Der European Affordable Housing Act soll bezahlbaren Wohnraum fördern. Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der privaten Bausparkassen, erklärt im Gespräch mit immobilienmanager, worauf es jetzt ankommt.
Herr König, der europäische Gesetzgebungsapparat läuft heiß, und der European Affordable Housing Act wirft seine Schatten voraus. Aus Sicht der privaten Bausparkassen und Immobilienfinanzierer: Ist diese EU-Initiative der dringend benötigte Befreiungsschlag für den bezahlbaren Wohnraum oder droht das nächste bürokratische Korsett aus Brüssel?
Christian König: Zunächst ist wichtig festzuhalten, dass derzeit kein konkreter European Affordable Housing Act vorliegt, sondern bislang vor allem der European Affordable Housing Plan und erste politische Diskussionen über mögliche Maßnahmen. Entscheidend wird daher sein, welche konkreten Vorschläge die Kommission tatsächlich vorlegt.
Der European Affordable Housing Plan ist erst einmal ein wichtiges Signal: Die Wohnungsfrage ist längst zu einer sozialen und wirtschaftlichen Herausforderung für ganz Europa geworden. Entscheidend wird aber sein, ob daraus tatsächlich bessere Rahmenbedingungen für mehr Wohnungsbau und Eigentumsbildung entstehen oder ob zusätzliche Regulierung die Kosten weiter erhöhen.
Aus Sicht der Bausparkassen braucht Europa vor allem weniger Kostentreiber, schnellere Verfahren und bessere Finanzierungsbedingungen. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht allein durch Förderprogramme, sondern durch das Zusammenspiel von ausreichendem Angebot, langfristiger Finanzierungssicherheit und Investitionsanreizen. Wenn der European Affordable Housing Plan sehr konkrete Deregulierung im Bereich der Baustandards, der Lieferketten und Bankenregulierung beinhaltet kann er ein wichtiger Schritt sein - wenn nicht, droht tatsächlich ein weiteres regulatorisches Korsett.
Die EU setzt bei bezahlbarem Wohnraum traditionell stark auf den gemeinnützigen und kommunalen Sektor. Wo bleibt in den aktuellen Entwürfen des Affordable Housing Act die Rolle der privaten Immobilienwirtschaft, die ja den Großteil des Bestands hält und baut? Droht hier eine Wettbewerbsverzerrung?
Christian König: Der überwiegende Teil des Wohnungsbestands in Europa befindet sich in privater Hand, sei es durch selbstnutzende Eigentümer oder private Vermieter. Gerade jetzt, wo sich die Rahmenbedingungen durch steigende Kosten und Zinsunsicherheiten verschlechtern, kommt es darauf an, privates Kapital gezielt zu mobilisieren.
Wettbewerbsverzerrungen drohen dort, wo Förderinstrumente oder regulatorische Vorgaben einzelne Marktakteure bevorzugen und private Investitionen verdrängen. Aus unserer Sicht braucht es daher keine Gegenüberstellung von öffentlichem und privatem Sektor, sondern Rahmenbedingungen, die beide zusammenbringen. Denn bezahlbarer Wohnraum wird ohne Eigenkapital und langfristige Finanzierungslösungen nicht entstehen.
In Deutschland ist die Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich bekanntlich verschwindend gering. Welche konkreten Impulse oder gar Vorgaben liefert die Brüsseler Initiative, um Schwellenhaushalten den Weg ins Eigentum zu ebnen – und deckt sich das mit dem deutschen Bauspar-Modell?
Christian König: Stimmt, Deutschland hat im EU Vergleich die niedrigste Wohneigentumsquote, deshalb braucht es stärkere Anreize für Eigentumsbildung. Konkrete Vorgaben zur Förderung von Wohneigentum enthält der European Affordable Housing Plan bislang nur in begrenztem Umfang. Positiv ist, dass die Kommission die Bedeutung privater Investitionen und besserer Finanzierungsbedingungen grundsätzlich anerkennt. Aus unserer Sicht müsste der Fokus jedoch stärker darauf liegen, den Zugang zu Wohnungsbaukrediten zu erleichtern und regulatorische Hürden abzubauen, die die Finanzierung von Wohneigentum verteuern.
Genau hier decken sich die Ziele mit dem Bausparmodell. Bausparen ist mit rund 26 Millionen Verträgen dabei nicht nur eine deutsche Erfolgsgeschichte. In vielen Ländern Mittel- und Osteuropas finanzieren die Bürger ihr Wohneigentum mit Bausparverträgen. Auch in Frankreich existiert mit dem „épargne logement“ ein vergleichbares attraktives Produkt. Allein dort vertrauen rund 9 Millionen Menschen auf diese zinsgünstige Spar- und Finanzierungsmöglichkeit. Bausparen ermöglicht insbesondere jungen Haushalten und Familien mit mittleren Einkommen einen planbaren und langfristig stabilen Weg ins Wohneigentum. Bewährte Finanzierungsmodelle wie das Bausparen sollten deshalb auf europäischer Ebene stärker anerkannt werden. Gleichzeitig sollten Bankenregulierung (Basel III), Nachhaltigkeitsvorgaben (EU-Taxonomy) und Kreditregeln (MCD) darauf überprüft werden, ob sie die Finanzierung von Wohneigentum unnötig erschweren und damit Investitionen sowie Eigentumsbildung behindern.
Bezahlbarkeit und die massiven energetischen Sanierungsvorgaben der EU (Stichwort: EPBD) stehen oft im direkten Widerspruch. Wie will der Affordable Housing Act diesen inhärenten Zielkonflikt lösen, ohne dass die Kosten am Ende den privaten Sektor erdrücken?
