Das Gebäudemodernisierungsgesetz beendet die 65-Prozent-Pflicht und setzt auf Technologieoffenheit, nicht ohne Folgen für Eigentümer und Mieter.
Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Juristisch handelt es sich damit noch nicht um ein verabschiedetes Gesetz, sondern um einen Regierungsentwurf, der nun in das parlamentarische Verfahren geht. Inhaltlich markiert der Entwurf jedoch bereits eine deutliche Neujustierung der Gebäudepolitik: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz soll in ein Gebäudemodernisierungsgesetz überführt werden; zentrale Vorgaben des sogenannten Heizungsgesetzes werden gestrichen oder ersetzt.
Kern des Beschlusses ist die Abkehr von der bisherigen Pflicht, neue Heizungen grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben. Ebenso entfallen nach Darstellung der Bundesregierung Betriebsverbote bestimmter Heizungen. Stattdessen soll künftig wieder eine freie Heizungswahl gelten. Zulässig bleiben oder werden Wärmepumpen, Hybridlösungen, Biomasse- beziehungsweise Pelletheizungen, Fern- und Nahwärme sowie neue Gas- und Ölheizungen.
Die klimapolitische Steuerung soll nicht mehr primär über ein Verbot fossiler Heizsysteme erfolgen, sondern über eine sogenannte Biotreppe. Wer weiterhin mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas heizt, muss ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Vorgesehen sind 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Anerkannt werden sollen unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.
Eine weitere zentrale Regelung betrifft die Kostenverteilung im Mietverhältnis. Bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen sollen Mieter und Vermieter ab dem 1. Januar 2028 die anfallenden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte tragen. Ab dem 1. Januar 2029 sollen zusätzlich auch Preisbestandteile für biogene Brennstoffe in den ersten Stufen der Biotreppe hälftig aufgeteilt werden. Haufe verweist ergänzend auf den BFW-Überblick, wonach diese hälftige Verteilung bis zu einem Bioanteil von maximal 30 Prozent gelten soll; darüber hinausgehende Mehrkosten würden danach vollständig beim Vermieter liegen.
Der Entwurf sieht außerdem vor, die Bundesförderung für den Heizungstausch bis mindestens 2029 abzusichern. Zugleich soll die EU-Gebäuderichtlinie EPBD nach Regierungsangaben „1:1“ umgesetzt werden, also ohne zusätzliche nationale Verschärfungen. Für 2030 ist eine Evaluation vorgesehen, ausdrücklich mit Blick auf das Klimaschutzgesetz und das Ziel der Klimaneutralität 2045.
ZIA ambivalent
Für die Immobilienwirtschaft ist der Entwurf ambivalent. Der ZIA begrüßt, dass mit dem Gesetz wieder ein klarerer Rahmen entstehen soll. Präsidentin Iris Schöberl hatte bereits zu den Eckpunkten erklärt, die Phase der Verunsicherung müsse enden; Investitionen in Klimaschutz und Dekarbonisierung setzten klare und langfristig konstante Rahmenbedingungen voraus. Positiv bewertet der Verband auch, dass die EPBD-Umsetzung mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gebündelt wird, dass der Neubaustandard nicht durch zusätzliche Anforderungen an die Gebäudehülle verschärft werden soll und dass die BEG-Förderung bis mindestens 2029 abgesichert werden soll.
Nach dem Kabinettsbeschluss verschärfte der ZIA jedoch seine Tonlage. Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan sprach davon, aus einem politischen Entwurf müsse nun ein praxistaugliches Gesetz werden. Entscheidende Fragen seien noch ungelöst, insbesondere bei Praxistauglichkeit und wirtschaftlichen Folgen. Der Verband warnt zudem davor, dass ein verfehlter Klimapfad später nicht zulasten jener professionellen Immobilienunternehmen gehen dürfe, die bereits erheblich in Dekarbonisierung investiert haben.
