPRE fällt die Einschätzung etwas konstruktiver aus. Das zweite Quartal sei kein Stillstand gewesen, sondern eine Phase der erneuten Kalibrierung. Viele Marktteilnehmer hätten Finanzierungen, Businesspläne und Kaufpreisvorstellungen an das veränderte Zins- und Risikoumfeld angepasst. CBRE sieht ebenfalls eine fortgesetzte graduelle Erholung, betont aber die hohe Selektivität der Investoren.
JLL hält an einer Jahresprognose von 35 bis 40 Milliarden Euro fest. BNPPRE sieht das Gesamtjahresvolumen mit hoher Wahrscheinlichkeit in Richtung 40 Milliarden Euro laufen. CBRE und Savills erwarten jeweils gut beziehungsweise rund 35 Milliarden Euro. Colliers ist vorsichtiger und rechnet mit etwa 25 Milliarden Euro.
Wohnen bleibt stärkste Assetklasse
Über alle Analysen hinweg bleibt Wohnen eine zentrale Stütze des deutschen Investmentmarkts. JLL sieht Living mit 5,8 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 33 Prozent als stärkste Kategorie. BNPPRE meldet rund 4,4 Milliarden Euro für Wohnimmobilien, Colliers knapp 4,2 Milliarden Euro, C&W 4,1 Milliarden Euro und Savills 3,8 Milliarden Euro.
Die Bedeutung des Segments erklären die Berater vor allem mit robusten Nutzermärkten. Hohe Mietnachfrage, begrenztes Angebot und sinkende Neubaufertigstellungen sorgen dafür, dass Wohnimmobilien trotz volatiler Rahmenbedingungen weiterhin vergleichsweise stabil nachgefragt werden. BNPPRE verweist zudem auf mehrere größere Paketverkäufe im zweiten Quartal, durch die allein rund 900 Millionen Euro im Wohninvestmentmarkt platziert wurden.
Büro zeigt Lebenszeichen, bleibt aber schwierig
Im Bürosegment gehen die Einschätzungen stärker auseinander. BNPPRE sieht Büro mit knapp 3,2 Milliarden Euro als stärkste gewerbliche Assetklasse. CBRE meldet sogar 3,45 Milliarden Euro und ein Plus von 66 Prozent gegenüber dem Vorjahr. JLL kommt auf knapp 3,1 Milliarden Euro, verweist aber auf ein schwächeres zweites Quartal. Savills sieht Büros mit 2,3 Milliarden Euro etwa gleichauf mit Industrie und Logistik, C&W meldet 2,78 Milliarden Euro.
Einigkeit besteht darin, dass Büroinvestments hochselektiv bleiben. Gefragt sind moderne, ESG-konforme Gebäude in guten Lagen mit stabiler Vermietung. Großvolumige Büroverkäufe bleiben schwierig; das zeigen unter anderem abgebrochene oder verzögerte Prozesse wie beim Frankfurter Opernturm. Gleichzeitig gab es einzelne größere Abschlüsse, etwa am Prinzregentenplatz in München ( wir berichteten ).
Logistik, Healthcare und Retail entwickeln sich unterschiedlich
Logistik- und Industrieimmobilien bleiben ein wichtiger Bestandteil des Marktes. JLL meldet 2,9 Milliarden Euro und ein Plus von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr. BNPPRE kommt auf knapp 2,5 Milliarden Euro, C&W auf 2,6 Milliarden Euro. Savills sieht das Segment mit 2,3 Milliarden Euro etwa zehn Prozent über Vorjahr. Besonders internationale Investoren bleiben in dieser Nutzungsart aktiv.
Healthcare- und Sozialimmobilien stechen in mehreren Analysen positiv hervor. Savills sieht hier als einzigem Segment ein Volumen über dem Zehnjahresmittel. BNPPRE meldet 1,6 Milliarden Euro und ein Plus von 71 Prozent. Ein wesentlicher Treiber war die Übernahme von Cofinimmo-Anteilen durch Aedifica sowie weitere Portfoliotransaktionen.
Einzelhandelsimmobilien entwickelten sich schwächer. BNPPRE meldet knapp 2,3 Milliarden Euro und einen Rückgang um 21 Prozent. Savills sieht den Umsatz mit Handelsimmobilien um mehr als ein Drittel auf knapp 1,8 Milliarden Euro sinken. Besonders bei lebensmittelgeankerten Formaten verweisen die Berater allerdings weniger auf fehlende Nachfrage als auf ein begrenztes Angebot.
Einzeldeals dominieren das Marktgeschehen
Ein klarer Trend zeigt sich bei der Transaktionsstruktur. Einzeltransaktionen dominieren den Markt, während Portfolios weiterhin schwerer zu platzieren sind. BNPPRE beziffert den Anteil von Einzeldeals im gewerblichen Markt auf rund 75 Prozent. JLL meldet bei Einzeltransaktionen ein Wachstum von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während Portfolioverkäufe weiter unter Druck stehen.
