Pflegeheime, Seniorenwohnen und Schulen stehen unter Druck. Beim ZIA-Event wurde klar: Ohne Reformen droht ein massiver Engpass. Von André Eberhard
Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss hat mit dem Tag der Gesundheits- und Sozialimmobilien einmal mehr gezeigt, wie groß der Handlungsdruck in einem der sensibelsten Segmente der Branche ist. Vertreter aus Politik, Investment und Praxis zeichneten ein Bild zwischen wachsender Nachfrage, regulatorischen Hürden und strukturellen Defiziten, die längst bekannt sind, aber nur langsam angegangen werden.
Zum Auftakt setzte Soziologe Prof. Dr. Thomas Druyen einen bewusst zugespitzten Ton. Seine Diagnose zielte weniger auf Märkte als auf gesellschaftliche Muster. Deutschland sei geprägt von einer tiefen Veränderungsresistenz, obwohl die Herausforderungen seit Jahrzehnten bekannt seien. Allein der demografische Wandel mit Millionen Menschen, die in den Ruhestand gehen, komme nicht überraschend. Dennoch dominiere eine Haltung, die eher den Status quo verteidige als Zukunft aktiv gestalte. Zwischen individueller Wahrnehmung und objektiver Realität klaffe eine erhebliche Lücke. Es fehle an Zuversicht und an der Bereitschaft, neue Wege tatsächlich umzusetzen.
Pflegeimmobilien zwischen Bedarf und Blockaden
Im ersten Panel zur Zukunft der Pflege wurde deutlich, wie konkret sich diese strukturellen Probleme im Markt niederschlagen. Vertreter aus der Praxis beschrieben die Sanierung bestehender Pflegeimmobilien als anspruchsvoll und wirtschaftlich herausfordernd. Gleichzeitig bestehe Einigkeit darüber, dass zusätzlicher Neubau dringend notwendig sei. Was fehle, sei vor allem Planungssicherheit, betont Christian Möhrke, CEO von Cureus.
Die Branche könne operative Herausforderungen grundsätzlich selbst lösen, doch ohne verlässliche politische Rahmenbedingungen bleibe vieles Stückwerk. Auch die aktuelle Pflegereform wurde kritisch hinterfragt. Der Fokus liege stark auf dem Fachkräftemangel, während die Rolle der Immobilie als zentraler Bestandteil der Versorgung zu wenig Beachtung finde.
Hinzu kommen Unsicherheiten im Betreibermarkt, die sich direkt auf Investitionen auswirken. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltend, nicht zuletzt wegen regulatorischer Vorgaben, meint Julian Frank, Director Fund Management Real Estate bei Patrizia SE. Neue Mittel einzuwerben sei derzeit schwierig. Viele der aktuell umgesetzten Investments basieren noch auf Kapitalzusagen aus der Vergangenheit. Dass der Markt zyklisch funktioniert, gilt als gesetzt, doch der Zeitpunkt einer spürbaren Belebung bleibt offen.
Betreutes Wohnen im Aufwind
Im zweiten Panel kristallisierte sich ein klarer Trend heraus. Betreutes Wohnen entwickelt sich zur bevorzugten Assetklasse, argumentiert Peter Tölzel von JLL. Der Wunsch älterer Menschen, möglichst lange selbstbestimmt zu leben, verändert die Nachfrage grundlegend. Klassische Pflegeheime verlieren an Attraktivität, während alternative Wohnformen stärker in den Fokus rücken. Für Martin Hölscher von der Aachener Grundvermögen verändert das auch die Nachfrage in den Städten. Auch ältere Menschen wollen so lange wie möglich am gesellschaftlichen Leben teilhaben. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen in den Innenstädte werde daher spürbar anziehen.
Gleichzeitig zeigt sich ein Spannungsfeld zwischen Investoren und Betreibern. Während Kapitalgeber verstärkt auf betreutes Wohnen setzen, bevorzugen Betreiber häufig weiterhin stationäre Pflegeangebote, da diese klarer strukturiert sind. Finanzierungsseitig verschärfen Banken ihre Anforderungen. Insbesondere bei vollstationären Pflegeeinrichtungen rückt die Bonität der Betreiber stärker in den Mittelpunkt, was zu sinkenden Beleihungswerten führt.