Christian König: Genau dieser Zielkonflikt ist bislang nicht aufgelöst. Der European Affordable Housing Plan erkennt zwar an, dass Bezahlbarkeit und Nachhaltigkeit stärker zusammen gedacht werden müssen, setzt bislang aber vor allem auf Förderinstrumente, Finanzierung und Vereinfachung statt auf eine konsequente Überprüfung regulatorischer Kostentreiber.
Energetische Sanierungsvorgaben der EU, wie die EPBD, müssen wirtschaftlich tragfähig bleiben und sollten daher kostenoptimal, technologieoffen und schrittweise umsetzbar sein. Denn wenn Bau-, Sanierungs- und Finanzierungskosten stärker steigen als die tatsächlichen Einsparungen, gefährdet das private Investitionen und damit auch die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Wichtig ist deshalb, dass Regulierung keine zusätzlichen Kosten schafft, die anschließend über Förderprogramme wieder ausgeglichen werden müssen.
Für institutionelle Investoren und Asset-Manager sind verlässliche Renditen essenziell, um überhaupt in den Wohnungsbau zu investieren. Müssen sich Marktteilnehmer durch die EU-Initiative auf neue europarechtliche Leitlinien zur Mietpreisdämpfung oder gar Quotenregelungen einstellen, die bestehende Businesspläne gefährden?
Christian König: Wohnen bleibt nach wie vor in erster Linie Kompetenz der Mitgliedstaaten sowie der regionalen und kommunalen Ebenen, die EU betont selbst, dass sie nationale Systeme ergänzen und nicht ersetzen will. Gleichzeitig setzt die Kommission stärker auf Investitionen, Transparenz und gezielte Maßnahmen in angespannten Märkten. Für Investoren bedeutet das: Kurzfristig drohen keine europaweit einheitlichen Vorgaben zu Mietpreisen oder Quoten, allerdings könnten nationale Maßnahmen und stärkere politische Erwartungen an bezahlbaren Wohnraum zunehmen. Entscheidend bleibt daher, regulatorische Eingriffe verhältnismäßig zu halten und Investitionssicherheit zu gewährleisten.
Die Bau- und Planungskosten in Deutschland sind auch wegen immenser regulatorischer Auflagen auf Rekordniveau. Bietet der EU-Akt aus Ihrer Sicht Chancen, Bau- und Planungsstandards europaweit zu vereinheitlichen und zu vereinfachen, oder droht im Gegenteil eine zusätzliche europäische Überregulierung?
Christian König: Grundsätzlich bietet die europäische Debatte die Chance, Bürokratie, Planungsverfahren und regulatorische Kosten stärker in den Fokus zu rücken, etwa durch Digitalisierung, vereinfachte Genehmigungen oder produktivere Bauweisen.
Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass zusätzliche europäische Vorgaben neue Kosten und Komplexität schaffen, obwohl gerade diese bereits heute zentrale Treiber steigender Baukosten sind. Entscheidend wird daher sein, ob die EU bestehende Regelwerke kritisch überprüft und vereinfacht oder zusätzliche Regulierung schafft. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch mehr Vorschriften, sondern durch bessere Rahmenbedingungen für Investitionen und Bauen.
Selbst wenn Brüssel gute Rahmenbedingungen schafft, scheitert es in Deutschland oft an der bürokratischen Umsetzung durch Bund und Länder. Befürchten Sie, dass der deutsche Gesetzgeber den Affordable Housing Act durch nationales „Gold-Plating“ so verschärft, dass der gut gemeinte Impuls verpufft?
Christian König: Gerade im Wohnungsbau führen zusätzliche Anforderungen im Bundes- oder Landesrecht, unterschiedliche Standards und lange Genehmigungsprozesse häufig zu höheren Kosten und längeren Umsetzungszeiten.
Ein gutes Beispiel sind unterschiedliche Zielpfade im Gebäudebereich: Während die EU Klimaneutralität bis 2050 anstrebt, setzt Deutschland teilweise ambitioniertere nationale Vorgaben bis 2045 um. Solche Abweichungen schaffen zusätzliche Kosten und Unsicherheiten für Investoren, Bauherren und private Haushalte. Für mehr bezahlbaren Wohnraum wäre es daher wichtig, europäische Spielräume für Vereinfachung zu nutzen, statt neue regulatorische Ebenen aufzubauen. Gleichzeitig sollten Politik, Finanz- und Wohnungswirtschaft ihre jeweilige Expertise stärker einbringen, um gemeinsame Ziele praxisnah umzusetzen und langfristig an einem Strang zu ziehen.
Wenn Sie dem federführenden EU-Kommissar drei Kernforderungen der privaten Immobilien- und Finanzierungswirtschaft mit auf den Weg geben könnten, damit der European Affordable Housing Act ein echter Erfolg für den Markt wird: Wie würden diese lauten?
Christian König: Erstens: Regulatorische Kostentreiber abbauen und bestehende EU-Regeln auf Praxistauglichkeit und Verhältnismäßigkeit überprüfen.
Zweitens: Eigentumsbildung und private Wohnungsfinanzierung stärker berücksichtigen, denn langfristig bezahlbares Wohnen braucht stabile Finanzierungsstrukturen.
Drittens: Private Investitionen mobilisieren statt verdrängen, denn öffentliche Mittel sollten privates Kapital ergänzen, nicht ersetzen.
Das Gespräch führte Thorsten Schnug.
