Die Immobilienwirtschaft blickt 2025 spürbar stabiler nach vorn. Die aktuelle REF-Umfrage zeigt: Die Branche hat sich auf das neue Marktumfeld eingestellt, bleibt regional differenziert – und agiert mit wachsendem Pragmatismus.
Zum dritten Mal haben immobilienmanager und Feldhoff & Cie. im Rahmen der Real Estate Foren die Marktteilnehmer nach ihrer Einschätzung zur weiteren Geschäftsentwicklung befragt. Die Ergebnisse aus Berlin, Hamburg, Rhein Ruhr, München, Stuttgart und Rhein Main zeigen für 2025 ein Stimmungsbild, das sich gegenüber den Vorjahren weiter stabilisiert hat. Die Branche hat sich auf die veränderten Rahmenbedingungen eingestellt und agiert spürbar pragmatischer.
Über alle Standorte hinweg liegt die Erwartungshaltung zur eigenen Geschäftsentwicklung auf einem soliden Niveau. Die Mittelwerte bewegen sich zwischen 6,7 und 7,1 Punkten und damit klar oberhalb der neutralen Linie. Rhein Ruhr und Rhein Main führen das Feld an, während Berlin und Hamburg weiterhin etwas zurückhaltender bleiben. Negative Grundstimmung ist jedoch in keinem Markt mehr prägend.
Die ergänzende Grafik zur Erwartungshaltung verdichtet dieses Bild deutlich. In allen Regionen dominiert der Anteil neutraler bis positiver Einschätzungen. Besonders auffällig ist der geringe Anteil klar negativer Bewertungen. Selbst in Berlin, dem traditionell skeptischsten Markt, entfallen nur rund ein Fünftel der Stimmen auf die negativen Skalenwerte. In Rhein Ruhr und Rhein Main liegt dieser Anteil nochmals spürbar niedriger. Das deutet weniger auf Euphorie als auf eine wachsende Akzeptanz der aktuellen Marktbedingungen hin.
Der positive Erwartungsblock erreicht in Rhein Ruhr und Rhein Main jeweils mehr als die Hälfte der Stimmen. München und Stuttgart folgen dicht dahinter, wobei hier die neutrale Zone stärker ausgeprägt ist. Diese Märkte senden damit ein klares Signal der Stabilisierung, ohne bereits von einer dynamischen Erholung auszugehen. Hamburg nimmt eine Zwischenposition ein, mit einem vergleichsweise hohen neutralen Anteil und moderatem Optimismus.
Eine der größten Veränderungen gegenüber den Vorjahren zeigt sich bei den Zinsannahmen. In allen Regionen rechnet die überwältigende Mehrheit der Befragten mit Refinanzierungszinsen zwischen zwei und vier Prozent. Extreme Szenarien oberhalb von sechs Prozent spielen praktisch keine Rolle mehr. Diese neue Zinsnormalität schafft Planungssicherheit und bildet die Grundlage für vorsichtige Investitionsentscheidungen, auch wenn die Transaktionsdynamik weiter verhalten bleibt.
Bei den größten Herausforderungen bleibt das Bild stabil. Marktunsicherheiten rund um Preise, Mieten und Zinsen stehen überall an erster Stelle. Die mangelnde Investitionsbereitschaft von Investoren folgt auf Rang zwei und bestätigt, dass Liquidität zwar vorhanden ist, Risikoaversion jedoch weiterhin dominiert. Politische Unsicherheiten und Bürokratie wechseln je nach Region die Plätze, während der Fachkräftemangel zwar präsent bleibt, aber an relativer Bedeutung verliert.
In den strategischen Schwerpunkten der Unternehmen zeigt sich 2025 eine klare Fokussierung. Die Konzentration auf das Kerngeschäft gewinnt weiter an Gewicht, insbesondere in München und Stuttgart. Parallel bleibt die Digitalisierung interner Prozesse das meistgenannte Zukunftsthema über alle Regionen hinweg. Energiethemen und Dekarbonisierung treten demgegenüber etwas in den Hintergrund. Sie werden weniger als strategische Einzelprojekte verstanden, sondern zunehmend als integraler Bestandteil des laufenden Geschäfts.
In der Gesamtschau zeigt das Stimmungsbild 2025 eine Branche im Übergang von der Krisenbewältigung zur strukturellen Neuordnung. Die Marktteilnehmer agieren vorsichtiger, aber auch realistischer. Die Grafik zur Erwartungshaltung unterstreicht diesen Befund visuell: Weniger Extreme, mehr Mitte, klarere regionale Unterschiede. Das ist kein Aufbruchsszenario, aber ein belastbares Signal für Stabilität in einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld.
„Unsere Umfrage basiert auf einer bundesweiten Abstimmung mit vier gleichbleibenden Fragen, die wir im Rahmen aller sechs Real Estate Foren durchführen“, sagt Simone Ulmer, Geschäftsführerin bei Feldhoff & Cie. „Sie gibt einen kompakten Überblick darüber, wie 480 der führenden Akteurinnen und Akteure der Branche die Entwicklung des Immobilienmarkts in den kommenden zwölf Monaten einschätzen – und hat sich damit als wertvolles Stimmungsbarometer etabliert. Wir freuen uns, diese Befragung auch 2026 erneut fortzusetzen und die Veränderungen im Zeitverlauf sichtbar zu machen.“
Auch in den kommenden 12 Monaten werden wir den jeweils rund 80 Entscheiderinnen und Entscheidern vor Ort wieder die gleichen Fragen stellen, um einen langfristigen Trend aufzeigen zu können. Dazu gehört neben der grundsätzlichen Erwartungshaltung zur geschäftlichen Entwicklung auch die Prognose für Refinanzierungszinsen, welche konkreten Herausforderungen die Unternehmen in den kommenden 12 Monaten erwarten sowie die Themen, die in diesem Zeitraum dominieren werden.
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