Auch auf der Kostenseite wächst der Druck. Unter den aktuellen Bauvorschriften erscheinen niedrige Mieten kaum realistisch. Vielmehr bewegen sich wirtschaftliche Modelle in deutlich höheren Preisregionen. Gleichzeitig wird betont, dass ein Großteil der älteren Bevölkerung diese Kosten grundsätzlich tragen könne, betont Ralf Licht, CEO bei Carestone. Kleinere, gut geschnittene Wohnungen gelten als Schlüssel, um bezahlbare Angebote innerhalb bestehender Sozialrahmen zu ermöglichen.
Quartier statt Einzelimmobilie
Ein wiederkehrendes Motiv der Diskussion war die zunehmende Bedeutung integrierter Quartierslösungen. Die Zukunft liege nicht in isolierten Pflegeeinrichtungen, sondern in vernetzten Strukturen, die Wohnen, Pflege und soziale Infrastruktur zusammenführen. Große Wohnungsunternehmen könnten hier eine entscheidende Rolle spielen, etwa durch den Aufbau eigener Pflegeangebote.
Gleichzeitig wurde Kritik an Förderstrukturen laut. Diese seien teilweise zu komplex und könnten Projekte eher behindern als beschleunigen. Der Ruf nach verlässlichen, länderübergreifenden Rahmenbedingungen zog sich durch alle Beiträge. Nur so lasse sich serielles und standardisiertes Bauen im notwendigen Umfang umsetzen.
Bildungsimmobilien rücken in den Fokus
Neben der Pflege rückte auch das Thema Bildungsimmobilien stärker in den Mittelpunkt. Ties Rabe, ehemaliger Bildungssenator in Hamburg, machte deutlich, wie groß der Handlungsbedarf im Schulbau ist. Steigende Schülerzahlen, der Ausbau von Ganztagsangeboten und neue pädagogische Konzepte führen zu einem erheblichen zusätzlichen Flächenbedarf.
Gleichzeitig ist die Ausgangslage schwierig. In Deutschland gibt es bei 42.000 Schulen rund 14.000 Schulträger, oft mit nur wenigen Einrichtungen und entsprechend wenig Erfahrung im Bau und Betrieb. Standardisierung fehlt weitgehend. Hinzu kommen finanzielle Einschränkungen durch die Schuldenbremse und steigende Baukosten.
Die Dimension des Problems unterstrich auch Benjamin Schrödl, Partner bei PwC. Demnach besteht ein Investitionsrückstand von 78 Milliarden Euro, während gleichzeitig erheblicher Neubaubedarf entsteht. Kommunen stoßen finanziell an ihre Grenzen, wodurch private Investoren zunehmend an Bedeutung gewinnen könnten. Langfristige Mietverträge und steigende Anforderungen an Energieeffizienz bieten grundsätzlich stabile Rahmenbedingungen.
Zwischen Chance und Systemgrenze
Die Diskussionen beim ZIA-Tag machen deutlich, dass Gesundheits-, Sozial- und Bildungsimmobilien vor einer entscheidenden Phase stehen. Der Bedarf ist unstrittig und wächst weiter. Gleichzeitig verhindern regulatorische Unsicherheiten, hohe Baukosten und fragmentierte Zuständigkeiten eine schnelle Umsetzung.
Die Branche sieht sich dabei zunehmend in einer Schlüsselrolle. Sie kann Lösungen entwickeln, stößt jedoch ohne politische Unterstützung an Grenzen. Ob Pflege, betreutes Wohnen oder Schulen, die Herausforderungen ähneln sich. Es geht um Verlässlichkeit, Skalierbarkeit und die Fähigkeit, bekannte Probleme endlich konsequent anzugehen.
Der Befund des Tages fällt damit eindeutig aus. Deutschland verfügt über das Wissen und die Mittel, doch es fehlt an Tempo, allokiertes Kapital und Koordination. Genau darin liegt die zentrale Aufgabe für die kommenden Jahre.
