Energetische Sanierungen im bewohnten Bestand verlangen mehr als Bauplanung: Bauablauf, Umzüge und Kommunikation müssen gemeinsam gesteuert werden. Von Roland Gehron und Lisa-Carina Nern
Frankfurt am Main steht exemplarisch für die Herausforderungen innerstädtischer Wohnquartiere im 21. Jahrhundert: stark steigende Energiepreise und alternde Bausubstanz bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Genau in diesem Spannungsfeld liegt das städtebauliche und energetische Transformationsprojekt der Battonnhöfe, das seit 2021 von der Alte Leipziger Lebensversicherung a.G. realisiert wird.
Das Ensemble umfasst elf Wohngebäude mit rund 15.225 m² Bruttogrundfläche, das in vier Bauabschnitten generalsaniert und modernisiert wird. Ziel ist nicht nur die energetische Ertüchtigung der Gebäude, sondern auch der Erhalt gewachsener Nachbarschaften. Statt einer Entmietung erfolgt die Sanierung im bewohnten Bestand. Mieterinnen und Mieter ziehen temporär in Interimswohnungen um und kehren nach Abschluss der Bauarbeiten in ihre sanierten Wohnungen zurück.
Voraussetzung dafür ist ein gezielt aufgebautes Leerstandskonzept. Von den 100 Wohnungen sind rund die Hälfte dauerhaft bewohnt. Die übrigen Wohnungen stehen leer oder werden als Interimswohnungen genutzt. So bleiben Umzüge und Rückkehr innerhalb des Ensembles möglich. Für die Projektsteuerung wird Wohnen damit zum festen Steuerungsparameter: Jeder Umzug, jede Übergabe und jeder Rückzug müssen im Bauablauf berücksichtigt werden. Sobald sich auf der Baustelle etwas verschiebt, geraten deshalb nicht nur Termine der Ausführung unter Druck, sondern auch die Rückkehrperspektiven und Rückumzüge der Mietenden in die sanierten Wohneinheiten.
Bauablauf und Bewohnung gemeinsam steuern
In den Battonnhöfen werden die Bauherrenvertretung mit Vollmacht, die Projektsteuerung nach AHO sowie das Umzugs- und Mietermanagement in einer durchgängigen Steuerungsstruktur gebündelt. So lassen sich neben Kosten, Terminen und Qualitäten auch Übergaben, Zugänge, Rückkehrtermine, Nachbarschaftsthemen sowie Kommunikationsroutinen mit Umzugsunternehmen und Mietern zentral koordinieren.
Diese Verzahnung ist Voraussetzung für einen belastbaren Bauablauf. Jeder Bauabschnitt umfasst neben der Sanierung auch eine Auszugs- und eine Rückzugsphase, die von Beginn an im Terminplan mitgeführt werden. Das Umzugsmanagement erstreckt sich über drei bis vier Monate. Pro Haushalt ist ein Umzug auf etwa eine Woche terminiert. Die Interimswohnungen sind mit Küchen ausgestattet, weitere Ausstattung bringen die Mietenden aus ihren Wohnungen mit. Organisiert und finanziert werden die Umzüge so, dass die Belastungen möglichst gering bleiben. Auf Wunsch ist auch ein Packservice möglich, sodass der Eingriff in den Alltag beherrschbar bleibt.
Entscheidend ist eine frühzeitige Kommunikation über Ablauf, Zwischenlösung und Rückkehr. Deshalb beginnt jede Umzugswelle mit einer Modernisierungsankündigung mehrere Monate im Voraus. Wirksam wird sie erst im Mietergespräch: Dort werden Eingriffe, Zeitplan, Ausstattung und finanzielle Auswirkungen erläutert.
Eine wichtige Rolle spielt dabei auch die Musterwohnung, die allen Mietparteien gezeigt wird. Sie macht die spätere Ausführung sichtbar und schafft ein konkretes Bild der künftigen Wohnsituation. Gerade in sensiblen Bestandsprojekten ist das ein operativer Stabilitätsfaktor. Wo Veränderung nachvollziehbar wird, sinkt der Abstimmungsaufwand im weiteren Verlauf.
Der erste Bauabschnitt wurde im Mai 2025 abgeschlossen und wieder in Nutzung genommen. Die weiteren Abschnitte folgen sukzessive; der Abschluss der Gesamtmaßnahme ist im ersten Quartal 2029 geplant. Anschließend ist die Vollvermietung der gesamten Wohnanlage vorgesehen. Die Rückzüge der Bestandsmieter sollen im vierten Quartal 2028 abgeschlossen sein.
Tiefgreifende Sanierung statt punktueller Eingriffe
Dass die Battonnhöfe nicht mit laufender Instandhaltung zu stabilisieren waren, zeigte die Ausgangslage deutlich: wiederkehrende Wasserschäden durch veraltete Leitungen, hohe Instandhaltungskosten und ein hoher Energieverbrauch durch schlechte Dämmung und Isolierung. In solchen Konstellationen verlängert punktuelles Reparieren häufig nur den technischen und wirtschaftlichen Verschleiß. Der Schritt zur Generalsanierung war damit die langfristig sinnvollere Lösung.
Die Gebäude werden bis auf die Gebäudehülle entkernt und in einen Rohbauzustand versetzt. Auch die Dächer werden vollständig zurückgebaut. Das Ensemble erhält Dämmmaßnahmen – bei nicht denkmalgeschützten Fassaden als Wärmedämmverbundsystem, bei denkmalgeschützten Bereichen als Innendämmung –, neue Dächer und neue Fenster inklusive Schallschutzfenstern in innerstädtischer Lage. Ergänzt wird die Sanierung durch neue Wasserleitungen, Elektroinstallationen, modernisierte Bäder und energieeffiziente Heizkörper. Erneuert werden außerdem die Heizzentrale und die Fernwärmeanbindung an das Netz von Mainova. Das Vorhaben wird von der KfW gefördert.
Mit diesen Maßnahmen steigt zugleich die Abhängigkeit des Projekts von Bestandsbefunden. Das Ensemble vereint Gebäudeteile aus den 1890er-Jahren mit Wiederaufbauten aus den 1950er-Jahren. Diese heterogene Bausubstanz erhöht den Prüf-, Abstimmungs- und Anpassungsbedarf in Planung und Ausführung. In Bauabschnitt 2a/2b kamen denkmalgeschützte Häuser und zusätzliche Schadstoffsanierungen hinzu. Solche Befunde wirken sich unmittelbar auf die Projektorganisation aus: Terminpläne müssen angepasst, Umzüge verschoben, Rückkehrtermine neu abgestimmt und Kommunikationsprozesse nachgeschärft werden. In den Battonnhöfen verzögern sich dadurch die Rückzüge aus dem zweiten Bauabschnitt um insgesamt vier Monate.
Hinzu kommen die Anforderungen der innerstädtischen Lage. Baulogistik, Zugänglichkeit, Lärm und die Abstimmung mit der direkten Nachbarschaft müssen so organisiert werden, dass die Maßnahme im dicht genutzten Umfeld umsetzbar bleibt.
Mehr als eine technische Aufgabe
Die übertragbare Erkenntnis aus den Battonnhöfen lautet: Energetische Modernisierung im bewohnten Bestand gelingt, wenn Nutzung und Bau konsequent in einer gemeinsamen Steuerungslogik geführt werden. Technische Maßnahmen, Bauzeiten und Bewohnerbelange beeinflussen sich fortlaufend und müssen deshalb auch gemeinsam geplant, entschieden und kommuniziert werden.
Für vergleichbare Quartiere heißt das, dass ein belastbarer Leerstands- oder Interimsansatz früh gesichert werden muss. Umzugs-, Rückzugs- und Übergabeprozesse gehören von Beginn an in die Terminsteuerung. Kommunikationsformate wie Einzelgespräche oder Musterwohnungen sind Teil der operativen Projektsicherung. Gleichzeitig macht das Projekt deutlich, wie unmittelbar technische Komplexität auf die Organisation durchschlägt. Heterogene Bausubstanz, Denkmalschutz oder Schadstofffunde wirken sich nicht nur auf die Ausführung, sondern ebenso auf Taktung, Entscheidungswege und Rückkehrperspektiven aus.
Entscheidend ist deshalb, technische Maßnahmen, Interimslogik, Kommunikationsprozesse und Terminpuffer von Beginn an gemeinsam zu planen. So wird Sanieren im bewohnten Bestand zu einem steuerbaren Prozess, der energetische und soziale Ziele zusammenführt.
Ein Beitrag von Roland Gehron, Projektleiter bei Thost Projektmanagement, und Lisa-Carina Nern, Projektsteuerin bei Thost Projektmanagement.
