Der europäische Hotelsektor geht wiedererstarkt aus dem Jahr 2021 hervor - vor allem in Spanien, Italien und UK nahmen die Transaktionen zu.
Laut Savills wurden 2021 in Europa Hotelimmobilieninvestments in Höhe von 16,1 Milliarden Euro getätigt, was einem Plus von 61 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist vor allem auf die Zunahme der Transaktionen in einer Reihe europäischer Kernmärkte zurückzuführen, insbesondere in Spanien (+211 %), Italien (+122 %) und Großbritannien (+84 %). Insgesamt lag das Investitionsvolumen zwar um 14,8 Prozent unter dem präpandemischen langfristigen Jahresdurchschnitt von 18,9 Milliarden Euro, dennoch zeichnet sich mit dem langsamen Anstieg der internationalen Touristenzahlen eine Markterholung ab. Diese positive Dynamik hielt auch im ersten Quartal 2022 an, in dem sich das Gesamttransaktionsvolumen auf 3,5 Milliarden Euro belief – ein Anstieg von 29,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
„Wir erwarten, dass sich die Investitionstätigkeit fortsetzt, wobei in Teilen des Marktes ein selektiver Renditerückgang zu erwarten ist. Verschiebungen bei den Finanzierungskosten, steigende Versorgungs- und Personalkosten sowie der Russland-Ukraine-Krieg könnten gleichzeitig die Aktivität in anderen Bereichen dämpfen“, erläutert Richard Dawes, Director EMEA Hotels bei Savills. „Dennoch dürfte sich der Sektor bis Jahresende in den wichtigsten europäischen Zielmärkten weiter erholen. Die internationalen Touristen kehren zurück, sodass einige Märkte bereits jetzt besser abschneiden als im gleichen Zeitraum 2019. Dies und die längerfristigen Fundamentaldaten, die die Nachfrage antreiben, lassen darauf schließen, dass das Interesse der Investoren am europäischen Hotelsektor trotz aktueller Unwägbarkeiten anhalten wird.“
Zu den größten Abschlüssen in Europa in den letzten zwölf Monaten gehörten:
- Das Holiday Inn Kensington Forum in London umfasst 906 Zimmer und ist damit das größte Einzelobjekt, das bisher verkauft wurde. Der Kaufpreis lag bei circa 355 Millionen Pfund.
- Das Grand Hotel in Stockholm wurde für 355,4 Millionen Euro verkauft.
- Für 555 Millionen Pfund wechselten zwölf britische Hotels der Marke Hilton unter dem Namen „Projekt Conrad“ den Besitzer.
- Vier spanische Hotels von Selenta ESP wurden im Portfolio für 440 Millionen Euro veräußert.
UI und Bulwiengesa ermitteln Wertgewinn deutscher Hotels
Parallel zur Marktanalyse von Savills meldet Union Investment (UI) einen Wertanstieg der investmentrelevanten Hotels in Deutschland: Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2020 liege das von UI und Bulwiengesa ermittelte Marktvolumen der deutschen Hotels mit institutioneller Qualität Ende 2021 bei rund 55,7 Milliarden Euro und damit um 6,9 Prozent über dem revidierten Vorjahreswert (52,1 Milliarden Euro).
„Die Steigerungsrate liegt damit wieder auf dem durchschnittlichen Niveau vor der Pandemie. Der deutsche Hotelmarkt zeigt erfreuliche Erholungstendenzen mit überproportionalem Wachstum bei den traditionell krisen-resilienteren Segmenten, im Budget/Economy-Segment, der Markenhotellerie und auch bei Betreiberkonzepten wie den Serviced Apartments“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.
2021 wiesen pandemiebedingt nur wenige Hotels eine gute Performance auf. Deutschlandweit lag der RevPar deutlich unter Vor-Corona-Niveau. Dies drückte wie bereits im Vorjahr die Wertentwicklung des Marktvolumens erheblich. „Wir sehen jedoch auch in unseren Häusern einen deutlich positiven Trend und suchen sowohl in Deutschland als auch international nach Hotels mit starker Markenbindung. Dabei richten wir unseren Fokus zum einen auf Bestandsobjekte in Großstädten mit bonitätsstarken Betreibern und nachhaltigen Konzepten und zum anderen auf Urlaubsregionen mit hoher Binnennachfrage“, so Löcher. Aus dem internationalen Tourismus könnten positive Impulse für europäische Destinationen aufgrund des Krieges gegen die Ukraine erst zeitverzögert ab 2023 erwartet werden.
Die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Gesichtspunkten ergab insbesondere überproportionale Wertzuwächse in Städten mit unter 500.000 Einwohnern. Denn sowohl viele deutsche Klein- und Mittelstädte als auch Urlaubsregionen erzielten laut UI in 2021 eine vergleichsweise hohe touristische Nachfrage mit positiver Wirkung für die dort ansässige Hotellerie. Infolgedessen würden dort vermehrt Hotels geplant und gebaut sowie existierende Objekte erfolgreich veräußert.
Unter Berücksichtigung der 2021er Mengen- und Performanceeffekte betrug der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland durchschnittlich rund 138.400 Euro (+5,7 %). Das sind noch immer rund 10.000 Euro weniger als im Jahr 2019, jedoch 7.500 Euro mehr als im Jahr 2020. Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 127.500 Euro in der Budget/Economy- bis 235.500 Euro pro Zimmer in der Upscalehotellerie.
Alle Segmente verzeichneten laut UI leichte Wertzuwächse, überproportional fielen diese jedoch in der Economy-Hotellerie (+7,2 % Wertzuwachs) aus, da entsprechende Anbieter in 2021 relativ gut performten und das Marktsegment stärker als andere Segmente expandierte. Allen voran die Betreiber B&B und Whitbread / Premier Inn, die in den vergangenen beiden Jahren ihr Hotelportfolio in Deutschland – teilweise durch Anmietung von Neuobjekten als auch durch Übernahme von Bestandsbetrieben – stark ausgebaut haben. Zur positiven Entwicklung hat zudem das Marktsegment der Serviced Apartments beigetragen, das als vergleichsweise krisensicher gilt.