Der Grund liegt in der stärkeren Risikoprüfung der Käufer. Portfolios bündeln häufig Immobilien unterschiedlicher Qualität, was in einem selektiven Markt die Preisfindung erschwert. Viele Investoren bevorzugen deshalb einzelne Objekte, deren Lage, Zustand, Vermietung und ESG-Profil genauer kalkulierbar sind.
Gleichzeitig bleibt das großvolumige Segment anspruchsvoll. Zwar wurden wieder mehrere Transaktionen oberhalb von 100 Millionen Euro registriert, doch echte Marktbenchmarks bleiben selten. Savills weist darauf hin, dass bei mehreren der größten Einzelobjekttransaktionen besondere Umstände eine Rolle spielten, etwa Käufe durch die öffentliche Hand oder Verkäufe aus Insolvenzen.
Top-7-Märkte mit gemischtem Bild
Regional zeigt sich ein uneinheitliches Bild. JLL sieht Berlin mit gut 1,6 Milliarden Euro knapp vor Hamburg, das mit fast 60 Prozent Plus deutlich zulegte. Colliers meldet dagegen für den gewerblichen Markt München mit gut einer Milliarde Euro vor Düsseldorf und Berlin. BNPPRE sieht München mit rund 1,2 Milliarden Euro als klare Nummer eins, gefolgt von Hamburg, Düsseldorf und Berlin. Cushman & Wakefield nennt München knapp vor Berlin, hebt aber vor allem Düsseldorf hervor, das im zweiten Quartal der stärkste Investmentmarkt gewesen sei.
Die Unterschiede ergeben sich aus Methodik, Stichtag, Nutzungsarten und Zuordnung einzelner Transaktionen. Inhaltlich zeigen sie aber alle dasselbe Muster: Die großen Standorte profitieren weiterhin von Liquidität und Markttransparenz, sind aber nicht einheitlich im Aufschwung. Gerade Berlin und Frankfurt bleiben je nach Datenbasis hinter früheren Niveaus zurück, während Hamburg, Düsseldorf oder München punktuell von größeren Einzelabschlüssen profitieren.
Renditen steigen wieder
Nach einer Phase relativer Stabilisierung berichten mehrere Berater wieder von steigenden Spitzenrenditen. JLL sieht die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den sieben Metropolen im zweiten Quartal um 15 Basispunkte auf 4,46 Prozent steigen. BNPPRE kommt im Durchschnitt der A-Standorte auf 4,49 Prozent. Colliers registriert bei Büros in den Top-7-Zentren leichte Aufschläge von zehn Basispunkten und bei Logistikimmobilien in den Top-Destinationen bis zu 25 Basispunkte.
Auch außerhalb des Spitzensegments nimmt der Preisdruck zu. Investoren verlangen höhere Risikoprämien für Objekte mit schwächerer Lage, älterer Gebäudesubstanz, unsicherer Vermietung oder größerem Transformationsbedarf. Zugleich stehen Immobilien wieder stärker im Wettbewerb mit risikoärmeren Anlagen wie Bundesanleihen, deren Renditen zuletzt gestiegen sind.
Ausländische Investoren bleiben aktiv
Internationale Investoren treten wieder sichtbarer auf, vor allem in Logistik und Healthcare. JLL und BNPPRE beziffern ihren Anteil am Gesamtmarkt jeweils auf 44 Prozent. BNPPRE sieht ausländische Investoren bei Logistik mit 75 Prozent und bei Healthcare mit 87 Prozent Marktanteil besonders stark vertreten. CBRE spricht ebenfalls von zunehmendem internationalem Interesse, betont aber, dass inländisches Kapital das Marktgeschehen weiter dominiert.
Auf Verkäuferseite nimmt der Druck bei bestimmten Eigentümergruppen zu. Genannt werden unter anderem Refinanzierungsthemen, Mittelabflüsse bei offenen Immobilienpublikumsfonds, Kapitalrückführungswünsche institutioneller Anleger und strategische Portfolioanpassungen. Dadurch wächst das Produktangebot, allerdings nicht überall zu Preisen, die Käufer akzeptieren.
Ausblick bleibt vorsichtig
Für die zweite Jahreshälfte erwarten die Berater keine Rückkehr zu früherer Dynamik, aber eine Fortsetzung der Stabilisierung. Entscheidend bleibt, ob Käufer und Verkäufer die veränderten Finanzierungskosten, Renditeanforderungen und Nutzermarktrisiken in abschlussfähige Preise übersetzen können.
Die Pipeline ist nach Einschätzung mehrerer Häuser gut gefüllt. Dennoch dürften Prüf- und Entscheidungsprozesse länger bleiben, insbesondere bei großen Objekten und Portfolios. Chancen sehen die Berater vor allem für eigenkapitalstarke Investoren, die im Core-Plus- und Value-Add-Segment Preisabschläge nutzen können. Eine breite Erholung hängt dagegen weiter von stabileren Kapitalmärkten, geopolitischer Entspannung und mehr Planungssicherheit bei Finanzierungskosten ab.
