Instone hat im ersten Halbjahr deutlich weniger umgesetzt und verdient als im Vorjahreszeitraum. Die Verkäufe ziehen dagegen an. Für das Erreichen der Jahresziele muss der Wohnentwickler in den kommenden Monaten allerdings erheblich zulegen.
Die Instone Real Estate Group hat im ersten Halbjahr 2026 bereinigte Umsatzerlöse von 184,2 Millionen Euro erzielt. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 231 Millionen Euro. Der Rückgang beträgt rund 20 Prozent.
Noch deutlicher fiel die Entwicklung beim Ergebnis aus. Unter dem Strich verblieben 1,3 Millionen Euro. Ein Jahr zuvor hatte Instone noch 17,2 Millionen Euro verdient. Das bereinigte operative Ergebnis sank von 28,9 Millionen auf 15,5 Millionen Euro.
Als Gründe nennt das Unternehmen die geringere Bauleistung in bereits verkauften Projekten, höhere Plattformkosten und ein schwächeres Finanzergebnis. Teilweise hätten zudem die Witterungsbedingungen die Bautätigkeit gebremst.
Verkäufe legen zu
Besser entwickelte sich das Neugeschäft. Instone verkaufte im ersten Halbjahr Immobilien im Wert von 114,8 Millionen Euro. Das waren rund 19 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Fast das gesamte Volumen entfiel auf den Verkauf einzelner Wohnungen an private Kapitalanleger und Eigennutzer. Dieser Bereich legte um 26 Prozent auf 114,2 Millionen Euro zu. Nach Angaben des Unternehmens war insbesondere das zweite Quartal von einer steigenden Nachfrage geprägt.
Von einer vollständigen Erholung kann dennoch keine Rede sein. Instone berichtet von einer hohen Zahl an Reservierungen, gleichzeitig aber von längeren Entscheidungsprozessen der Käufer. Auch Banken benötigten mehr Zeit für die Prüfung von Finanzierungen.
Das Unternehmen führt dies vor allem auf geopolitische Unsicherheiten und schwankende Zinsen zurück. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für energieeffiziente Neubauwohnungen sollen den Vertrieb an Kapitalanleger weiter stützen.
Institutionelle Abschlüsse werden entscheidend
Für die zweite Jahreshälfte setzt Instone stark auf institutionelle Verkäufe. Transaktionen mit einem Volumen von rund 150 Millionen Euro befänden sich in fortgeschrittenen Gesprächen.
Diese Geschäfte sind für das Jahresziel von großer Bedeutung. Instone erwartet 2026 Verkäufe zwischen 650 und 750 Millionen Euro. Nach sechs Monaten stehen davon erst 114,8 Millionen Euro in den Büchern.
Um wenigstens den unteren Rand der Prognose zu erreichen, müsste das Unternehmen im zweiten Halbjahr noch mehr als 535 Millionen Euro verkaufen. Der Vorstand geht selbst davon aus, dass das Ergebnis eher am unteren Ende der Spanne liegen wird.
Die hohe Abhängigkeit vom Schlussquartal ist für Instone nicht neu. Bereits 2024 und 2025 wurde ein wesentlicher Teil des Verkaufsvolumens in den letzten Monaten des Jahres erzielt. Im vierten Quartal 2025 trugen institutionelle Transaktionen von rund 140 Millionen Euro entscheidend dazu bei, dass das Jahresziel von mindestens 500 Millionen Euro erreicht wurde.
Marge bleibt hoch
Trotz des Ergebnisrückgangs bleibt die Profitabilität der Projekte auffällig hoch. Die bereinigte Rohergebnismarge stieg von 25,3 auf 27,9 Prozent.
Für das Gesamtjahr erwartet Instone weiterhin einen Wert von mehr als 24 Prozent. Das Unternehmen verweist auf Einkaufsvorteile, eine hohe eigene Wertschöpfung und die Qualität des Projektportfolios.
Die hohe Marge ist ein wichtiger Puffer. Sie zeigt, dass Instone seine Projekte bislang nicht durch größere Preisnachlässe in den Markt drücken muss. Allerdings warnt das Unternehmen zugleich vor steigenden Preisen bei einzelnen Baumaterialien.
Bilanz schafft Spielraum für Zukäufe
Eine weitere Stärke bleibt die Finanzierung. Ende Juni verfügte Instone über rund 260 Millionen Euro frei verfügbare Mittel und ungenutzte Kreditlinien von etwa 130 Millionen Euro. Der operative Cashflow erreichte im ersten Halbjahr 42,7 Millionen Euro.
Der Loan to Cost lag bei 16,9 Prozent. Ende 2025 waren es allerdings erst 11,2 Prozent. Auch das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bereinigten EBITDA stieg von 2,8 auf 4,2.
Die Verschuldung nimmt damit wieder zu, bleibt aber auf einem moderaten Niveau. Der Anstieg ist vor allem eine Folge der neuen Investitionen. Instone hat seit Anfang 2025 Grundstücke und Projekte mit einem geplanten Verkaufswert von rund 1,9 Milliarden Euro erworben.
Damit kehrt der Entwickler nach mehreren defensiven Jahren klar auf Wachstumskurs zurück. Das Unternehmen nutzt eine Marktphase, in der viele Wettbewerber wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten kaum neue Grundstücke kaufen können.
Partner sollen Risiken begrenzen
Bei größeren Entwicklungen will Instone verstärkt mit Kapitalpartnern zusammenarbeiten. Für die Benrather Gärten in Düsseldorf wurde ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Finanzinvestor Ginkgo vereinbart.
Auf dem früheren Industrieareal sind 800 bis 1.000 Wohnungen geplant. Der erwartete Verkaufswert liegt bei rund 480 Millionen Euro. Instone bleibt für die Entwicklung verantwortlich, teilt sich aber Kapitalbedarf und Projektrisiken mit dem Partner.
Das Modell kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen. Es führt allerdings auch dazu, dass ein wachsender Teil des Projektvolumens außerhalb des voll konsolidierten Portfolios liegt. Neben dem eigenen Projektportfolio von rund 7,1 Milliarden Euro verfügt Instone inzwischen über anteilige Projekte in nicht konsolidierten Gesellschaften mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro.
Prognose steht unter Vorbehalt
Instone bestätigt für 2026 bereinigte Umsatzerlöse von 550 bis 600 Millionen Euro und ein bereinigtes Ergebnis nach Steuern von 35 bis 40 Millionen Euro. Der Vorstand erwartet jeweils eher einen Wert am unteren Ende der Spanne.
Das erste Halbjahr liefert dafür bislang nur eine begrenzte Grundlage. Um das Gewinnziel von mindestens 35 Millionen Euro zu erreichen, müsste Instone nach 1,3 Millionen Euro in den ersten sechs Monaten einen erheblichen Ergebnissprung schaffen.
Möglich ist das. Das Geschäftsmodell ist von Baufortschritten, einzelnen Großverkäufen und einer ausgeprägten Saisonalität geprägt. Sicher ist es nicht.
Die Bilanz, die hohen Margen und das große Projektportfolio geben Instone einen komfortablen Handlungsspielraum. Das Risiko liegt weniger in der Finanzierung als in der Frage, ob die angekündigten Verkäufe rechtzeitig abgeschlossen werden. Das zweite Halbjahr wird deshalb nicht nur stärker ausfallen müssen. Es muss einen Großteil des Jahresergebnisses liefern.
