Zum Jahresbeginn 2026 tritt Bulgarien der Eurozone bei. Die Immobilienbranche des Balkanlandes erhofft sich vom Euro Wachstumsimpulse. Von Frank Stier
Der Countdown läuft - die Tage des bulgarischen Lev (BGN) sind gezählt. Obwohl Bulgarien seit seinem EU-Beitritt im Jahr 2007 das Negativimage „ärmstes Land der Europäischen Union” anhaftet, erlaubt ihm die Verfassung seiner Volkswirtschaft den Beititt zum „Club der Reichen”. So nennen die Bulgaren die Eurozone.
Trotz jahrelanger politischer Instabilität mit häufig wechselnden Regierungen hat das Balkanland laut Eurostat mit knapp 24 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) die niedrigste Staatsverschuldung aller EU-Länder. Prognosen der Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) zufolge wird seine Wirtschaft in diesem Jahr um 3,2 Prozent wachsen und im kommenden geringfügig schwächer. Allein die mit 5,3 Prozent vergleichsweise hohe Jahresinflation trübt die volkswirtschaftliche Bilanz.
Ein Land von Wohneigentümern
Zumindest was Wohneigentum angeht, gehören die kaufkraftschwachen Bulgaren und Bulgarinnen bereits zu den Reichen in Europa, denn rund 85 Prozent von ihnen besitzen den Wohnraum, in dem sie leben. Umfragen zufolge lehnt eine knappe Mehrheit der bulgarischen Bevölkerung die Einführung des Euro aber ab, weil sie durch ihn zusätzliche Preiststeigerungen fürchtet. Politiker und Wirtschaftsvertreter versprechen sich von ihm dagegen günstigere Kreditkonditionen auf den internationalen Finanzmärkten und verstärkten Zustrom ausländischer Direktinvestitionen.
Bulgariens Immobilienmarkt verzeichnet bereits seit Jahren kräftige Preissteigerungen. In den vergangenen fünfzehn Jahren stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnraum um 125 Prozent, doppelt so stark wie im EU-Durchschnitt. Im zweiten Quartal 2025 belief sich Bulgariens Teuerungsrate bei Wohnimmobilien auf 15,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, fast das Dreifache derer in der EU. Damit rangiert Bulgarien im aktuellen Ranking an zweiter Stelle hinter Portugal und vor Kroatien.
Marktkonsolidierung erwartet
Vor dem Hintergrund der robusten Marktentwicklung blicken Bulgariens Immobilienexperten zuversichtlich auf die Währungsumstellung. Mitte September 2025 erklärte Dobromir Ganev von der Nationalen Immobilienvereinigung (NSNI) auf der Konferenz „Sofia Properties”, „ein Rückgang der Preise ist nicht zu erwarten, eher eine Verlangsamung des Wachstums”.
Ganev präsentierte einen Überblick über die aktuelle Situation auf dem bulgarischen Wohnungsmarkt. Demnach ist Wohnraum in der bulgarischen Hauptstadt Sofia mit ihren 1,3 Millionen Einwohnern im europäischen Vergleich noch immer günstig. Durchschnittlich werden 2 0168 Euro für den Quadratmeter bezahlt, in den bulgarischen Regionalzentren Plovdiv, Varna und Burgas sind es zwischen 1 430 Euro und 1 640 Euro.
Seit Jahren kräftig wachsende Einkommen und die günstigen Zinsraten der Hypothekenkredite hält Ganev für zwei Ursachen dafür, dass vor allem in Sofia die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot nachhaltig übersteigt. Hinzu kommt die nach wie vor starke Landflucht. Daten der staatlichen Meldebehörde Esragon zufolge ziehen jährlich bis zu 20 000 Menschen nach Sofia und erzeugen einen Neubedarf von mindestens 10 000 Wohnungen.
Keine Schockwelle befürchtet
Wie die Immobilienmakler blicken auch die Kreditvermittler optimistisch auf den anstehenden Euro. Miroslav Vladimirov, Vize-Vorsitzender der Assoziation der Kreditvermittler in Bulgarien (AKPB), prophezeite auf der AKPB-Jahrestagung Ende September 2025 einen Rollentausch; künftig werde „der Hypothekenmarkt den Immobilienmarkt anführen und nicht umgekehrt wie bisher”.
Die Bankerin Plamena Toteva von der DSK-Bank äußerte vor den AKPB-Mitgliedern ihre Erwartung, der Hypothekenmarkt werde „weiter wachsen und Bulgariens Beitritt zur Eurozone keine Schocks verursachen". Das aktuell starke Wachstum der Hypothekenkredite von knapp 27 Prozent pro Jahr, dürfte nach Einschätzung Totevas „auf gesunde 15 Prozent pro Jahr sinken”.
Mit rund 2,5 Prozent liegen die Zinssätze bei Hypothekenkrediten in Bulgarien deutlich unter dem Niveau in der Eurozone. Kreditvergaben in Bulgarien unterscheiden sich aber in einem Punkt wesentlich von denen in Westeuropa. Sind dort fixierte Zinssätze über die gesamte Laufzeit des Hypothekendarlehens üblich, so haben bulgarische Darlehensnehmer mit variablen Zinssätzen zu rechnen.
„Das Portfolio an Bankprodukten wird sich durch den Beitritt zur Eurozone ausdifferenzieren und durch Einführung von Festzinsdarlehen und Hybriddarlehen demjenigen in Westeuropa angleichen”, sagt Miroslav Vladimirov.
