Berlin und München ziehen davon – viele andere Top-Städte bleiben unter Druck.
Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist mit einem deutlich differenzierten Bild ins Jahr 2026 gestartet. Während Berlin und München zum Teil dynamische Flächenumsätze und steigende Spitzenmieten verzeichnen, kämpfen viele andere Top-Standorte weiterhin mit verhaltenen Abschlüssen, steigenden Leerständen und einem ausgeprägten „Flight to Quality“.
Berlin: Büromarkt klar in Erholungsphase
In Berlin mehren sich die Signale für eine strukturelle Markterholung. CBRE meldet für das erste Quartal 2026 einen Büroflächenumsatz von 171.600 Quadratmetern, was einem Plus von fast fünfzig Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht und knapp zehn Prozent über dem Fünfjahresschnitt der ersten Quartale liegt. JLL kommt mit seinen Abgrenzungen auf ein sehr ähnliches Niveau von 148.100 Quadratmeter und registriert damit einen Zuwachs von dreiundvierzig Prozent. Beide Häuser heben die Rückkehr größerer Abschlüsse hervor. Insgesamt wurden in Berlin rund zweihundert Mietverträge geschlossen – der höchste Wert in einem ersten Quartal seit 2022. Die Nachfrage fokussiert sich deutlich auf hochwertige Flächen in guten Lagen. CBRE betont, dass ein Großteil der großvolumigen Deals in Projektentwicklungen zustande kam, was den anhaltenden „Flight to Quality“ und die Präferenz für moderne, ESG-konforme Büroflächen unterstreicht. Auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sieht ein deutlich gestiegenes Gewicht von Premiumflächen und meldet, dass der moderne Flächenumsatz sich gegenüber dem schwachen Vorjahresquartal mehr als verdoppelt hat. Die größten Abschlüsse stammen insbesondere aus dem Technologie- und IuK-Sektor sowie aus Industrieverwaltungen.Preislich setzt Berlin den Aufwärtstrend fort. CBRE beziffert die Spitzenmiete auf 46 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 1,50 Euro im Jahresvergleich), JLL sieht die Spitzenmiete – bei etwas anderer Definition – bei 47,50 Euro. BNPPRE verweist darauf, dass in Premiumobjekten zunehmend Niveaus von 50 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichbar sind, während der offiziell marktrelevante Wert vorerst bei 47 Euro verbleibt. Gleichzeitig divergieren die Mieten nach Qualität: Für moderne Flächen in zentralen Lagen werden Spitzenpreise erzielt, während Objekte mit Qualitätsdefiziten unter Druck geraten.
Auf der Angebotsseite bleibt der Markt angespannt: Die Leerstandsquote liegt nach CBRE bei 8,4 Prozent; BNPPRE ermittelt für das Gesamtmarktgebiet 9,1 Prozent und ein Leerstandsvolumen von knapp 1,99 Millionen Quadratmeter, wovon rund 61 Prozent als modern klassifiziert werden. Trotz dieses Volumens konzentriert sich die Nachfrage so stark auf zentrale Lagen und Erstbezugsflächen, dass die Flächenanpassung in vielen Teilmärkten nur langsam erfolgt.
München: Höchster Flächenumsatz unter den A-Standorten
München behauptet sich im ersten Quartal 2026 als umsatzstärkster deutscher Büromarkt. BNPPRE registriert einen Flächenumsatz von 172.000 Quadratmeter und damit ein Plus von knapp 26 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die bayerische Landeshauptstadt gehört damit zu den wenigen Standorten, die ihren Umsatz steigern konnten, und setzt sich beim Flächenumsatz deutlich an die Spitze der großen deutschen Städte. Treiber sind vor allem Großabschlüsse: Der Anteil der Größenklasse über 5.000 Quadratmeter erreicht rund 48 Prozent des gesamten Flächenumsatzes – deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre.
Auch die Mietentwicklung zeigt sich ausgesprochen dynamisch: Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 59,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, was einem Anstieg von elf Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. BNPPRE erwartet, dass die Marke von 60 Euro pro Quadratmeter kurzfristig überschritten wird. München bleibt damit im bundesweiten Vergleich der teuerste Bürostandort vor Frankfurt am Main und Berlin.
Beim Leerstand weist der Markt eine vergleichsweise stabile Situation auf. Das Leerstandsvolumen beträgt rund 1,8 Millionen Quadratmeter; die Leerstandsquote liegt bei acht Prozent. In der Münchener City ist das Angebot knapp: Dort liegt die Leerstandsquote bei nur 3,4 Prozent, und Neubau-Erstbezugsflächen summieren sich in den zentralen Lagen auf lediglich rund 8.000 Quadratmeter. Vor allem moderne Premiumflächen werden rasch absorbiert.
