Die Assetklasse Logistik boomt wie nie zuvor, aber welche Art von Gebäuden wird genau gesucht? Bis vor kurzem war die Antwort darauf vor allem standardisiertes Produkt, doch Investoren interessieren sich mittlerweile auch für Spezialimmobilien. Von Sascha Becker
Der Aufschwung der Assetklasse Logistik hält bereits viele Jahre an. Anfangs waren institutionelle Investoren vor allem an den sogenannten „Big Boxes“, also großen Verteilzentren und Lagerhallen, an Cross Docks oder auch Fulfillment Centern – am besten nur mit einem Mieter – interessiert. Doch die Akzeptanz von Nischen- und Spezialassets als Beimischung im Portfolio nimmt zu. Das liegt zum einen an der wachsenden Markterfahrung der Anleger, zum anderen am immer knapper werdenden Produkt.
Viel wurde in letzter Zeit vor allem über die sogenannten Last-Mile-Objekte diskutiert, also die letzte Immobilie in der Lieferkette, von der aus die Ware an den Endkunden geht. Die Assets sind so unterschiedlich wie deren Nutzer – vom Fahrradkurier bis zum Paketdienstleister – und damit alles andere als Standard. Dabei steht die Logistik in den Städten in harter Konkurrenz zu anderen Assetklassen; entsprechend rar ist das Angebot.
Kühllager: Vom Investorenschreck zum Liebling
Große Chancen sehen wir unverändert bei den Kühllagern, ein Spezialasset für das sich der Markt in den letzten Jahren stark gewandelt hat. Bis vor kurzem hieß es hier noch: „technisch zu anspruchsvoll“, „viel zu komplex“. Die Zurückhaltung seitens der Investoren entstammte vor allem den vergleichsweise hohen Entwicklungs- oder Nachrüstungskosten und einem Mangel an Betreibererfahrung. Zudem unterliegen Kühlhäuser strengen Vorschriften, beispielsweise im Rahmen der Lebensmittelsicherheit oder bei der Sicherung von Pharmaerzeugnissen – also zusätzlichen Regulations- und Reputationsrisiken für institutionelle Anleger.
Mittlerweile ist diese Spezialassetklasse allerdings auf dem besten Weg, sich zu einem Investorenliebling zu mausern. Sie hat das Potenzial, sich zu einer langfristig interessanten Investitionsmöglichkeit zu entwickeln, wenngleich das Angebot überschaubar bleibt. Der Rückenwind im Sektor kommt von strukturellen Wachstumstreibern auf Seiten der Nutzer und einer damit verbundenen robusten Flächennachfrage, bei unverändert sehr geringen Leerständen. Zudem sorgt eine moderne Bauweise dafür, mögliche Bedenken seitens der Investoren im Hinblick auf das Thema Nachnutzung zu zerstreuen. Modulare Bauweisen, innovative Flächengestaltung und KI-gestützte Nutzungskonzepte sorgen für eine größere Flexibilität. Eine Nachnutzung ist, bei entsprechender Planung und Bauausführung, auch bei hochspezialisierten Gebäuden kein großes Problem mehr.
Wachsende Nutzermärkte: Lebensmittel & Pharmazeutik
Zu den Hauptnutzern von Kühllagern gehören vor allem der Lebensmitteleinzelhandel sowie die Pharmaindustrie. Und in beiden Branchen brummt es. Laut den jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts (destatis) sind die durchschnittlichen Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren von monatlich 356 Euro pro Haushalt im Jahr 2019 auf 387 Euro im Jahr 2020 gestiegen. Der Absatz steigt und neue Nutzergruppen machen sich bemerkbar. So weiten stationäre Lebensmitteleinzelhändler ihre Onlineaktivitäten aus und gleichzeitig wächst die Zahl der neuen Online-Lebensmittelplattformen – mit entsprechend größerem Bedarf an klimatisierten Lagerräumen.
Darüber hinaus hat die weltweite Corona-Pandemie nochmals drastisch deutlich gemacht, wie wichtig Lagerressourcen für medizinische Produkte sind. Vor dem Hintergrund einer alternden Gesellschaft ist von einem weiter steigenden Bedarf in diesem Bereich auszugehen. Viele Medikamente müssen kühl gelagert werden, teilweise bis in den Minusbereich hinein. Der Corona-Impfstoff von BionTech beispielsweise bedarf laut der europäischen Arzneimittelagentur EMA eine Temperatur von -25 bis -15 Grad, um bis zu zwei Wochen gelagert zu werden.
Die steigende Nachfrage bestätigt auch eine erst kürzlich veröffentlichte Studie von Savills Investment Management. Danach hatte der europäische Markt für Kühlkettenlogistik 2019 noch ein Volumen von 75 Milliarden US-Dollar. Bis zum Jahr 2025, so schätzen die Experten, wird dieser Wert auf 113 Milliarden US-Dollar steigen, was einem jährlichen Wachstum von mehr als acht Prozent entspräche.
Die steigende Nachfrage bestätigt auch der Verband Deutscher Kühlhäuser und Kühllogistikunternehmen (VDKL): Mit einer durchschnittlichen Gesamtauslastung von 80,7 Prozent waren Kühlhäuser in den letzten drei Jahren kontinuierlich stark belegt – und erreichten damit ein Niveau wie zuletzt vor knapp 20 Jahren. Als Gründe für die hohe Auslastung wird ein durch Corona bedingter hoher Warenabsatz aber auch die steigende Auslastung durch Nicht-Ernährungsgüter wie Medikamente, Impfseren, Blutplasma und ähnliches genannt. Die allgemeinen Trends im Lebensmittelhandel zu weiterhin größerer Produktvielfalt in Verbindung mit kleineren Verpackungsgrößen weisen hier die Richtung. Fehlende Auslastung entsteht, wenn überhaupt, vornehmlich durch saisonale Schwankungen und selbst ältere Bestände weisen durch die Bank Vollvermietungen aus.
Bei den älteren und kleineren Bestandsobjekten gilt jedoch Augenmaß. Auf der einen Seite gibt es ein starkes Bestreben der Lebensmittellogistiker zu großen Logistikhubs mit fünf verschiedenen Kühlzonen – von tiefgekühlt bis „ambient“ – und weg vom kleinteiligen Netzwerk. Auf der anderen Seite macht ESG und hier natürlich insbesondere das Thema der Energieeffizienz auch vor dieser Assetklasse nicht halt. Eine gute Dämmung, der Einsatz erneuerbarer Energien sowie eine moderne, häufig modulare, Kühlanlage sind hier der Schlüssel für nachhaltige und erfolgreiche Investments.
Attraktives Risiko-Return-Level
Und genau hier können Immobilieninvestoren ansetzen. Die Renditeaufschläge zu konventionellen Logistikobjekten bieten die Möglichkeit eines attraktiven Risiko-Return-Verhältnis. Die generellen Markttrends geben zudem Rückenwind für Überperformance.
Obwohl es noch keine genauen Analysen zur Entwicklung der Preise und Renditen in der Spezialassetklasse Kühllager gibt, sorgen strukturelle Treiber und die robuste Flächennachfrage für langfristige Attraktivität. Sie sind damit eine überzeugende Beimischung für institutionelle Portfolios.