Russische Investoren ziehen sich zurück
Den höchsten Anteil ausländischer Investoren auf dem bulgarischen Immobilienmarkt gibt es traditionell beim Segment der Ferienapartments am Schwarzen Meer und in den Wintersportorten. Rund dreihunderttausend Russen sollen zum Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine Wohneigentum an der bulgarischen Schwarzmeerküste besessen haben. Viele von ihnen haben seitdem ihre Immobilien verkauft. Die Käufer sind waren allem Einheimische, stammten aber auch aus osteuropäischen Ländern wie Polen, Rumänien und Ukraine und in geringerem Maße aus Deutschland und dem Vereinigten Königreich.
Postkommunistische Transformation
Ein Reisender, der Bulgarien zuletzt während des Banken-Crashs im Winter 1996/1997, dem wirtschaftlichen Tiefpunkt seiner postkommunistischen Entwicklung, besucht hat, dürfte das Land heute kaum wieder erkennen. Abgesehen von historischen Gebäuden prägten damals Plattenbauten, Verwaltungskasernen und Kaufhallen Sofia und die übrigen Städte. Heute finden sich in ihnen zahlreiche Neubauviertel mit internationalem Niveau entsprechenden Wohn- und Gewerbekomplexen.
An Sofias Messegelände am östlichem Rand der Stadt empfängt ein Ensemble ästhetisch ambitionierer Investorenarchitektur wie ein Stadttor den Ankömmling. Sein herausragendes Element ist Sofias erster Wolkenkratzer Sky Fort. Der von der ukrainischen Variant Group fast vollendete Büroturm mit siebenundvierzig Etagen ist mit einer Höhe von 202 Metern das höchste Gebäude auf dem Balkan außerhalb von Istanbul.
Eigentlich sollte es bald von dem 215 Meter hohen Paradise Tower im südlichen Bezirk Vitoscha übertroffen werden. Bürgerproteste vereitelten aber das von einem georgischen Investor geplante Hochhaus mit 55 Etagen, weil es den Blick auf das Wahrzeichen der Stadt, das knapp 2 300 Meter hohe Vitoschagebirge, verstellt hätte.
Beitrag ausländischer Marktteilnehmer
Zu den ausländischen Unternehmen, die Sofias urbanes Erscheinungsbild maßgeblich mitgestaltet haben, gehört der Arnsberger Trockenbauer Lindner. In den frühen Jahren dieses Jahrtausends baute seine bulgarische Tochtergesellschaft mit dem Business Park Sofia das erste moderne Büroviertel der Stadt und realisierte in dessen unmittelbarer Nachbarschaft den Residential Park Sofia, die erste geschlossene Wohnsiedlung des Landes.
Derzeit errichtet Lindner in dem Dorf Lozen vor den Toren Sofias den über einhundert Wohngebäude umfassenden Residential Park Lozen, dem das Gewerbegebiet Lozen Tech Park mit neun zum Teil futuristischen Bürogebäuden angeschlossen ist.
Der Immobilienberater Colliers schätzt Sofias Markt für Gewerbeimmobilien in Sofia in seinem aktuellen Marktbericht als stabil ein. Noch immer habe Sofia die niedrigsten Mieten für Büros und Geschäfte in Einkaufszentren in der Region bei Renditen um 7,75 Prozent. Dem Markt für Büroflächen der Klassen A und B attestiert Colliers eine nachhaltige Nachfrage bei Monatsmieten zwischen neun und 17 Euro pro Quadratmeter.
„Der Büroflächenmarkt in Sofia zeigt sich stabil und anpassungsfähig, da das Interesse an modernen und hochwertigen Gebäuden weiterhin hoch ist. Mieter suchen zunehmend nach Lösungen, die Komfort bieten und neuen Arbeitsmodellen gerecht werden“, heißt es im aktuellen Colliers-Marktbericht. Von der Einführung des Euro zum bevorstehenden Jahresbeinng erwartet Collier einen Zustrom internationaler Investoren.
Markierte die Periode vor und nach dem EU-Beitritt im Jahr 2007 Bulgariens Aufbruch in das Zeitalter der Shopping Malls, so ist der Vorabend des Beitritts zur Euro-Zone geprägt von der Eröffnung neuer Gewerbeparks in peripheren Innenstadtlagen und an den Stadträndern.
Jüngste Beispiel dafür ist der von der bulgarischen Projektentwickler Videolux Holding Ende August 2025 im Sofioter Bezirk Krassno Selo (Schönes Dorf) eröffnete Gewerbepark Holiday Park Sofia. Er verfügt über knapp zwei Dutzend Geschäfte auf einer Verkaufsfläche von 31 000 Quadratmetern. Neben den Ankermietern Technopolis und Praktiker sind deutsche Retailer wie Lidl und dm vertreten. Es ist bereits der dritte Holiday Park in Sofia und Umgebung.
Euro setzt Bulgarien auf die Landkarte internationaler Investoren
Handelt es sich bei der aktuell dynamischen Entwicklung des bulgarischen Immobilienmarktes um eine Blase, die nach dem Beitritt des Balkanlandes zur Eurozone platzen könnte? Die Experten von Colliers gehen nicht davon aus. Sie erwarten, die Währungsumstellung werde „das Vertrauen der Investoren in die langfristige Stabilität des Landes stärken und Bulgariens Image als berechenbarer und integrierter europäischer Markt verbessern”. Bulgarien, so Colliers, dürfte „für internationales Kapital attraktiver werden, insbesondere in strategischen Sektoren wie Immobilien, Industrie und Infrastruktur”.
Als freier Korrespondent für Südosteuropa berichtet Frank Stier aus Sofia für internationale Print- und Online-Medien sowie Nachrichtenagenturen (www.socb.de).