Frankfurt am Main: Rückgang nach Rekordjahr
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt zeigt im ersten Quartal 2026 ein zweigeteiltes Bild. Savills meldet einen Flächenumsatz von 68.200 Quadratmeter und damit ein Minus von 66 Prozent gegenüber dem außergewöhnlich starken Vorjahresquartal, das von mehreren Großabschlüssen geprägt war. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt wird das Volumen um rund 38 Prozent unterschritten. Trends bei der Nachfrage seien aber differenziert: In Toplagen dominiere die Suche nach hochwertigen Flächen als Instrument der Mitarbeiterbindung, in gut angebundenen Randlagen stünden Effizienz und ÖPNV-Anbindung im Vordergrund. BNPPRE zeichnet ein etwas anderes, aber komplementäres Bild: Mit 82.000 Quadratmeter Flächenumsatz liegt Frankfurt zwar deutlich unter dem Rekord aus dem ersten Quartal 2025 (minus knapp 60 Prozent), zeigt aber ein für den Standort typisches Muster – häufig ziehe der Markt erst im weiteren Jahresverlauf an.
Viele Neuanmietungen gehen mit Standortkonsolidierungen einher, etwa indem verschiedene Einheiten in modernen Hochhäusern gebündelt werden. Die Spitzenmiete weist in beiden Auswertungen einen klaren Aufwärtstrend auf: Savills sieht sie bei 54,30 Euro pro Quadratmeter (plus 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und plus 8,6 Prozent im Jahresvergleich), BNPPRE meldet 55 Euro pro Quadratmeter (plus zwei Prozent im Jahresvergleich) und erwartet mittelfristig einen weiteren Kurs in Richtung 60 Euro. Die Leerstandsquote liegt nach Savills bei 14,1 Prozent, im Jahresvergleich ein Anstieg um 180 Basispunkte. BNPPRE berichtet ein leicht sinkendes Leerstandsvolumen von rund 1,8 Millionen Quadratmeter, verweist jedoch auf eine zunehmende Knappheit kurzfristig verfügbarer Erstbezugsflächen in den Toplagen Bankenviertel und Westend; die Vorvermietungsquote laufender Projektentwicklungen in diesen Teilmärkten liegt bei 88 bis 89 Prozent.
Düsseldorf: Stabile Vermietung, steigender Leerstand
In Düsseldorf präsentieren die Marktberichte ein eher verhaltenes, aber stabiles Bild. CBRE verzeichnet einen Büroflächenumsatz von 40.800 Quadratmeter – nahezu unverändert zum Vorjahresquartal. Die gewichtete Durchschnittsmiete steigt dagegen deutlich um knapp 17 Prozent auf 20,78 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch einen hohen Anteil hochwertiger, entsprechend bepreister Flächen am Gesamtumsatz. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt bei 46 Euro pro Quadratmeter und Monat, zwei Prozent höher als im ersten Quartal 2025. JLL kommt bei etwas anderer Abgrenzung auf einen Flächenumsatz von 150.200 Quadratmeter – allerdings handelt es sich dabei um den schwächsten Jahresauftakt der vergangenen zehn Jahre und rund 42 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Auffällig ist das Fehlen von Deals über 5.000 Quadratmeter. Die Leerstandsquote ist laut JLL auf 11,6 Prozent gestiegen – der höchste Wert unter den sieben deutschen Immobilienmetropolen –, was Vermieter zu besseren Qualitäten und höheren Incentives zwingt. Die Spitzenmiete bleibt auch nach JLL bei sechsundvierzig Euro stabil.
Deutlich dynamischer zeigt sich in Düsseldorf der Investmentmarkt. CBRE meldet ein Transaktionsvolumen von 417 Millionen Euro – eine Steigerung um 309 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, maßgeblich getrieben von einer großvolumigen Mixed-Use-Transaktion. Die durchschnittliche Dealgröße stieg von elf auf 28 Millionen Euro, Abschlüsse über 50 Millionen Euro stellten knapp drei Viertel des Volumens. Paketkäufe spielten dagegen kaum eine Rolle. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien im CBD liegt bei 4,9 Prozent, in Cityrandlagen bei 5,5 und in peripheren Lagen bei 6,25 Prozent.