Besonders kritisch sieht der ZIA die Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien. Zwar erkennt der Verband praxisnahe Ansätze bei Gebäudeautomation, Mindesteffizienzstandards und Ladeinfrastruktur an. Zugleich warnt er, dass enge Zeitpfade und hohe Transformationskosten noch nicht ausreichend mit realen Planungs-, Investitions- und Sanierungszyklen in bestehenden Portfolios zusammenpassen. Hinzu kommt ein strategisches Risiko: Wenn durch die Öffnung für fossile Heizungen Investitionen in nicht nachhaltige Systeme angereizt werden, könnten nach 2030 verschärfte Anforderungen für den gesamten Gebäudesektor folgen.
Auch die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der unter anderem BFW, GdW, IVD, VDIV, vdp und ZIA zusammengeschlossen sind, kritisierte das Verfahren. Für Stellungnahmen zum Referentenentwurf blieben lediglich vier Werktage. Angesichts technischer Detailregelungen, zahlreicher DIN-Verweise und erheblicher Praxisfolgen sei eine angemessene Befassung in dieser Frist kaum möglich, erklärte BID-Vorsitzende Iris Schöberl.
GdW zuversichtlich
Der GdW bewertet den politischen Kurswechsel deutlich positiver. Präsident Axel Gedaschko sprach bereits zu den Eckpunkten von einem tragfähigen Kompromiss, der Investitionen wieder ermöglichen und zugleich Klimaschutz sichern könne. Der Verband begrüßt insbesondere die Technologieoffenheit, die größere Entscheidungsfreiheit der Eigentümer, die Entkopplung von kommunaler Wärmeplanung und unmittelbaren Pflichten im Gebäudebestand, die Förderzusage bis 2029 sowie die Umsetzung der EPBD ohne zusätzliche nationale Verschärfungen beim Neubaustandard.
Haus & Grund argumentiert aus Sicht privater Eigentümer deutlich anders. Der Verband begrüßte zwar die Abschaffung des bisherigen Heizungsgesetzes, warnte aber nach Bekanntwerden der Kostenregelungen vor einer massiven Belastung privater Kleinvermieter. Präsident Kai Warnecke bezeichnete die Kostenbremse als „Mogelpackung“ und kritisierte, dass staatlich verursachte Energiepreisrisiken auf Vermieter verlagert würden. Besonders relevant ist dieser Einwand, weil nach Angaben des Verbands zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen angeboten werden.
Aus der Energieeffizienzbranche kommt eine andere Akzentuierung. Die DENEFF begrüßt die zügige Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, fordert aber, Effizienzpotenziale und den Austausch fossiler Heizungen im Bestand stärker zu aktivieren. Die Bezahlbarkeit von Wärme und die Verringerung der Energieimportabhängigkeit hingen maßgeblich davon ab, wie stark Effizienzmaßnahmen tatsächlich ausgelöst würden. Zugleich sieht DENEFF in den neuen Heizungsregelungen eher geringere Klimaschutzambition im Heizungskeller.
Kritik kommt auch aus regulatorischer Perspektive. Der Nationale Normenkontrollrat bezeichnete das Vorhaben laut Welt-Bericht als handwerklich schwach, praxisfern und schwer verständlich. Kritisiert werden insbesondere zusätzliche Bürokratie- und Beratungskosten, etwa bei der Nebenkostenaufteilung nach Einbau fossiler Heizungen.
Damit steht der Entwurf vor drei Prüfungen: Erstens muss er im Bundestag zeigen, ob die neue Technologieoffenheit mit den Klimazielen 2045 vereinbar bleibt. Zweitens muss die Biotreppe praktisch funktionieren – also mit verfügbaren, bezahlbaren und bilanziell belastbaren Brennstoffen. Drittens muss die Kostenverteilung im Mietrecht so ausgestaltet werden, dass sie Mieter schützt, ohne Investitionen in Bestände zu blockieren.
