Flächenrekord 2025, aber knapper Neubau: Der Frankfurter Büromarkt steht vor Herausforderungen bei Mieten, Leerstand und Projektentwicklungen.
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat im Jahr 2025 eine deutliche Belebung erfahren. Mit einem Flächenumsatz von 551.800 Quadratmetern wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um mehr als 60 Prozent übertroffen, sondern auch der mittelfristige Durchschnitt deutlich hinter sich gelassen. Laut NAI Apollo ist dies das höchste Umsatzergebnis der vergangenen fünf Jahre. Auch Blackolive verzeichnet eine Rückkehr auf das Vor-Corona-Niveau von 2019.
Besonders großflächige Anmietungen prägten das Marktgeschehen. Allein neun Abschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern machten rund 38 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Die prominentesten Beispiele: die Commerzbank sicherte sich 73.000 Quadratmeter im Central Business Tower, ING Deutschland bezog 32.000 Quadratmeter in den HPQ Offices.
Top-Flächen gesucht, Verfügbarkeit sinkt
Im Fokus der Nachfrage standen hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen. Die Bankenlage, Teil des Central Business District (CBD), erzielte mit rund 128.500 Quadratmetern den höchsten Umsatzanteil aller Teilmärkte. Fast die Hälfte des Gesamtumsatzes entfiel auf das CBD.
Die Projektanmietungen im Premiumsegment führten zu einem spürbaren Angebotsengpass. Neubauten mit großflächigen, modernen Flächen sind in zentralen Lagen kaum verfügbar. In Bau befindliche Projekte im CBD bieten derzeit keine zusammenhängenden Flächen oberhalb von 6.000 Quadratmetern. Entsprechend dürfte das Angebot in den kommenden Jahren knapp bleiben.
Mieten steigen weiter
Die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen Flächen trieb die Spitzenmiete 2025 deutlich nach oben. Laut NAI Apollo lag diese zum Jahresende bei 53,30 Euro pro Quadratmeter, Blackolive nennt 52,50 Euro. Die Durchschnittsmiete stieg laut beiden Quellen auf über 31 Euro. Besonders im CBD wurden durch Großabschlüsse wie die im Omniturm, Park Tower oder Opernturm hohe Mietniveaus erzielt.
„Da sich dies so im Jahr 2026 nicht wiederholen wird, ist davon auszugehen, dass die Mietpreisentwicklung von Spitzen- und Durchschnittsmiete etwas auseinanderdriften wird“, prognostiziert Blackolive-Geschäftsführer Kevin T. Nguyen.
Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI Apollo, erläutert: „Die in neuwertigen Flächen erzielten Mieten liegen im Schnitt mehr als zehn Euro pro Quadratmeter über der durchschnittlichen Gesamtmarktmiete.“
Leerstand steigt, Fertigstellungen auf historischem Tiefstand
Trotz der starken Flächennachfrage ist der Leerstand weiter gestiegen. NAI Apollo beziffert die Leerstandsquote auf 11,0 Prozent, Blackolive sogar auf 13 Prozent. Insgesamt stehen mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter kurzfristig zur Verfügung. Der Anstieg erfolgt jedoch zunehmend langsamer und betrifft vor allem Randlagen sowie ältere Bestandsobjekte.
„Der Leerstandsanstieg hat sich zwar deutlich verlangsamt, nahm aber auch 2025 weiter zu, Rückgänge sind eher auf Grund von Modernisierungsarbeiten oder Projektplanungen erfolgt“, fasst Nguyen zusammen. Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI Apollo, ergänzt: „Absolut betrachtet verzeichnet 2025 den höchsten Leerstand seit 2014.“
Das Fertigstellungsvolumen 2025 lag mit rund 56.000 bis 60.000 Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Zahlreiche Projekte verzögerten sich. Für 2026 rechnen beide Marktanalysten mit rund 115.000 bis 120.000 Quadratmetern an neuen Flächen, von denen etwa die Hälfte bereits vorvermietet ist. In der Pipeline befinden sich deutlich mehr Projekte, deren Realisierung jedoch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt.
Ausblick 2026: Weniger Umsatz, mehr Wettbewerb um Top-Flächen
Für 2026 erwarten NAI Apollo und Blackolive eine moderate Abkühlung des Marktes. Der Flächenumsatz dürfte auf etwa 450.000 Quadratmeter zurückgehen und sich damit dem langfristigen Durchschnitt annähern. Die Nachfrage wird sich weiterhin auf hochwertige Objekte in zentralen Lagen konzentrieren. Gleichzeitig dürften sich Engpässe bei großflächigen Neubauangeboten verschärfen.
„Die Unternehmen bleiben preissensibel, suchen aber weiter nach Qualität und ESG-Konformität. Das wird den Wettbewerb um Top-Objekte erhöhen“, sagt Kevin T. Nguyen. Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI Apollo, prognostiziert: „Ein Erreichen des in diesem Jahr erzielten Umsatzes erscheint zum jetzigen Zeitpunkt allerdings schwierig.“ Und weiter heißt es bei NAI Apollo: „Profitieren könnten hiervon Bestandsobjekte, die zwar keinen Neubaustandard vorweisen, aber die wichtigsten Nutzeranforderungen hinsichtlich Qualität und Lage erfüllen. Bei älteren Objekten wird es deutlich schwieriger, ohne Revitalisierung und Mietnachlässe neue Mieter zu finden oder bestehende Mieter zu halten. Neuer Leerstand ist hier vorprogrammiert.“