Savills berichtet für den Düsseldorfer Vermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 38.700 Quadratmeter (minus neun Prozent) und betont die Tendenz vieler Unternehmen, Umzugsentscheidungen angesichts politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten aufzuschieben. Vertragsverlängerungen würden daher als zentrales Instrument genutzt, während die Leerstandsrate auf acht Komma acht Prozent gestiegen sei. Auch Savills sieht die Spitzenmiete bei 46 Euro pro Quadratmeter und einen weitgehend stabilen Mietmarkt mit selektiven Steigerungen in den besten Lagen.
Hamburg: Hohe Nachfrage nach Qualität trifft auf begrenztes Angebot
Die Marktdaten für Hamburg zeigen einen verhaltenen Jahresauftakt mit klarer Qualitätssegmentation. JLL erfasst einen Flächenumsatz von 98.800 Quadratmeter, was einem Rückgang um 25 Prozent im Jahresvergleich entspricht und ebenfalls den Zehnjahresschnitt verfehlt. Die Zahl der Abschlüsse sank auf 123 (minus zehn Prozent). Besonders schwach präsentierten sich die Segmente zwischen 1.000 und 10.000 Quadratmeter. Parallel hierzu berichtet Savills für Hamburg einen Flächenumsatz von 92.400 Quadratmeter (minus 19 Prozent). Die Leerstandsquote ist gegenüber dem Vorquartal auf 5,7 Prozent und im Jahresvergleich um insgesamt 130 Basispunkte gestiegen. Gleichzeitig bleibt das Angebot an hochwertigen Flächen knapp: Vertragsverlängerungen seien häufig eher eine Zwischenlösung, da neue Projekte nur selektiv und mit hoher Vorvermietungsquote gestartet würden, was das verfügbare Neubauangebot stark begrenze. Die Spitzenmiete liegt nach Savills bei 36,50 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber Vorquartal und Vorjahr um 2,8 Prozent gestiegen. JLL beziffert die Hamburger Spitzenmiete sogar auf 41 Euro pro Quadratmeter; nach einem Sprung um fünf Euro im Schlussquartal 2025 habe sie nun eine Pause eingelegt, für das Gesamtjahr 2026 werde aber ein weiterer, wenn auch moderater Anstieg auf 42 Euro erwartet.
Die Leerstandsquote steigt laut JLL binnen Jahresfrist um 150 Basispunkte auf 6,9 Prozent, mit besonders hohen Quoten in City Süd, City Nord und HafenCity (jeweils um oder über zehn Prozent). Das verdeutlicht die zunehmend polarisierte Marktstruktur: Während gut angebundene, moderne Flächen knapp und teuer bleiben, sammelt sich der strukturelle Leerstand in älteren, weniger marktgängigen Beständen
Köln: Mehr Aktivität, aber rückläufiger Flächenumsatz
Der Kölner Büromarkt startet 2026 mit gegenläufigen Signalen. Savills konstatiert zwar eine spürbar höhere Nutzeraktivität, zugleich aber einen Flächenumsatz von 45.500 Quadratmeter – ein Minus von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr und rund 25 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Viele Unternehmen sondieren wieder den Markt, treffen Entscheidungen jedoch weiterhin vorsichtig, insbesondere bei großflächigen Anmietungen. Gesucht werden effiziente, hochwertige Flächen in gut angebundenen Lagen; klassische Bestände seien deutlich schwerer zu vermieten, sodass sich die Nachfrage in die City verlagere, während periphere Lagen und ältere Büroparks an Attraktivität verlieren. BNPPRE bestätigt diese Tendenz, kommt mit leicht anderer Abgrenzung auf einen Flächenumsatz von 45.000 Quadratmeter (minus 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Auffällig sei eine kleinteiligere Dealstruktur im Vergleich zu 2025. Savills weist eine Leerstandsquote von fünf Prozent aus – unverändert gegenüber dem Vorquartal, aber ein Plus von 100 Basispunkten im Jahresvergleich. Die Spitzenmiete liegt stabil bei 33,50 Euro u pro Quadratmeter; im Jahresvergleich ergibt sich ein Rückgang um 4,3 Prozent. BNPPRE meldet eine weiter anziehende Bautätigkeit mit rund 190.00 Quadratmetern im Bau, wovon jedoch nur rund 52.000 Quadratmeter noch verfügbar sind – die Vormietungsquote liegt bei 73 Prozent. Der Leerstand ist auf 515.000 Quadratmeter angestiegen (plus vier Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2025), wobei der moderne Leerstand auf 115.000 Quadratmeter zurückging und nur noch etwa 22 Prozent des Gesamtleerstands ausmacht.
