IREBS-Analyse: Starker Wettbewerb um Core-Assets, kürzere Darlehenslaufzeiten und viele Prolongationen. NPL-Restrukturierungen könnten Marktimpulse liefern.
Der Rezession folgt eine Restrukturierungsphase. Folgt darauf auch die Renaissance? Unter diese Überschrift stellen Professor Dr. Tobias Just und Simon Wiersma (IREBS, Universität Regensburg) die 14. Ausgabe des IREBS German Debt Projects. Die Auswertung kombiniert Datenfragebögen mit persönlichen Interviews von Bankenvertretern und beschreibt aktuelle Entwicklungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung.
Wettbewerb konzentriert sich auf Core-Immobilien
Die Studie zeigt einen zweigeteilten Wettbewerbsmarkt: Ein intensiver Konkurrenzkampf um wenige hochwertige, gut vermietete und energetisch effiziente Core-Immobilien in den Metropolen steht einem vergleichsweise entspannteren Umfeld in peripheren Lagen gegenüber. Seit fünf Halbjahren schätzen die Marktteilnehmer das Wettbewerbsumfeld als verschärft ein. Auffällig ist jedoch, dass in den letzten zwei Halbjahren eine wachsende Zahl von Banken eine nachlassende Wettbewerbsintensität meldet. Dies ist ein Hinweis auf eine strategische Verlagerung hin zu weniger umkämpften Standorten. Das Bürosegment wird insgesamt etwas besser bewertet als in den Vorjahren, bleibt jedoch primär auf Core-Objekte fokussiert; viele Institute planen, ihre Bürofinanzierungsportfolios weiter zu reduzieren.
Kürzere Laufzeiten und viele Prolongationen
Ein zentrales Ergebnis: Immobiliendarlehen laufen im Schnitt deutlich kürzer aus als vor 2024. Mehr als ein Drittel aller Darlehen hat nur eine Laufzeit von zwei Jahren. Dies spiegelt einerseits die Erwartung auf sinkende Zinsen wider, andererseits das unsichere Marktumfeld. Viele Abschlüsse sind faktisch Refinanzierungen, die als zeitlich begrenzte Brücke für ein günstigeres Marktumfeld dienen sollen. Für Projektentwicklungen und Grundstücksfinanzierungen ist diese Brückenlösung zunehmend herausfordernd.
Neugeschäft wächst – aber oft nur formal
Für 2025 und das erste Halbjahr 2026 berichten Banken von einem deutlich gestiegenen Neugeschäft. Die Studie relativiert dieses Positive jedoch: Ein großer Teil der neuen Volumina beruht auf Prolongationen und nicht auf „echtem“ Neugeschäft im Sinne neuer Transaktionen oder Projekte. Die erhöhten Neugeschäftszahlen spiegeln somit eher die anhaltende Schwäche des Transaktions- und Projektentwicklungsmarktes als einen konjunkturellen Aufschwung.
Zunahme von NPLs und steigender Restrukturierungsbedarf
Das Volumen an Non-Performing Loans (NPL) ist in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Zwar liefern die absoluten Werte aufgrund veränderter Ratingmodelle, höherer Eigenkapitalhinterlegung und Marktgröße andere Risikosignale als frühere Krisenphasen, dennoch ist mit einer Zunahme von NPL-Transaktionen zu rechnen. Solche Verkäufe könnten punktuelle Belebungseffekte für den Transaktionsmarkt bringen und damit eine begrenzte Renaissance nach einer Restrukturierungsphase ermöglichen.
Regulatorische Einflüsse und unbeabsichtigte Effekte
Aufsichtsbehörden beobachten die Daten zur gewerblichen Immobilienfinanzierung intensiv. Die strengere, datengetriebene Regulierung hat zur Stärkung der Eigenkapitalquoten beigetragen. Zugleich bergen standardisierte Vorgaben die Gefahr, regionale, assetklassenspezifische und vertragspartnerspezifische Besonderheiten unzureichend abzubilden. Mehrere Interviewpartner sehen das Risiko, dass Regulierung die Konzentration auf gleiche Core-Segmente verstärkt: Wenn zahlreiche Institute ihre Portfolios qualitativ aufwerten wollen, suchen sie dieselben limitierten Objekte – mit Margendruck in zentralen Lagen und verteuerten Finanzierungsbedingungen in peripheren Bereichen. Vor diesem Hintergrund wird diskutiert, den sektoralen Kapitalpuffer für Wohnungsfinanzierungen perspektivisch zu beenden.
Ausblick: begrenzte Renaissance, keine komplette Rückkehr
Die Autoren betonen, dass eine Rückkehr zum Marktbild vor 2022 unwahrscheinlich ist: Anhaltend höhere Inflationsrisiken, veränderte Regulierungsbedingungen und höhere Zinsniveaus sprechen gegen eine Rückkehr zu den Bewertungen und Marktusancen der 2010er-Jahre. Vielmehr ist mit einer langsamen, schrittweisen Aufwärtsbewegung zu rechnen, in deren Verlauf Restrukturierungen und NPL-Transaktionen eine zentrale Rolle spielen können – als begrenzter Impuls für den Transaktionsmarkt, nicht als vollständige Renaissance vergangener Marktverhältnisse.
Auch interessant:
