Am Donnerstag (6. Juni 2024) hat die Europäische Zentralbank (EZB) die erste Zinssenkung seit fast fünf Jahren bekanntgegeben. Die drei Leitzinssätze werden um jeweils 25 Basispunkte gesenkt. Die Zinssteigerungen seit 2022, die der Eindämmung der Inflation dienten, haben in den Augen der Währungshüter ihren Zweck also erfüllt. Die Immobilienbranche atmet vorsichtig auf – vollständige Erleichterung ist allerdings noch nicht eingetreten. Wir haben mit erfahrenen Immobilienexperten gesprochen.
Angesichts der Erschütterungen bis hin zu Insolvenzen in den vergangenen zwei Jahren war sich die Immobilienwirtschaft weitgehend einig: Zu Beruhigung der Lage brauchte es wieder stabile oder noch besser sinkende Zinsen. Mit dem deutlichen Rückgang der Inflation keimte bald Hoffnung auf, an den Kapitalmärkten gingen die Zinsen bereits Ende 2023 signifikant zurück, und man preiste etwaige Zinssenkungen vorzeitig ein. Jetzt ist es endlich so weit: Die EZB hat den Fuß auf der geldpolitischen Bremse erstmals wieder gelockert. Ist damit jetzt der Knoten geplatzt? Wie groß ist die Party in der Branche? Und wie geht es nun weiter?
Freilich hat der Zinsschritt der EZB heute niemanden wirklich überrascht. Auch Aydin Karaduman, Vorsitzender der Geschäftsführung der IC Immobiliengruppe, kommt zu diesem Urteil: „Die Zinssenkung war in dieser Höhe erwartet worden, und ich rechne im Jahresverlauf mit mindestens einer weiteren Absenkung in ähnlicher Dimension. Die Politik der Fed wird hierfür natürlich entscheidend sein, da die Eurozone keinen Alleingang machen wird, sondern den Kontext bewerten muss.“ Die nächste Zinssitzung der US-Notenbank steht für kommende Woche an (12. Juni).
Ein wichtiges Signal für die Branche
Fest steht, dass die Zinssenkung die Stimmung allgemein, aber besonders in der Immobilienbranche heben wird, wie Dr. Mahdi Mokrane, Head of Global Investment Strategy, Research & Investment Solutions bei Patrizia, erläutert: „Im Zuge der Zinssenkung dürften die Bullen wieder Oberwasser an den Börsen gewinnen. Es ist ermutigend, dass 2024 bereits Frühzeichen einer Marktstabilisierung bei Sachwerten mit sich brachte. So stieg das eingesammelte Kapital für neue Investitionen im ersten Quartal wieder an. Damit dürfte sich diese positive Dynamik weiter beschleunigen.“ Er hält allerdings auch fest, „dass die erste moderate Zinssenkung kein Allheilmittel darstellt, um die vorsichtige Marktdynamik über Nacht auf den Kopf zu stellen. Dafür ist die Anpassung schon viel zu sehr eingepreist. Allerdings stellt die Entscheidung zweifellos einen Schritt in die richtige Richtung dar und stärkt den Markt.“
Jan Hoffmeister, Gründer und CEO von Drooms, schlägt einen ähnlichen Ton an: „Die aktuelle Zinssenkung ist vor allem ein Signal. Nach fast zehn Jahren negativer Leitzinsen ist eine Absenkung um 25 Basispunkte natürlich kein Grund für grenzenlosen Optimismus. Aber Kontext ist alles, und im derzeitigen Marktumfeld zählt auch diese kleine Entlastung.“ Aydin Karaduman spricht ebenfalls von einer wichtigen „Signalwirkung in den Immobilienmarkt hinein.“ So werde der Zinsschritt Akteuren mehr Sicherheit und Käufern Planbarkeit bringen, dürfe aber auch nicht überschätzt werden, da Transaktionen im Office-Segment auch vom Homeoffice-Trend oder im Retail-Segment vom E-Commerce beeinflusst würden.
