Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade
Der Verkauf des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade mit einem Volumen von 116 Millionen war die größte Transaktion im ersten Quartal. (Quelle: Deutsche Finance International)

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13. April 2022 | Teilen auf:

Hotelinvestmentmarkt: Umnutzungen im Fokus

Nach dem starken Jahresabschluss 2021 herrscht zu Jahresanfang 2022 eine noch eher verhaltene Aktivität am deutschen Hotelinvestmentmarkt. Umnutzungen und Repositionierungen stehen zurzeit im Fokus der Investoren.

Die Zurückhaltung der Investoren spiegelt sich laut Analyse von JLL in einem Transaktionsergebnis von knapp 460 Millionen Euro verteilt auf 19 Transaktionen im ersten Quartal 2022 wider – CBRE (470 Mio. Euro), Colliers und Cushman & Wakefield (beide 450 Mio. Euro) kommen zu einem ähnlichen Ergebnis. Das entspricht einem Rückgang von acht Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1 2021: 497 Millionen Euro bei 15 Transaktionen). Der quartalsbasierte Fünf- und Zehnjahresschnitt wurden um je 40 beziehungsweise 23 Prozent unterschritten. Transaktionen im unteren zweistelligen Millionenbereich haben – wie seit Beginn der Pandemie – auch in diesem Quartal die Hotelinvestmentlandschaft bestimmt, lediglich ein Verkauf lag über der 100-Millionen-Euro-Marke.

„Kaum hat sich das erste Abklingen der Pandemie auch in Deutschland abgezeichnet, stellt uns die geopolitische Situation vor eine weitere Herausforderung. Flüchtlingsströme, ein mögliches Energie-Embargo, unterbrochene Lieferketten und rasant steigende Preise beeinflussen das Geschehen“, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. „Die große landes- und europaweite Solidarität, gerade auch aus der Hotelbranche, ist ermutigend. Zudem sehen wir derzeit auch noch keinen direkten Einfluss auf die Investmentaktivität am Hotelmarkt. Dennoch sorgen die mit der neuen Situation einhergehenden makroökonomische Faktoren, wie die resultierende Inflation und steigende Zinssätze, an der einen oder anderen Stelle zumindest für Verunsicherung.“

Einzeltransaktionen prägen den Markt

Alle 19 Abschlüsse des ersten Quartals waren Einzeltransaktionen. Mit knapp über 24 Millionen Euro lag die durchschnittliche Transaktionsgröße zehn Prozent unter dem Vorjahresniveau (Q1 2021: 27 Mio. Euro). Mit 25 Prozent des Gesamtvolumens entfiel ein verhältnismäßig großer Anteil auf Hotels als Teil einer gemischt genutzten Immobilie. Zudem hat der Anteil an Forward Deals mit 19 Prozent zugenommen (Q1 2021: Acht Prozent).

„Wir sehen aktuell, dass institutionelle Investoren wieder stärker an Hotelinvestments interessiert sind – sei es über Fondsvehikel oder über Direktinvestments“, berichtet Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate bei CBRE. Da die meisten davon jedoch an Core-Hotels interessiert sind, wovon es aktuell nur ein begrenztes Angebot gibt, ist das Transaktionsvolumen entsprechend limitiert.“

Beispiele für Einzeltransaktionen:

  • Der Verkauf des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade an die Deutsche Finance in Partnerschaft mit der Cells Group. Derzeit noch ein Fünf-Sterne Hotel mit 394 Zimmern, ist eine Gesamtrenovierung und Umnutzung des Gebäudes zu einer Mixed-Use-Immobilie mit Hotel sowie Büro- und Einzelhandelsflächen geplant. Verkäufer waren Archer Hotel Capital und Event Hotels. Mit einem Volumen von 116 Millionen war es die größte Transaktion im ersten Quartal.
  • Der Projektverkauf des zukünftigen "me and all Leipzig Krystallpalast" als Teil eines Portfolioverkaufs von Neubau-Wohnungen in einigen ostdeutschen Städten. Käufer war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest vom Projektentwickler Quarterback erworben hatte. Der Baubeginn des Hotels mit 282 Zimmern ist für das Frühjahr 2022 vorgesehen.
  • Die Veräußerung des familiengeführten Hotels "Sylter Hof Berlin" als Teil einer Mixed Use Immobilie an den Projektentwickler Soravia. Das Hotel soll abgerissen werden, genaue Pläne sind jedoch noch nicht bekannt. Verkauft wurde die Immobilie von Privatinvestoren.
  • Der Projektverkauf des zukünftigen Serviced Apartment Objektes Smartments Eco Frankfurt an den institutionellen Investor Aberdeen. Verkäufer war der Projektentwickler GBI. Die Fertigstellung der 128 Apartments ist bis Ende 2023 geplant.

