Deutschlands Wohnungsmarkt steht vor einem Wendepunkt: Frankfurt stagniert seit Jahren, der Neubau rechnet sich kaum, Großstädte verlieren Strahlkraft. Harald Simons erklärt, warum.
Mit seinem ersten eigenständig veröffentlichten Wohnungsmarktbericht setzt empirica ein Signal. Künftig soll der Bericht jährlich erscheinen und um weitere Themen ergänzt werden.
Deutschland im verlorenen Jahrzehnt
Im Zentrum steht für ihn die wirtschaftliche Gesamtlage Deutschlands. Das Land befinde sich in einem verlorenen Jahrzehnt. Real hätten sich weder Einkommen noch Wirtschaftsleistung entscheidend nach oben bewegt. „Wenn wir 2028 zurückblicken, werden wir immer noch dastehen, wo wir 2018 standen“, sagt Simons. Technisch könne man derzeit zwar durchaus von Stagflation sprechen, allerdings nicht in den Auswüchsen der 70er Jahre. Dennoch bleibe die Kombination aus Wachstumsschwäche und Preissteigerungen hochproblematisch.
Frankfurt verliert seine Sonderstellung
Besonders deutlich wird Simons beim Blick auf einzelne Wirtschaftsstandorte. Vor allem Frankfurt bewertet er deutlich kritischer, als es in vielen Marktdebatten üblich ist. „Was meiner Ansicht nach nicht genug goutiert worden ist: Frankfurt. Das BIP stagniert, und zwar seit 2015“, sagt er. Damit rede man inzwischen über rund zehn Jahre ohne echtes Wirtschaftswachstum. Ähnliche Entwicklungen sieht er auch in Düsseldorf. Dass Frankfurt dennoch oft automatisch in einer Reihe mit München oder Hamburg genannt werde, hält Simons für überholt. „Das scheint mir nicht mehr ganz gerechtfertigt zu sein.“
Die Ursachen verortet er in der Wirtschaftsstruktur. Im Rhein-Main-Gebiet, im Rheinland und in Teilen Rhein-Neckars säßen zahlreiche Branchen, die unter Druck geraten seien, wie etwa Chemie, klassische Industrie oder Automotive. Gleichzeitig hätten frühere Wachstumsmotoren an Kraft verloren. „Die Banken treiben nicht mehr“, sagt Simons. Neue Dynamik entstehe vielfach an anderen Orten. „Die Fintechs sind nicht in Frankfurt, die sind in Berlin und Leipzig.“
Städte wachsen nicht automatisch
Auch am Wohnungsmarkt stellt Simons verbreitete Gewissheiten infrage. Besonders kritisch sieht er das immer wieder bemühte Narrativ, Städte würden zwangsläufig immer weiter wachsen. Dieses Bild sei vor allem durch starke Zuwanderung aus dem Ausland überlagert worden. Wer jedoch die Binnenwanderung betrachte, sehe längst ein anderes Muster. Viele Großstädte verlören Einwohner an ihr Umland und an Landkreise. „Alle tun so, als wäre der Riesen-Run auf die Top-Städte ein ehernes Naturgesetz. Das ist schlicht und einfach nicht der Fall“, sagt Simons.
Für Investoren und Projektentwickler bedeutet das: Regionale Märkte müssen deutlich differenzierter betrachtet werden als noch vor wenigen Jahren.
Neubau bleibt in der Krise
Beim Neubau erwartet Simons keine schnelle Erholung. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen veranschlagt empirica im mittleren Szenario auf rund 225.000 Einheiten pro Jahr. Gleichzeitig dürften die Fertigstellungen zunächst weiter sinken. Zwischenzeitlich seien sogar Größenordnungen von 180.000 Wohnungen denkbar. Eine Trendwende bei den Genehmigungen interpretiert Simons zwar als positives Signal, aber keineswegs als Beginn eines neuen Zyklus. Eher sehe man eine Bodenbildung mit Ausschlägen nach oben und unten.
Der Kern des Problems liegt für ihn in der Wirtschaftlichkeit des Mietwohnungsbaus. Bei heutigen Baukosten, Grundstückspreisen und Finanzierungskosten ließen sich Projekte vielerorts nur mit sehr hohen Mieten darstellen. „Bei einem Zinsniveau von vier Prozent“ liege die erforderliche kalkulatorische Miete „bei 21 Euro“. Solche Werte seien jedoch nur in wenigen Märkten erreichbar, wie etwa in München, Hamburg, Frankfurt sowie punktuell in Düsseldorf oder Berlin. Simons’ Fazit ist entsprechend eindeutig: „Der Neubau von Mietwohnungen lohnt sich weiterhin nicht.“
Der Mythos Wohnungstausch
Auch politische Hoffnungen auf Wohnungstauschprogramme betrachtet er skeptisch. Die Vorstellung, ältere Menschen würden massenhaft große Wohnungen räumen und in kleinere Einheiten umziehen, gehe an der Realität vorbei. Viele Haushalte lebten seit Jahrzehnten in günstigen Bestandsmietverträgen. „Ich sitze in einer 120-Quadratmeter-Wohnung und habe sechs Euro Miete. Warum soll ich umziehen?“, fragt Simons. Der finanzielle Anreiz sei gering, der organisatorische Aufwand dagegen hoch.
Gewinner und Verlierer des Mietmarktes
Grundsätzlich sei das Problem der Mietbelastung ungleich verteilt. Wer lange im Bestand wohne, profitiere häufig von moderaten Mieten. Unter Druck stünden vor allem Menschen, die umziehen müssten. Er beschreibt damit ein klassisches Insider-Outsider-Problem des deutschen Mietmarktes.
Ein Markt ohne alte Gewissheiten
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das laut Simons vor allem eines: Abschied von alten Gewissheiten. Nicht jede Großstadt wächst automatisch weiter, nicht jeder A-Standort bleibt ökonomisch unangreifbar, und ein schneller Neubauaufschwung ist nicht in Sicht. Die kommenden Jahre dürften eher von Stagnation, regionalen Verschiebungen und stärkerer Differenzierung geprägt sein. Wer erfolgreich investieren wolle, müsse genauer hinschauen als in den Boomjahren.A