Nicht zu viel Hoffnung auf rasche Zinsschritte setzen
André Leiminger, CIO von BEB+, warnt indes davor, sich vorschnell wieder allein auf die Zinseffekte zu verlassen: „Die Branche sollte tunlichst vermeiden, wichtige Entscheidungen in der Hoffnung auf weitere rasche Zinsschritte aufzuschieben. Diesen Fehler sehen wir leider bei so manchem Eigentümer, der sich sträubt, vermeintlich unter Wert zu verkaufen oder überteuert in den eigenen Bestand zu investieren. Für 2024 rechnen wir nicht mehr mit einer signifikanten Marktbelebung. Es gibt zwar eindeutig eine Bodenbildung bei Wohnimmobilien, doch noch immer trauen sich allzu viele Marktteilnehmer nicht an größere Transaktionen heran.“ Dies sei ein fataler Fehler, der sich aus dem knappen Neubau von Wohnraum ergebe, da die erzielbaren Preise noch 20 bis 30 Prozent unter dem Höchststand von 2022 lägen und dementsprechend noch Upside-Potenzial für Investoren bieten könnten.
Auch Stefan Spilker, Geschäftsführer der Fox Real Estate, geht auf das Upside-Potenzial ein und konstatiert: „Sinkende Zinsen werden ein Sinken der Grundstückspreise verhindern – oder diese gar wieder steigen lassen.“ Vorsichtig bleibt er allerdings bei den weiteren Folgen: „Die Senkung der Zinsen um 0,25 Prozentpunkte wird zunächst keinen größeren Effekt haben, da der Markt dies bereits eingepreist hat. Entscheidend sind vielmehr die Symbolwirkung und die Frage, ob die Zinsen weiter sinken werden. Das bleibt abzuwarten. Weiter sinkende Zinsen wären genau der Impuls, den der Wohnmarkt benötigt, um wieder in die Gänge zu kommen.“
Noch vorsichtiger äußert sich Moritz Kraneis, Geschäftsführender Gesellschafter der Deutschen Zinshaus Gruppe: „Es ist paradox. Fast die gesamte Immobilienbranche hält den Atem an und setzt alle Hoffnung für eine Wiederbelebung des Marktes auf die EZB. Dabei weiß jeder, dass eine geringfügige Zinssenkung diese überzogenen Erwartungen niemals erfüllen kann. Da reicht ein Blick auf das Zinsniveau Anfang 2022 – das wir lange nicht mehr erreichen werden, wenn überhaupt jemals. Für Projektentwickler dürfte das Sterben auf Raten damit leider weitergehen. Wir haben hier absehbar noch nicht die letzte Insolvenz gesehen.“ Dem stimmt Jan Hoffmeister zu: „Diese Marktbereinigung ist noch nicht abgeschlossen und wird sich trotz der Zinssenkung fortsetzen. Daher sind weitere Insolvenzen im Zuge gescheiterter Refinanzierungen zu erwarten.“
Weitere Zinsschritte wären notwendig
Damit scheint die heutige Entscheidung zwar eine wichtige Signalwirkung zu haben, aber noch nicht auszureichen, um den Immobilienmarkt schnell zu beleben. Fundamental dafür ist der weitere Verlauf der Zinsentwicklung, von dem sich die Experten einig sind, dass der Kurs tendenziell eher nach unten geht. Daniel Bleiberg, Senior Economist bei der PBB, meint dazu: „Die EZB hat längere Zeit auf dem Zinsgipfel verharrt, um den Horizont nach Inflationsrisiken abzusuchen. Nun macht sie sich bereit für den Abstieg. Die spannende Frage ist weniger, wohin die Reise geht, sondern vielmehr, ob sie den schnellen Weg nach unten ins Auge fasst oder den langsamen, geschlungenen Pfad bevorzugt. Wir erwarten ein langsames Marschtempo – denn wie alle Bergsteiger wissen, kann die Wetterlage auch schnell wieder umschlagen.“ Bleiben wir gespannt, was der Wetterbericht sagt.
„Die zu schnell gestiegenen Zinsen waren bisher echte Plagegeister für die Immobilienbranche. Sie verhinderten viele, viele Projekte und bremsten die Konjunktur aus“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Wir begrüßen deshalb die lang ersehnte Herabsetzung des Leitzinses als Anfang für eine Wende in der Krise.“
Der Zentrale Immobilien Ausschuss setzt auf weitere Schritte Richtung Kostensenkung. „Auch bei der Grunderwerbsteuer sehen wir einen solchen Brems-Effekt vor dem Start von Investitionen. Wenn die Länder sich nun trauen, die Sätze zu senken, wäre das ein weiterer Motivationsschub für Investoren. Der Lohn der Länder wären am Ende höhere Einnahmen für die eigene Kasse.“ Gerade für den Wohnungsbau sei es essenziell, dass die Kosten runtergehen, so Mattner.
