Starkregen, Überschwemmungen, Erdrutsche: Die Zahl der Extremwetterereignisse und damit der Elementarschäden nimmt zu. Jetzt will die Bundesregierung eine Pflichtversicherung für Elementarschäden einführen – allerdings nur für Wohngebäude. Doch auch Eigentümer von Gewerbeimmobilien müssen sich auf den Auswirkungen des Klimawandels vorbereiten.
Die Bilder gingen um die Welt: Im Mai dieses Jahres verschüttete ein gewaltiger Bergrutsch die Schweizer Gemeinde Blatten und verursachte Schäden in Höhe von schätzungsweise 320 Millionen Franken (rund 340 Millionen Euro). In Deutschland ist die Erinnerung an die Ahrtal-Flut von 2021 noch sehr präsent, die nicht nur Gebäude zerstörte, sondern auch zahlreichen Menschen das Leben kostete und eine Schadenshöhe von rund 40 Milliarden Euro zur Folge hatte.
Auch wenn das extreme Ereignisse sind – Zahl und Intensität von Naturereignissen haben zugenommen. Im Jahr 2024 verzeichnete der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in der Sachversicherung wetterbedingte Schäden von 4,5 Milliarden Euro. Davon entfielen zwei Milliarden Euro auf Schäden, die durch Sturm und Hagel verursacht wurden, und 2,5 Milliarden Euro auf Schäden durch weitere Naturgefahren, insbesondere Überschwemmungen. Allerdings sind nicht alle Schäden durch Versicherungen gedeckt – denn in Deutschland gibt es keine Versicherungspflicht gegen Elementarschäden. Die einfache Gebäudeversicherung kommt lediglich bei Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Sturm und Hagel zum Tragen; wer sich auch gegen Starkregen und Überschwemmungen absichern will, muss eine zusätzliche Elementarschadenversicherung abschließen.
Koalitionsvertrag sieht Pflichtversicherung vor
Das könnte sich zumindest bei Wohngebäuden ändern. „Wir führen ein, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten wird und im Bestandsgeschäft sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden“, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD. Geprüft werden soll dabei, ob das Modell mit der sogenannten Opt-out-Lösung zu versehen ist. Das bedeutet, dass ein Eigentümer dem Versicherungsschutz aktiv widersprechen kann, gleichzeitig aber zur Kenntnis nimmt, dass er im Schadensfall keine staatliche Hilfe erhalten wird. Ein weiterer Punkt im Koalitionsvertrag ist die Einführung einer staatlichen Rückversicherung für Elementarschäden.
Bis diese Absichten in die Tat umgesetzt sind, wird es allerdings noch eine Weile dauern. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz arbeite intensiv an der Umsetzung der Vereinbarungen zur Elementarschadenversicherung, teilt eine Ministeriumssprecherin auf Anfrage mit. Das Vorhaben sei aber anspruchsvoll. „Weder die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer noch die Mieterinnen und Mieter dürfen finanziell überfordert werden“, sagt die Sprecherin. „Aber Nichtstun ist keine Option. Der Klimawandel schreitet voran. Ohne besseren Versicherungsschutz wird es in Zukunft nicht gehen.“ Details könnten zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht genannt werden.
Verbände mit eigenen Vorschlägen
In der Bevölkerung scheint für das Vorhaben ein gewisses Verständnis vorhanden zu sein. Laut einer im Frühjahr 2025 veröffentlichten Umfrage des Münchner Ifo-Instituts äußerten sich 39 Prozent der Befragten zustimmend zu einer Pflichtversicherung, während 34 Prozent keine Meinung hatten.
