Am Frankfurter Investmentmarkt haben sich die Marktakteure zum Jahresende deutlich zurückgehalten. Das Transaktionsvolumen schrumpfte laut JLL 2022 insgesamt um die Hälfte.
Schwaches viertes Quartal am Frankfurter Investmentmarkt: Einer Analyse von JLL zufolge wurden wurden lediglich rund 0,5 Milliarden Euro umgesetzt. Für das zweite Halbjahr ergibt sich somit ein Transaktionsvolumen von 1,24 Milliarden Euro und für das Gesamtjahr 5,1 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Jahresumsatz somit um knapp die Hälfte zurückgegangen. Im Zehnjahresschnitt beträgt das Minus ein Drittel.
Vor allem bei Core-Büroimmobilien haben sich die Marktteilnehmer mit Abschlüssen schwergetan: „In diesem Segment ist im zweiten Halbjahr so gut wie nichts passiert. Die Preisvorstellungen der Verkäufer passen aktuell nicht mit der deutlich gesunkenen Zahlungsbereitschaft der Investoren zusammen“, erläutert Manuel Backfisch, Senior Team Leader Office Investment JLL Frankfurt.
14 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich
Die fünf größten Deals wurden allesamt in den ersten beiden Quartalen abgeschlossen, vier davon waren Bürotransaktionen. Der mit Abstand größte Abschluss war der Verkauf des Marienturms. Insgesamt wurden 14 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gezählt, vier weniger als im Vorjahr. Im Fokus der Investoren standen einmal mehr Bürogebäude mit einem Volumenanteil von 57 Prozent. Etwa 58 Prozent der Investoren am Frankfurter Investmentmarkt kommen aus Deutschland.
Zurzeit werden laut Backfisch hauptsächlich kleinere Büroobjekte in Randlagen gehandelt, bei denen beispielsweise Capex-Maßnahmen oder größere Vermietungsthemen anstünden. „Einige Vermieter versuchen so, ihre Portfolios ein stückweit zu bereinigen. Alles, was viel Arbeit macht, kommt derzeit auf den Prüfstand.“
"Es kommen nur wenige Deals zustande"
Auf der Investorenseite profitieren derzeit jene Käufergruppen, die mit viel Eigenkapital operieren. „Wer sich kein Fremdkapital beschaffen muss, hat einen klaren Vorteil.“ Generell sei der Markt sehr liquide und jede Menge Kapital vorhanden, das nach Kaufgelegenheiten sucht. „Wir spüren eine hohe Aktivität, jeder prüft eine Vielzahl von Objekten, aber es kommen nur wenige Deals zustande“, sagt Backfisch.
Bis der Markt wieder spürbar anspringt, könnte es noch eine Zeit lang dauern. Backfisch rechnet ab dem zweiten Quartal mit einer Belebung. „Entscheidend wird sein, dass sich die Finanzierungskonditionen stabilisieren. Wenn die Swap-Rates innerhalb weniger Tage um 50 Basispunkte steigen oder fallen, kann niemand verlässlich kalkulieren.“
Spitzenmiete klettert kräftig nach oben
Unterdessen hat die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in bester Lage die Spitzenmiete in Frankfurt 2022 kräftig ansteigen lassen: von 42,50 Euro je Quadratmeter Ende 2021 auf 46 Euro pro Quadratmeter zum Ende des vergangenen Jahres. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete hat im gleichen Zeitraum deutlich zugelegt und liegt mit 24,80 Euro pro Quadratmeter um rund 2,50 Euro über dem Niveau von vor zwölf Monaten.
Die Unternehmen konzentrieren sich bei ihren Anmietungen vor allem auf moderne Flächen in zentralen Lagen. Vom Gesamtjahresumsatz entfielen rund 40 Prozent auf die Teilmärkte Bankenlage, Westend und City. „Alles, was hochwertig und gut gelegen ist, wird den Vermietern regelrecht aus den Händen gerissen – vorausgesetzt die Mietfläche ist nicht überdimensioniert. Es herrscht ein absoluter Mangel an Premiumflächen“, kommentiert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.
Der Flächenumsatz summiert sich im vergangenen Jahr auf 430.800 Quadratmeter und verfehlt damit deutlich den Schnitt der vergangenen fünf Jahre (543.500 m²). JLL rechnet auch für 2023 mit einem eher unterdurchschnittlichen Jahresumsatz von etwa 450.000 Quadratmetern. Der Leerstand liegt aktuell bei 8,5 Prozent und könnte bis Jahresende auf knapp unter neun Prozent steigen.