Im ersten Quartal 2022, wie zuletzt auch im dritten Quartal 2021, wurden keine Portfoliotransaktionen verzeichnet. Regional lag der Fokus des Investmentgeschehens wie schon 2021 weiterhin auf der Hauptstadt. Auf Berlin entfielen laut CBRE 34 Prozent des Transaktionsvolumens. Mit einem Anteil von 59 Prozent zeigte sich außerdem, dass die Top-7-Standorte auch in ihrer Gesamtheit sehr gefragt waren.

Projektentwickler mit Anteil von 51 Prozent

Mit sieben Transaktionen und einem Volumen von 235 Millionen Euro im ersten Quartal dominierten laut JLL Entwickler mit einem Anteil von 51 Prozent vom Gesamttransaktionsvolumen das Marktgeschehen, insbesondere vor dem Hintergrund von in die Gebäudestruktur eingreifenden Repositionierungen und Umnutzungen. Institutionelle Investoren folgen mit einem Volumen von 100 Millionen Euro und einem Anteil von 22 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens als zweitaktivste Käufergruppe am deutschen Hotelinvestmentmarkt (Q1 2021: 196 Mio. Euro, 39%). Gefolgt von Private Equity Investoren (43 Mio. Euro, zwei Transaktionen) und Privatpersonen und Family Offices (35 Mio. Euro, drei Transaktionen).

Im ersten Quartal 2022 waren internationale Investoren am deutschen Hotelinvestmentmarkt wieder aktiver und machten rund 30 Prozent des Investitionsvolumens aus (Q1 2021: 15%).

Ausblick: "Prognosen nicht möglich"

„Auch weiterhin finden verhältnismäßig viele Transaktionen ohne Betreibervertrag statt, sodass sich zahlreiche attraktive Opportunitäten für neue Betreiber und Marken oder auch Umnutzungen ergeben”, so Schmidtke. „Auch ist zuletzt wieder mehr internationales Kapital auf dem deutschen Hotelmarkt aktiv, wobei gerade einige außereuropäische Investoren aufgrund der geopolitischen Situation etwas in Wartehaltung gehen. Vor dem Hintergrund steigender Zinsen und der Entscheidung gegen die Impfpflicht bleibt die Marktentwicklung, vor allem in den nächsten Herbst hinein, noch abzuwarten. Mit mehreren aktiven Transaktionen in der Vermarktung, darunter auch Portfolien, sollten die kommenden Quartale durchaus transaktionsreicher ausfallen. Zudem zeichnet sich auch eine steigende Reiseaktivität, gerade auch im Geschäftsreise- und Veranstaltungsgeschäft ab, was sich positiv auf die operativen Cashflows der Hotels und damit die Ankaufsprüfung der Investoren auswirkt.”

„Für die kommenden Monate zeichnen sich zwar einige Transaktionen ab und auch einige Investoren, die coronabedingt in den vergangenen Jahren zurückhaltender waren, zeigen wieder Interesse“, sagt Dirk Richolt. „Aufgrund der momentanen wirtschaftlichen und politischen Situation sind verlässliche Prognosen für das zu erwartende Transaktionsvolumen nicht möglich.“

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers, versucht dennoch einen Ausblick zu geben: „In dem verhaltenen Start ins neue Jahr sehen wir derzeit kein Anzeichen dafür, dass die zuletzt positive Entwicklung des Transaktionsmarktes wieder rückläufig ist. Viele Transaktionen befinden sich derzeit in fortgeschrittenen Gesprächen oder gar in Exklusivität. Für andere Objekte wiederum wird aktuell die Marktansprache vorbereitet. Zwar dauern Transaktionsprozesse länger und die beteiligten Partein müssen etwas geduldiger sein.“

Dass Prozesse jedoch gänzlich abgebrochen werden, beobachtet Colliers momentan nicht. „Dementsprechend gehen wir davon aus, dass der Markt kontinuierlich an Fahrt aufnehmen und sich im Jahresverlauf steigern wird. Ein Ergebnis im Bereich von drei Milliarden Euro halten wir nach wie vor für realistisch. Aufgrund der gestiegenen Inflationsraten und der sich dadurch abzeichnenden geldpolitischen Wende seitens der Zentralbanken erwarten wir einen Anstieg der Zinsen und somit eine Verteuerung der Finanzierungskosten. Durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten werden die Renditen im Jahresverlauf vorraussichtlich moderat zulegen“, so Schappner abschließend.

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zuletzt editiert am 13.04.2022