Auch Immobilienverbände unterstützen grundsätzlich den Vorschlag der Bundesregierung. Als „realistischen Ansatz“ bezeichnet Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), das Opt-out-Modell. Vor dessen Einführung müssten jedoch zentrale Fragen geklärt werden, so etwa der Umgang mit nicht versicherbaren Objekten sowie die soziale Ausgestaltung in Gebieten mit besonders hohem Risiko. Für die WEG-Verwaltungen rechnet Kaßler mit einer erheblichen Mehrbelastung. „Allein der kommunikative und zeitliche Aufwand ist nicht zu unterschätzen“, sagt er. Nach seinen Worten dürfte es schwierig sein, einer Eigentümergemeinschaft zu erklären, warum sie für eine neue Versicherung bezahlen soll, obwohl ihr Wohngebäude gar nicht am Wasser steht. Allerdings verfügen laut dem VDIV-Verwalter-Monitor (2023) bereits jetzt gut 72 Prozent der von Verwaltern betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften über eine Elementarschadenversicherung. Insgesamt sind 54 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementarrisiken versichert.
Für das Opt-out-Modell spricht sich auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) aus. Für die konkrete Ausgestaltung schlägt er einen hohen Basisselbstbehalt vor, um so die Prämien zu dämpfen. „Der Selbstbehalt soll sinken, wenn nachweisbare Präventionsmaßnahmen umgesetzt werden“, sagt Dr. Christian Osthus, Geschäftsführer und Syndikusrechtsanwalt des IVD. Solche Maßnahmen könnten zum Beispiel die Verlagerung der Heizung ins Erdgeschoss oder die Schaffung von Sickerflächen sein. Nach den Vorstellungen des Verbandes sollten sich aber auch kommunale Maßnahmen zur Klimafolgenanpassung wie Hochwasserschutzprojekte oder Schwammstadtkonzepte auf die Höhe von Selbstbehalt und Prämie auswirken. „Gebäudeeigentümer“, vermutet Osthus, „würden wahrscheinlich Druck auf ihre Kommune ausüben, um einen besseren Schutz, aber auch einen direkten wirtschaftlichen Vorteil zu erhalten.“
Eine Pflichtversicherung verursache zusätzliche Kosten, räumt Osthus ein; das sei aber vertretbar, um damit den Wohngebäudebestand in Deutschland nachhaltig zu schützen. Bei vermieteten Objekten müssen diese Kosten die Mieter tragen. Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb, die Betriebskostenverordnung so zu ändern, dass die Ausgaben für die Elementarschadenversicherung nicht mehr zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen.
Und was ist mit Gewerbeimmobilien?
Nicht betroffen von der Diskussion um eine Pflichtversicherung sind Bürogebäude, Einkaufszentren und andere gewerblich genutzte Immobilien. Das sei auch sinnvoll, schreibt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seiner Stellungnahme zu einem Bericht der Bundesregierung über eine Pflichtversicherung. „Im gewerblichen und industriellen Sektor stellt eine Elementarschadenpflichtversicherung keine optimale Lösung dar“, heißt es darin. Denn jedes Unternehmen habe ein individuell ausgeprägtes Risikoprofil, weshalb es auch individuelle Versicherungslösungen brauche.
Das bedeutet nicht, dass Eigentümer von Gewerbeimmobilien die wetter- und klimabedingten Risiken ignorieren können. Schon 2020 warnte die International Real Estate Business School der Universität Regensburg (IREBS) davor, dass Gebäude mit einem besonders hohen Risiko zukünftig womöglich überhaupt nicht mehr versicherbar seien. „Gebäudeeigentümer sollten proaktiv handeln, um die Resilienz ihrer Bestände zu verbessern“, empfiehlt das Autorenteam um Prof. Dr. Sven Bienert in der auch heute noch aktuellen Studie („Naturgefahren und Immobilienwerte in Deutschland“).
Dass eine Pflichtversicherung allein das Problem nicht lösen wird, betont auch Anja Käfer-Rohrbach, die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft. „Versicherungsschutz ist zweifellos ein zentraler Baustein – aber er allein genügt nicht“, sagt sie. Erforderlich sei vielmehr „ein umfassendes Konzept, das neben Versicherungsschutz auch Prävention und Klimafolgenanpassung umfasst“. Das hat auch die Bundesregierung erkannt: Laut Koalitionsvertrag will sie prüfen, „wie Planungsträger in den Ländern für ihre Verantwortung bei der Bauleitplanung in besonders schadensgefährdeten Gebieten sensibilisiert werden können“.