Im Münchener Werksviertel realisiert R&S Immobilienmanagement den iCampus. Wir sprachen mit Moritz Eulberg über das Projekt.
Herr Eulberg, das Gebäude i8 wird ein Holz-Hybrid-Gebäude. Was hat Sie bewogen, nun auf eine andere Bauweise zu setzen als bei den Vorgängergebäuden?
Moritz Eulberg: Mit dem i8 ergänzen wir den 120.000 Quadratmeter großen "iCampus im Werksviertel" um ein konsequent nachhaltiges Green Building. Holz-Hybrid-Gebäude vereinen nachhaltiges Bauen mit vielen Vorteilen für die Nutzer. Das reicht von gesundheitlichen Faktoren über eine naturnahe Ästhetik bis hin zum identitätsstiftenden Potenzial bei den Mitarbeitenden. Holz ist für unsere Zukunft einer der wichtigsten Baustoffe als CO2-Binder. Als Bestandshalter steht für uns immer der langfristige Erfolg eines Projektes im Vordergrund. Mit dem Teilprojekt i8 bauen wir ein maximal zukunftsfähiges Projekt mit LEED-Platin-Zertifizierung, das auch in Jahrzehnten noch seine Strahlkraft besitzen wird.
ESG-Ziele sowie Konformität mit der EU-Taxonomie sind ein wichtiges Thema für uns als Entwickler, aber auch für unsere Mieter. Unternehmen, die ein nachhaltiges Gebäude beziehen, tun damit ganz nebenbei etwas für ihre eigene Ökobilanz und die Mitarbeiterbindung. Für die junge Arbeitnehmergeneration ist Nachhaltigkeit eines der wichtigsten Kriterien bei der Arbeitgeberwahl. Laut aktuellen Zahlen sogar für über 80 Prozent.
Und andersherum gefragt: Warum war Holz bei i4, i5, i6 und i7 kein Thema?
Moritz Eulberg: Unabhängig von der Bauweise stehen für uns Qualität und eine absolut hochwertige Umsetzung bei allen Projekten als Bestandshalter an erster Stelle. Mit Holz zu bauen ist nach wie vor Neuland für viele Projektentwickler. Das Teilprojekt i8 wird entsprechend eine Leuchtturm-Funktion im gesamten Münchner Immobilienmarkt, aber auch im nationalen Immobilienmarkt einnehmen. Es gilt jetzt Erfahrungen zu sammeln, damit künftige Projekte davon profitieren. Immerhin sind Holz-Hybrid-Bauten eine nicht unerhebliche Investition und sowohl in der Planung als auch in dem Vergabe- und Bauausführungsprozess eine wahre Herausforderung.
Das Münchner Werksviertel lebt zudem von seiner Vielfalt. Die frühere Nutzung als Industrieareal sollte in der Neuplanung genauso eine Rolle spielen wie die historische Entwicklung als Kultur- und Ausgehviertel. Auf dem „iCampus im Werksviertel“ haben wir diese stadtplanerische Anforderung mit unterschiedlichsten Architekturkonzepten umgesetzt. Von denkmalgeschützter, neoklassizistischer Villa über Holz-Bau bis hin zu maximal flexiblen New-Work-Flächen ist alles dabei.
Was sehen Sie bei einem Holzgebäude als besondere Herausforderung?
Moritz Eulberg: Bauen mit Holz erfordert eine sehr detaillierte Planung. Die Holzbauteile kommen schon vorgefertigt auf die Baustelle, jeder Anschluss und jede Aussparung muss im Vorhinein geplant sein. Aufgrund des Holztragwerks und des verwendeten Baustoffs (Buchen-Furnierschichtholz) ist das Thema Wetterschutz über die Bauphase hinweg essentiell. Hintergrund ist die Wasserempfindlichkeit. Außerdem sind frühzeitige Abstimmungen mit der Feuerwehr durchzuführen, um das Thema Brandschutz in den Griff zu bekommen.
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Auch die Schallschutzanforderungen in einem Büro stellen bei Holz-Hybrid-Konstruktionen eine besondere Herausforderung dar. Für den Trittschallschutz zwischen den Etagen oder den Schallübertrag von Raum zu Raum fehlt die Masse wie bei einer Stahlbetonkonstruktion. Man muss Fassadenanschlüsse und Trennwände anders planen und ausführen als bei einem konventionellen Stahlbetonbau. Durch die geringe Speichermasse des nur zwölf Zentimeter schmalen Aufbetonspiegels ist die Einhaltung des sommerlichen Wärmeschutzes ebenfalls sehr komplex.
Die Fassade des i8 ist aus recyceltem Aluminium. Was sprach für dieses Material?
Moritz Eulberg: Die Fassade schlägt buchstäblich Brücken. Zum einen zur nachhaltigen Holzkonstruktion, die dahinter liegt. Denn wir verwenden circa 75 Prozent recyceltes Aluminium – üblich sind 30 bis 40 Prozent. Damit können wir noch stärker zur Ökobilanz des i8 beitragen. Aluminium ist zudem sehr langlebig, speziell die Vernicronbeschichtung mit dem industriell wirkenden Grünton, die über einen langen Zeitraum dem UV-Eintrag standhält, sodass die Farbe beständiger ist. Zum anderen ist der Fassadenentwurf eine Reminiszenz an den Industriestandort und den benachbarten Ostbahnhof. Die Streben erinnern an das Gleisbett. Und die Farbe – angelehnt an das DB601 – ähnelt der der Masten und Brücken der Deutschen Bahn.
Wie weit sind die Planungen zum i10 gediehen?
Moritz Eulberg: Für das letzte Gebäude auf dem „iCampus im Werksviertel“ findet voraussichtlich Anfang 2024 ein Architekturwettbewerb statt. Es soll als letztes Puzzlestück den iCampus ergänzen.
Welche Erfahrungen aus den bisher realisierten i5, i6 und i7 nehmen Sie mit für die noch anstehenden Neubauten?
Moritz Eulberg: Dass hochwertige, individuelle Architekturkonzepte nach wie vor begeistern. Sie sorgen dafür, dass Unternehmen einen Ort der Identifikation für ihre Mitarbeiter schaffen können und diese wieder gern an den Arbeitsplatz kommen. Gerade die Gebäude i5, i6 und i7, die jetzt als House of Communication das Headquarter unseres Mieters Serviceplan Group sind, zeigen, dass innovative Entwürfe einzigartige Orte kreieren.
Im Münchener Werksviertel gibt es (in Richtung Rosenheimer Straße) durchaus höhere Gebäude als auf dem iCampus. Was sprach für die vergleichsweise moderate Höhe der Baukörper?
Moritz Eulberg: Die Baufelder des „iCampus im Werksviertel“ unterliegen einem Bebauungsplan, der genaue Höhen der Gebäude vorschreibt. Wir legen Wert auf gelungene architektonische Konzepte, die die Nutzer in den Mittelpunkt stellen und Räume effizient nutzen. Punktuell können da auch Hochhäuser an den richtigen Stellen Sinn machen.